7.4.5 開(kāi)發(fā)利潤

開(kāi)發(fā)利潤測算也只有在傳統方法中才需要。測算開(kāi)發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。在測算時(shí)要注意計算基數與利潤率的對應。

7.4.6 投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費

投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費，是假定一旦購買(mǎi)了待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買(mǎi)方應負擔的有關(guān)稅費，如契稅、交易手續費等。該項稅費通常是根據當地的規定，按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測算。

7.4.7 折現率

折現率是在采用現金流量折現法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤率兩部分。

7.4.8 計算中的其他問(wèn)題

在運用假設開(kāi)發(fā)法時(shí)不應忽略某些無(wú)形收益。如深圳市1987年12月首次公開(kāi)拍賣(mài)的一塊土地，從當時(shí)預測的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開(kāi)發(fā)成本等所得的數額來(lái)看，價(jià)值也許不高，但由于是國內首塊公開(kāi)拍賣(mài)的土地，購買(mǎi)者一旦獲得了這塊土地，會(huì )附帶取得一些意想不到的社會(huì )效果，如隨著(zhù)對這種改革開(kāi)放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著(zhù)廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價(jià)格比較高是較自然的（當時(shí)該塊土地的最后成交價(jià)是525萬(wàn)元，比政府確定的拍賣(mài)底價(jià)200萬(wàn)元高了很多）。

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