各市、地、州物價(jià)局、建委、房地產(chǎn)管理局（處）：

　　為貫徹《國務(wù)院批轉國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價(jià)格調控加快住房建設意見(jiàn)的通知》（國發(fā)<98>34號），切實(shí)落實(shí)省政府關(guān)于加快住房建設的各項措施，促進(jìn)我省住房建設成為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長(cháng)點(diǎn)，根據國家有關(guān)規定，我們制定了《四川省商品住宅價(jià)格管理辦法》，經(jīng)省政府批準，現予以發(fā)布施行。請各地認真貫徹執行。

　　附件：《四川省商品住宅價(jià)格管理辦法》

　　四川省物價(jià)局

　　四川省建設委員會(huì )

　　一九九九年五月二十四日

　　四川省商品住宅價(jià)格管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為加強商品住宅價(jià)格管理，規范商品住宅價(jià)格行為，維護國家、經(jīng)營(yíng)者、消費者的合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家有關(guān)規定，制定本辦法。

　　第二條凡在四川省行政區域內從事商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，均應遵守本辦法。

　　第三條本辦法所稱(chēng)商品住宅，是指開(kāi)發(fā)后第一次向社會(huì )出售的新建住宅。

　　本辦法所稱(chēng)經(jīng)濟適用住房，是指列入政府建設計劃、行政劃撥建設用地、享受政府優(yōu)惠政策、按國家規定面積標準設計、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。

　　第四條商品住宅價(jià)格的管理應遵循價(jià)值規律的要求，堅持結合市場(chǎng)供求，按質(zhì)論價(jià)，保護國家、經(jīng)營(yíng)者和消費者合法權益，以及有利于培育和規范住房市場(chǎng)的原則。

　　第五條商品住宅價(jià)格由物價(jià)管理部門(mén)和建設（房地產(chǎn)）管理部門(mén)按照“統一領(lǐng)導，分級管理”的原則，實(shí)施價(jià)格管理。

　　第二章價(jià)格構成

　　第六條商品住宅的成本構成

　　1、征地費用和土地出讓金。征地費用包括征用土地補償費、青苗及附作物補償費、安置補助費或城鎮發(fā)生的拆遷補償、安置費。經(jīng)濟適用住房建設用地以行政劃撥方式供應，免交土地出讓金；

　　2、前期工程費用。包括通路、通水、通電、平整場(chǎng)地和工程勘察、設計費；

　　3、房屋建筑安裝工程費。按建筑施工圖的要求和標準，規定應進(jìn)入建筑工程（含安裝）的費用；

　　4、基礎設施建設費用。指開(kāi)發(fā)項目?jì)劝l(fā)生的道路、供水、供電、供氣、排氣、排污、通訊、通郵、有線(xiàn)電視、公共照明、園林綠化、環(huán)衛等費用：

　　5、公共設施配套費用。指住宅小區項目?jì)劝l(fā)生的非經(jīng)營(yíng)性公共配套設施建設費用。包括各項附屬工程，如物業(yè)管理房、消防和配電及供水設施、自行車(chē)棚等建設費用（凡列入建設成本的公共配套設施、用房費用，在銷(xiāo)售商品住宅時(shí)不得重復計收公攤面積費用：

　　6、管理費。包括開(kāi)發(fā)管理和企業(yè)管理人員的工資及附加、公雜費、差旅費、勞保費、培訓費、廣告宣傳費等。管理費標準，根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，按成本1—5項之和的3％以?xún)扔嬋�。其中，�?jīng)濟適用住房管理費按成本1—5項之和的20％以?xún)扔嬋�。具體標準由省物價(jià)局和省建委另行制定。

　　7、貸款利息。以人民銀行公布的當年信貸資金利率，按投資總額的70％計算。貸款利率計算時(shí)間一般以半年為限，最多不超過(guò)一年。

　　8、其它費用。必須是經(jīng)國家和省有批準權限的部門(mén)規定的建設項目收費，方可進(jìn)入成本。經(jīng)濟適用住房按有關(guān)規定減免征收。

　　第七條商品住宅的稅金。

　　稅金按國家規定的有關(guān)稅率計算。

　　第八條商品住宅的利潤。

　　1、經(jīng)濟適用房可在成本1—5項之和的3％以?xún)扔嫾永麧櫋?/p>

　　2、經(jīng)濟適用住房以外的其它商品住宅由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據市場(chǎng)供求狀況，自行確定利潤。

　　第九條商品住宅的差價(jià)。

　　1、商品住宅的樓層差價(jià)率原則上應掌握在10％以?xún)�，具體差價(jià)率由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行確定，但一幢住宅樓內樓層差價(jià)代數和應為零。

　　2、商品住宅樓朝向差價(jià)率原則上應掌握在5％以?xún)�，具體差價(jià)率由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行確定，但同一住宅小區內朝向差價(jià)代數和應為零。

　　第十條商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格=商品住宅成本+稅金+利潤±商品住宅差價(jià)。

