假設開(kāi)發(fā)法（下）

一、大綱要求：

考試目的：

測試應考人員對假設開(kāi)發(fā)法的基本原理、具體運用的掌握程度。

考試基本要求：

掌握：假設開(kāi)發(fā)法計算中各項的求取。

要點(diǎn)說(shuō)明：

假設開(kāi)發(fā)法計算中各項的求取。

假設開(kāi)發(fā)法計算中需要事先求取的內容主要有：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤、投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費、折現率。

二、內容講解：

7.4 假設開(kāi)發(fā)法計算中各項的求取

7.4.1 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設）取得估價(jià)對象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預計未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。

開(kāi)發(fā)期可稱(chēng)為開(kāi)發(fā)建設期、建設期，其起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預計待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成（竣工）的日期。對于在土地上進(jìn)行房屋建設的情況來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開(kāi)發(fā)土地到動(dòng)工開(kāi)發(fā)（開(kāi)工）的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開(kāi)發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。

經(jīng)營(yíng)期根據未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)使用方式而可以具體化。未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式，主要有銷(xiāo)售（包括預售，下同）、出租、營(yíng)業(yè)、自用。因此，經(jīng)營(yíng)期可以具體化為銷(xiāo)售期（針對銷(xiāo)售這種情況）和運營(yíng)期（針對出租、營(yíng)業(yè)、自用這些情況）。銷(xiāo)售期是從開(kāi)始銷(xiāo)售已開(kāi)發(fā)完成或未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷(xiāo)售完畢的日期。銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預售。在有預售的情況下，銷(xiāo)售期與開(kāi)發(fā)期有重合。運營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成（竣工）的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結束的日期。

確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費等發(fā)生的時(shí)間和數額，預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項收入和支出的折現或計算投資利息等。

確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的方法可采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法，即根據同一地區、相同類(lèi)型、同等規模的類(lèi)似開(kāi)發(fā)項目已有的正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期來(lái)估計。

開(kāi)發(fā)期一般能較準確地估計。但在現實(shí)中因某些特殊因素的影響，可能使開(kāi)發(fā)期延長(cháng)。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶(hù)”，基礎開(kāi)挖過(guò)程中發(fā)現重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時(shí)到位，某些建筑材料、設備不能按時(shí)供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導致工程停工，使開(kāi)發(fā)期延長(cháng)。由于開(kāi)發(fā)期延長(cháng)，開(kāi)發(fā)商一方面要承擔更多的投資利息，另一方面要承擔總費用上漲的風(fēng)險。但這類(lèi)特殊的非正常因素在估計開(kāi)發(fā)期時(shí)一般不考慮。經(jīng)營(yíng)期、特別是銷(xiāo)售期，通常是難以準確估計的，在估計時(shí)應考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。

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