7.1.5 假設開(kāi)發(fā)法的其他用途

假設開(kāi)發(fā)法除了適用于估價(jià)，還大量用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開(kāi)發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數和測算有關(guān)數值時(shí)，用于估價(jià)是假設站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)，用于投資分析是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資決策提供依據。假設開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供下列3種數據：

（1）確定擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商有興趣取得某個(gè)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地，他必須事先計算出能夠接受的最高價(jià)格，他實(shí)際的購買(mǎi)價(jià)格應低于或等于此價(jià)格，否則不值得購買(mǎi)。

（2）確定開(kāi)發(fā)項目的預期利潤。在確定預期利潤時(shí)，是假定開(kāi)發(fā)場(chǎng)地已按照某個(gè)價(jià)格購買(mǎi)，即場(chǎng)地購置費被看成已知。預計可取得的總收入扣除場(chǎng)地購置費、開(kāi)發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開(kāi)發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開(kāi)發(fā)商期望的利潤，則該開(kāi)發(fā)項目被認為是可行的；否則，應被推遲開(kāi)發(fā)，甚至取消投資。

（3）確定開(kāi)發(fā)中可能出現的最高費用。在確定最高費用時(shí)，場(chǎng)地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開(kāi)發(fā)利潤保持在一個(gè)合理的范圍內，同時(shí)使整個(gè)開(kāi)發(fā)成本、費用在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現費用失控。

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