《沈陽(yáng)市物業(yè)管理條例》由沈陽(yáng)市第十四屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十三次會(huì )議于2010年8月31日通過(guò)，已經(jīng)遼寧省第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十九次會(huì )議于2010年9月29日批準，現予公布，自2011年1月1日起施行。

　　沈陽(yáng)市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )

　　2010年10月26日

　　第一章　總則

　　第一條　根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)服務(wù)及其監督管理活動(dòng)。

　　第三條　市房產(chǎn)主管部門(mén)負責全市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監督管理工作。

　　區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)負責轄區內物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監督管理工作。

　　建設、規劃、城建、財政、民政、公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、城市管理行政執法等有關(guān)部門(mén)，按照各自職責負責物業(yè)管理區域內相關(guān)的監督管理工作。

　　第四條　街道辦事處、鄉鎮人民政府協(xié)助房產(chǎn)主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監督管理，指導轄區內業(yè)主大會(huì )設立和業(yè)主委員會(huì )換屆等工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛。

　　居民委員會(huì )和村民委員會(huì )應當依法履行職責，支持、指導業(yè)主委員會(huì )的日常工作。

　　第五條　市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第六條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權利，履行義務(wù)。

　　業(yè)主可以依法設立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。

　　只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第七條　尚未設立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)管理區域，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，但須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主書(shū)面同意。

　　第八條　業(yè)主委員會(huì )委員應當在具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　�。ㄒ唬┚哂型耆�民事行為能力；

　�。ǘ�）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；

　�。ㄈ�）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　�。ㄋ模┍救思捌浣�親屬未在同一物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者下屬單位任職；

　�。ㄎ澹┚邆浔匾�的工作時(shí)間。

　　第九條　物業(yè)管理區域內，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設單位應當向物業(yè)所在地的區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )所需的文件資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域劃分意見(jiàn)書(shū)；

　�。ǘ�）房屋及建筑物面積清冊；

　�。ㄈ�）業(yè)主名冊；

　�。ㄋ模┙ㄖ�規劃總平面圖；

　�。ㄎ澹┙桓妒褂霉�共設施設備的證明；

　�。�六）物業(yè)管理用房配置證明；

　�。ㄆ撸┢渌�有關(guān)的文件資料。

　　第十條　物業(yè)管理區域具備設立業(yè)主大會(huì )條件的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請；業(yè)主未提出申請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織、指導設立業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表、區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)代表、居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )、建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成�；I備組成員人數應為七人以上十五人以下單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二，籌備組的組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表?yè)�任�；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業(yè)主推薦�；I備組成員名單確定后，應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　籌備組自業(yè)主委員會(huì )成立并依法備案起自行終止。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況；

　�。ǘ�）執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議；

　�。ㄈ�）與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹┍O督管理規約的實(shí)施；

　�。�六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

　�。ㄆ撸┙M織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用；

　�。ò耍┱{解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；

　�。ň牛�業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十二條　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )設立和業(yè)主委員會(huì )選舉的情況；

　�。ǘ�）管理規約；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會(huì )決定的其他重大事項。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責的，也應當辦理備案手續。

　　業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。

　　第十三條　業(yè)主委員會(huì )應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

　�。ㄒ唬┕芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模�專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和收益情況；

　�。�六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車(chē)車(chē)位的處分情況；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況；

　�。ò耍┢渌麘�當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第十四條　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　業(yè)主委員會(huì )在規定時(shí)間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　第十五條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律法規的，物業(yè)所在地的區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府一方作出責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定前，應當征得另一方行政機關(guān)的同意。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，其他業(yè)主委員會(huì )委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第十七條　本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　第十八條　建設單位應當以招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區域應當作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標。

　　多層住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬(wàn)平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于一萬(wàn)平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬(wàn)平方米的新建物業(yè)項目或者投標人少于三人的，經(jīng)區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十九條　建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)的十日前，向物業(yè)所在地的區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)辦理招標備案，并提供下列資料：

　�。ㄒ唬┙ㄔO單位工商營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區域劃分意見(jiàn)書(shū)；

　�。ㄈ�）招標文件；

　�。ㄋ模┡R時(shí)管理規約；

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定的其他材料。

　　建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得違反相關(guān)法律法規、侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　第二十條　新建住宅物業(yè)管理區域內的建設工程竣工驗收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線(xiàn)電視、消防等設施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車(chē)位，以及預留安裝太陽(yáng)能熱水器等附屬設施設備應當同時(shí)達到使用的標準，驗收合格后方可交付使用。

