假設開(kāi)發(fā)法（上）

一、大綱要求：

考試目的：

測試應考人員對假設開(kāi)發(fā)法的基本原理、具體運用的掌握程度。

考試基本要求：

掌握：假設開(kāi)發(fā)法的公式及其計算，現金流量折現法和傳統方法的概念、區別及優(yōu)缺點(diǎn)。

熟悉：假設開(kāi)發(fā)法的概念、理論依據、適用對象、適用條件、操作步驟。

了解：假設開(kāi)發(fā)法的其他用途。

要點(diǎn)說(shuō)明：

1.假設開(kāi)發(fā)法的基本原理

假設開(kāi)發(fā)法是預測估價(jià)對象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預測的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

假設開(kāi)發(fā)法的理論依據是預期原理。

假設開(kāi)發(fā)法適用的對象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)；適用的條件是房地產(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提明確。

運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟進(jìn)行：①調查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；③估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；④預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；⑤測算開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤及投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；⑥進(jìn)行具體計算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

2.假設開(kāi)發(fā)法的公式

假設開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤-投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費上述假設開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對象狀況可細化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房?jì)r(jià)值的公式，按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式可細化為適用于開(kāi)發(fā)完成后出售、出租、營(yíng)業(yè)的公式。

3.現金流量折現法和傳統方法

根據考慮資金的時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設開(kāi)發(fā)法分為現金流量折現法和傳統方法?，F金流量折現法是采用折現的方式來(lái)考慮資金的時(shí)間價(jià)值；傳統方法是采用計算利息的方式來(lái)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

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