7.3.2 現金流量折現法與傳統方法的區別

現金流量折現法與傳統方法主要有下列3大區別：

（1）對開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數額；而在現金流量折現法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預測他們在未來(lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數額，即要進(jìn)行現金流量預測。

（2）傳統方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開(kāi)發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷(xiāo)售；而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值（最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2004年10月15日的價(jià)值，要將在未來(lái)發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預測該宗土地2007年10月15日開(kāi)發(fā)完成后的房?jì)r(jià)（含地價(jià)）為5 000萬(wàn)元，折現率為10%，則需將這5 000萬(wàn)元折現到2004年10月15日，即在2004年10月15日來(lái)看的房?jì)r(jià)實(shí)際為5000/（1+10%）3=3 757（萬(wàn)元）

（3）在傳統方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤都單獨顯現出來(lái)，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來(lái)，而是隱含在折現過(guò)程中。所以，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率）。這樣處理是為了與投資項目評估中的現金流量分析的口徑一致，便于比較。

7.3.3 現金流量折現法和傳統方法的優(yōu)缺點(diǎn)

從理論上講，現金流量折現法測算的結果比較精確，但比較復雜；傳統方法測算的結果比較粗略，但相對要簡(jiǎn)單些。就它們的精確與粗略而言，在現實(shí)中可能不完全如此。這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，具體需要做到下列3點(diǎn)：①開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(cháng)要估計準確；②各項支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計準確；③各項支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數額要估計準確。

由于存在眾多的未知因素和偶然因素會(huì )使預測偏離實(shí)際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價(jià)中宜采用現金流量折現法。在難以采用現金流量折現法時(shí)可采用傳統方法。

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