　　第十一條商品住宅價(jià)格構成以外的代收代付費用，必須嚴格按規定標準代收：屬分攤住質(zhì)的，只能按實(shí)際發(fā)生的直接成本（費用）合理分攤，不得額外加收任何名目的費用。

　　未經(jīng)批準的收費項目及政府明令取消的收費項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及商品住房購買(mǎi)者應拒絕交納，并向有關(guān)部門(mén)舉報。

　　第三章價(jià)格管理

　　第十二條商品住宅價(jià)格根據不同住房類(lèi)型，分別實(shí)行政府指導價(jià)、市場(chǎng)調節價(jià)兩種價(jià)格形式。

　　第十三條經(jīng)濟適用住房實(shí)行政府指導價(jià)格。

　　經(jīng)濟適用住房按城市實(shí)行指導價(jià)和公告制度。省轄市和地、州所在地縣（市）的指導價(jià)，由市（地、州）物價(jià)、房地產(chǎn)管理部門(mén)根據本辦法規定的價(jià)格構成因素按區位測算擬定后，報省物價(jià)、建設主管部門(mén)審核批準，作為當地經(jīng)濟適用住房最高限價(jià)；其它縣（市、區）的城市指導價(jià)由市（地、州）物價(jià)、房地產(chǎn)管理部門(mén)審批、并報省物價(jià)、建設主管部門(mén)備案。經(jīng)濟適用住房城市指導價(jià)經(jīng)批準后，由當地物價(jià)、房地產(chǎn)管理部門(mén)在公布經(jīng)濟適用住房建設項目時(shí)一并公告。

　　經(jīng)濟適用住房按建設項目實(shí)行定價(jià)銷(xiāo)售。由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據本辦法規定按建設項目計算經(jīng)濟適用住房成本及平均銷(xiāo)售價(jià)格和差價(jià)率，并填制經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格申報表，連同按工程設計標準編制的工程成本決（預）算表或在建工程成本預（概）算表及有關(guān)文件資料送審，按財務(wù)隸屬關(guān)系由物價(jià)、建設及房地產(chǎn)管理部門(mén)審查核準后，建設、房地產(chǎn)管理部門(mén)再行辦理銷(xiāo)（預）售許可手續。經(jīng)批準的經(jīng)濟適用住房建設項目的住宅銷(xiāo)售價(jià)格，應當向社會(huì )公布，接受群眾監督。銷(xiāo)售價(jià)格一經(jīng)確定，任何單位或個(gè)人不得擅自提價(jià)。

　　第十四條經(jīng)濟適用住房以外的商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)按本辦法的規定根據市場(chǎng)供求，自定銷(xiāo)售價(jià)格。必要時(shí)，城市政府可以實(shí)行最高限價(jià)。

　　第十五條商品住宅銷(xiāo)售應明碼標價(jià)，使用房地產(chǎn)管理部門(mén)統一監制的《商品房購銷(xiāo)合同》文本。成交價(jià)應由房地產(chǎn)管理部門(mén)定期送同級物價(jià)管理部門(mén)備案。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)必須向商品住宅購買(mǎi)者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并按質(zhì)量保證書(shū)的約定承擔保修責任。

　　第十六條未列入經(jīng)濟適用住房建設計劃的商品住宅，銷(xiāo)售時(shí)一律不得冠以經(jīng)濟適用住房名稱(chēng)，誤導、蒙騙消費者。

　　第四章罰則

　　第十七條對有下列行為之一的，由同級物價(jià)管理部門(mén)按有關(guān)法律、法規規定予以查處，并可處以罰款。

　　1、不執行規定的計價(jià)原則、計價(jià)范圍和計價(jià)辦法的：

　　2、不按規定如實(shí)申報經(jīng)濟適用住房成本或亂攤成本的；

　　3、對經(jīng)濟適用住房越權定價(jià)或擅自提價(jià)的：

　　4、擅自向商品住宅開(kāi)發(fā)建設項目指派、收費的；

　　5、其它價(jià)格違法行為。

　　第十八條有下列行為之一的，由同級建設和房地產(chǎn)管理部門(mén)按有關(guān)法律、法規規定予以查處，并可處以罰款。

　　1、采取偷工減料降低商品住宅質(zhì)量或擅自更改設計縮小建筑面積等欺詐消費者的；

　　2、在建住宅工程未取得商品房預售許可證或竣工商品住宅未辦理房屋產(chǎn)權初始登記，擅自銷(xiāo)（預）售商品住宅的；

　　3、銷(xiāo)售商品住宅，不如實(shí)申報成交價(jià)的和不按規定向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的；

　　4、經(jīng)濟適用住房未按規定向中低收入家庭銷(xiāo)售，而銷(xiāo)售給高收入家庭的；

　　5、商品住宅銷(xiāo)售違反房地產(chǎn)管理法律、法規的其它行為。

　　第五章附則

　　第十九條各地可根據本辦法結合當地實(shí)際，制定實(shí)施細則。

　　第二十條本辦法自一九九九年六月一日起施行。