1．某國有企業(yè)于2003年9月在以劃撥方式獲得的土地使用權上建成了一批標準工業(yè)廠(chǎng)房，企業(yè)為了解決生產(chǎn)資金短缺的問(wèn)題，準備以其新建的工業(yè)廠(chǎng)房向銀行抵押貸款。已知類(lèi)似標準工業(yè)廠(chǎng)房的交易案例較多，你作為房地產(chǎn)估價(jià)師，在接受抵押估價(jià)委托后，認為應該采用哪兩種估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)？并指出運用所選擇估價(jià)方法的注意事項。

　　[參考答案]

　?。?）兩種估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：

　?、儆檬袌?chǎng)比較法估價(jià)。首先采用市場(chǎng)比較法求取設想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預計由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減即為標準工業(yè)廠(chǎng)房的抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計。

　?、谟贸杀痉ü纼r(jià)。運用成本法估價(jià)時(shí)，價(jià)格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃拔土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。

　?。?）有關(guān)注意事項有：

　?、僭谶\用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應當對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

　?、谠谶\用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應低估折舊。

  建設工程教育網(wǎng)整理