　　第二十一條　新建住宅交付使用前，建設單位應當向區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)辦理新建住宅交付使用備案手續，并提供建設工程竣工驗收文件及配套設施設備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

　　第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理新建住宅承接驗收手續時(shí)，應當查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理用房。對于在承接驗收中發(fā)現的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權要求建設單位在一定期限內給予解決，并簽訂書(shū)面協(xié)議。

　　第二十三條　建設單位應當配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗收工作，并移交下列資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；

　�。ǘ�）設施設備安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料（含隨機資料）；

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　�。ㄋ模┙ㄔO單位與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理的設施設備產(chǎn)權移交資料；

　�。ㄎ澹�業(yè)主名冊；

　�。�六）物業(yè)管理區域內各類(lèi)建筑物、構筑物、設施設備的清單；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在承接驗收手續辦理完畢后三日內，到物業(yè)所在地的區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)備案。

　　第二十四條　建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向房屋買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

　　第二十五條　建設單位應當自市建設主管部門(mén)同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規定的保修期限和保修范圍，履行物業(yè)的保修責任。

　　建設單位在物業(yè)保修期內拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市建設主管部門(mén)申請使用建設工程保修抵押金。

　　第二十六條　物業(yè)保修期滿(mǎn)，市建設主管部門(mén)返還建設工程保修抵押金前，應當征求市房產(chǎn)主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)。

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級范圍內承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，配備相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員。從事物業(yè)服務(wù)的人員應當取得相應的資格證書(shū)。

　　市房產(chǎn)主管部門(mén)負責三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，對申請核定一級和二級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出審查意見(jiàn)。

　　第二十八條　物業(yè)服務(wù)主要包括以下內容：

　�。ㄒ唬┨岢鑫飿I(yè)共用部位、共用設施設備維修年度計劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì )通過(guò)后組織實(shí)施；

　�。ǘ�）監督共用設施設備合理使用；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區域內公共秩序的維護；

　�。ㄋ模┤粘Ｇ鍜弑�潔，將裝修及生活垃圾收集到城管部門(mén)指定的垃圾中轉站；

　�。ㄎ澹┚G地及附屬設施養護管理；

　�。�六）物業(yè)管理區域內的公共區域的病媒生物防治；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區域內機動(dòng)車(chē)輛停放及交通秩序的維護；

　�。ò耍┙�立完整、準確、及時(shí)更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案；

　�。ň牛�業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的其他事項。

　　第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權利：

　�。ㄒ唬└鶕�業(yè)主大會(huì )決定對物業(yè)實(shí)施管理；

　�。ǘ�）收取物業(yè)服務(wù)費；

　�。ㄈ�）委托專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔專(zhuān)項物業(yè)服務(wù)；

　�。ㄋ模┙ㄗh業(yè)主委員會(huì )協(xié)調與業(yè)主的糾紛；

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定的其他權利。

　　第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮婪ㄖ朴單飿I(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案；

　�。ǘ�）依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；

　�。ㄈ�）提出物業(yè)公共部位、公共設施設備維修年度計劃，提交業(yè)主大會(huì )討論，年度計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來(lái)源、列支范圍等；

　�。ㄋ模┟堪肽晗驑I(yè)主委員會(huì )報告工作，報送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的監督；

　�。ㄎ澹┌凑諛I(yè)主、業(yè)主委員會(huì )要求，列席業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )提出的咨詢(xún)，聽(tīng)取意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

　�。�六）在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會(huì )移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；

　�。ㄆ撸┌凑沼嘘P(guān)規定做好房屋裝飾裝修管理工作；

　�。ò耍﹦褡柽`反管理規約及物業(yè)管理制度的行為；

　�。ň牛﹨f(xié)助有關(guān)部門(mén)做好安全防范工作；

　�。ㄊ�）法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

　�。ㄒ唬�減少專(zhuān)業(yè)人員數量、物業(yè)管理類(lèi)型和面積，達不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級標準的；

　�。ǘ�）違反有關(guān)規定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)人員的；

　�。ㄈ�）將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

　�。ㄋ模┡灿米≌瑢�(zhuān)項維修資金的；

　�。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I(yè)管理用房用途的；

　�。�六）擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途的；

　�。ㄆ撸┥米哉加�、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

　�。ò耍┥米岳�用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

　�。ň牛┪飿I(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

　�。ㄊ�）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

　�。ㄊ�一）不履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄊ�二）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目的；

