7.2 假設開(kāi)發(fā)法的基本公式

7.2.1 假設開(kāi)發(fā)法最基本的公式

假設開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤-投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費對于公式中具體應減去的項目，掌握的基本原則是設想得到估價(jià)對象后，往后至開(kāi)發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應取得的利潤。所以，如果是已經(jīng)投入的費用，則它就包含在待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內，不應作為扣除項。例如，評估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成拆遷補償安置，這時(shí)減去的項目中還應包括拆遷補償安置費；如果評估的是已完成拆遷補償安置后的土地價(jià)值，則就不應扣除拆遷補償安置費?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第22條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。”

運用上述公式估價(jià)，一是要把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀況，二是要把握投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前的狀況，即估價(jià)對象狀況，有土地（又可分為生地、毛地、熟地）、在建工程和舊房等；在投資開(kāi)發(fā)后的狀況，有熟地和房屋（包含土地）等。綜合起來(lái)可歸納為下列幾種情況：①估價(jià)對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設；②估價(jià)對象為生地，將生地開(kāi)發(fā)成熟地；③估價(jià)對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設；④估價(jià)對象為毛地，將毛地開(kāi)發(fā)成熟地；⑤估價(jià)對象為熟地，在熟地進(jìn)行房屋建設；⑥估價(jià)對象為在建工程，將在建工程續建成房屋；⑥估價(jià)對象為舊房，將舊房裝修改造成新房。

投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售（包括預售、建成后出售）、出租（包括預租，但比較少見(jiàn)，多為建成后出租）和營(yíng)業(yè)（如商店、旅館、餐館、游樂(lè )場(chǎng)）等。

7.2.2 按估價(jià)對象細化的公式

上述假設開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對象狀況可具體細化如下：7.2.2.1 求生地價(jià)值的公式（1）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)生地應負擔的稅費（2）適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅費-土地開(kāi)發(fā)利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)生地應負擔的稅費　　

求毛地價(jià)值的公式（1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設的公式：毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)毛地應負擔的稅費（2）適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅費-土地開(kāi)發(fā)利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)毛地應負擔的稅費

7.2.2.3 求熟地價(jià)值的公式

熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)熟地應負擔的稅費

建設工程教育網(wǎng)整理