　�。ㄊ�三）出租、出借、轉讓資質(zhì)等級證書(shū)的；

　�。ㄊ�四）法律、法規禁止的其他行為。

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)備案。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)合同終止之日起三十日內，在物業(yè)所在地的區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，向業(yè)主委員會(huì )或者居民委員會(huì )、村民委員會(huì )移交本條例第二十三條規定的資料以及下列文件和資產(chǎn)，并與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

　�。ㄒ唬�實(shí)施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養的技術(shù)資料；

　�。ǘ�）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共用的場(chǎng)地、設施設備；

　�。ㄈ�）預收的物業(yè)服務(wù)費、場(chǎng)地占用費和利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)性收益的結余；

　�。ㄋ模┡c物業(yè)項目相關(guān)的債權債務(wù)清單；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備維修費用的明細賬；

　�。�六）應當移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

　　第三十四條　對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的，居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )應當對物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和垃圾收集清運實(shí)施管理，直至業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費用從物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金中列支。

　　第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)費應當包括物業(yè)服務(wù)人員費用、物業(yè)共用設施設備正常使用和日常運行及維護，綠化養護、清潔衛生、秩序維護、物業(yè)共用設施設備保險及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費用，以及固定資產(chǎn)折舊等支付的費用。物業(yè)服務(wù)費應當按照房屋的建筑面積分攤。

　　第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于每年第一季度在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費等物業(yè)項目收支情況。業(yè)主提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進(jìn)行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。

　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準。

　　業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十八條　新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務(wù)費，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房產(chǎn)主管部門(mén)核定臨時(shí)收費標準，市價(jià)格主管部門(mén)依法核發(fā)收費許可證。業(yè)主大會(huì )設立后，由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費標準，臨時(shí)收費標準和收費許可證同時(shí)廢止。

　　非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第三十九條　前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將購買(mǎi)物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示，接受相關(guān)行政管理部門(mén)和業(yè)主監督。業(yè)主大會(huì )設立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買(mǎi)物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第四十條　物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無(wú)法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣（市）相關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行調解。調解不成的，當事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第四十一條　物業(yè)管理應當實(shí)行信用信息管理制度。市房產(chǎn)主管部門(mén)應當對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施考核，統一管理。區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)對本轄區內的物業(yè)管理信用信息進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)結果及時(shí)上報。

　　第四十二條　物業(yè)服務(wù)應當建立完善的檔案管理制度，實(shí)施區域性檔案管理。建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的有關(guān)資料，報送區、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)。

　　第五章　物業(yè)的使用和維護

　　第四十三條　物業(yè)管理區域內不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構；

　�。ǘ�）擅自改變物業(yè)規劃用途；

　�。ㄈ�）侵占、損壞公共場(chǎng)地，物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　�。ㄋ模┡欧庞卸�、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪音；

　�。ㄎ澹┻`反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　�。�六）違反規定飼養家禽、寵物；

　�。ㄆ撸┻`反規定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　�。ò耍�實(shí)施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動(dòng)；

　�。ň牛┐娣挪环�合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

　�。ㄊ�）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

　�。ㄊ�一）占用消防通道，擠占消防設施；

　�。ㄊ�二）在供水、供氣、供熱設施的地面及地下修建構筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

　�。ㄊ�三）法律、法規禁止的其他行為。

　　發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權投訴舉報；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、督促改正；拒不改正的，應當及時(shí)向相關(guān)行政管理部門(mén)報告。相關(guān)行政管理部門(mén)接到報告后，應當對違法行為依法進(jìn)行處理。

　　第四十四條　物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當依法交納住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的管理原則。

　　第四十五條　業(yè)主大會(huì )成立前，住宅專(zhuān)項維修資金由市房產(chǎn)主管部門(mén)代管，并在商業(yè)銀行開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)。

　　業(yè)主大會(huì )成立后，決定自行管理住宅專(zhuān)項維修資金的，應當在商業(yè)銀行開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)，并接受市房產(chǎn)主管部門(mén)監督。

　　開(kāi)立住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，應當以物業(yè)管理區域為單位設賬，按房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬；未劃定物業(yè)管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬。

　　第四十六條　住宅專(zhuān)項維修資金的使用按照下列程序辦理：

　�。ㄒ唬┥婕熬S修的業(yè)主提出使用要求或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據維修和更新、改造項目提出使用建議；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區域內屬全體業(yè)主共有部位、共有設施設備的維修由全體業(yè)主討論，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意后使用。涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設施設備維修的，由所涉及范圍內的業(yè)主討論，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意后使用；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì )或者相關(guān)業(yè)主確定使用方案；

　�。ㄋ模┫嚓P(guān)業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)主管部門(mén)申請列支；

　�。ㄎ澹┦蟹慨a(chǎn)主管部門(mén)審核合格后，向專(zhuān)戶(hù)管理銀行發(fā)出劃轉住宅專(zhuān)項維修資金的通知；

　�。�六）專(zhuān)戶(hù)管理銀行將所需住宅專(zhuān)項維修資金劃轉至維修單位。

　　第四十七條　物業(yè)管理區域內未建立住宅專(zhuān)項維修資金或者住宅專(zhuān)項維修資金不足的，由業(yè)主共同決定補建、續籌方案，委托業(yè)主委員會(huì )或者居民委員會(huì )、村民委員會(huì )歸集。

　　因客觀(guān)原因導致未建立住宅專(zhuān)項維修資金或者住宅專(zhuān)項維修資金不足的，發(fā)生維修費用時(shí)，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積承擔。

　　第四十八條　物業(yè)管理區域內，發(fā)生危及房屋使用安全、嚴重影響房屋住用等緊急情況時(shí)，應當立即使用住宅專(zhuān)項維修資金對共用部分進(jìn)行維修、更新、改造。

　　使用住宅專(zhuān)項維修資金進(jìn)行房屋應急維修的具體辦法由市房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)制定。

　　第四十九條　物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當由業(yè)主大會(huì )決定是否收取占用費以及占用費的收取標準和用途等。

　　業(yè)主大會(huì )決定收取機動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監督�？鄢�管理成本后的場(chǎng)地占用費歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對機動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第六章　舊住宅區物業(yè)管理

　　第五十條　本條例所稱(chēng)舊住宅區是指2000年6月底以前交付使用，房屋產(chǎn)權單位或者售房單位因客觀(guān)原因無(wú)法履行房屋修繕責任的住宅區，以及由政府組織建設的安居、解困和回遷等住宅區。

　　第五十一條　市和區、縣（市）人民政府應當制定舊住宅區綜合改造和管理的中長(cháng)期規劃和年度計劃，并安排專(zhuān)項資金用于舊住宅區的綜合改造，對供水、供氣、供熱、排水等配套設施設備進(jìn)行修繕和改造。

　　第五十二條　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織改造后的舊住宅區的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主大會(huì )無(wú)法成立的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，確定管理方案，簽訂管理規約。

　　第五十三條　舊住宅區綜合改造后應當推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設施維護、衛生保潔、綠化養護等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費用。對尚不具備引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主應當在居民委員會(huì )的指導下，實(shí)行住宅區自我管理、自我服務(wù)，并承擔相應的管理費用。

　　第七章　法律責任

　　第五十四條　違反本條例第三十一條第二項規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由市房產(chǎn)主管部門(mén)責令停止違法行為，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十五條　違反本條例第三十一條第三項規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)管理項目一并委托給他人的，由市房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節嚴重的，屬于三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市房產(chǎn)主管部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，屬于一級或者二級資質(zhì)的，市房產(chǎn)主管部門(mén)可以向有關(guān)部門(mén)提出吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的建議。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十六條　違反本條例第三十一條第四項規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專(zhuān)項維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門(mén)追回挪用的住宅專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；情節嚴重的，屬于三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市房產(chǎn)主管部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，屬于一級或者二級資質(zhì)的，市房產(chǎn)主管部門(mén)可以向有關(guān)部門(mén)提出吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的建議。構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第五十七條　違反本條例第三十一條第五項規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十八條　違反本條例第三十一條第六項、第七項、第八項規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途的，或者擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，或者擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由市房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十九條　違反本條例第三十一條第十項規定，與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的，中標無(wú)效，由市房產(chǎn)主管部門(mén)處以中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位主管人員和其他責任人員處以單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒(méi)收違法所得；情節嚴重的，取消其一年至二年內參加依法必須進(jìn)行招標的項目的投標資格并予以公告，直至由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十條　違反本條例第三十一條第十二項規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目的，由市房產(chǎn)主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十一條　違反本條例第三十三條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規定時(shí)間內移交有關(guān)資料的，由市房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十二條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟；逾期不申請行政復議也不提起行政訴訟又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第八章　附則

　　第六十三條　本條例自2011年1月1日起施行。