2018房地產(chǎn)估價(jià)案例題可以說(shuō)是考生考試為之頭痛的一個(gè)難題，要想房地產(chǎn)估價(jià)案例考到好成績(jì)是離不開(kāi)平時(shí)的練習，多做練習題不僅可以幫助考生掌握考點(diǎn)而且可以幫助考生訓練答題速度、掌握答題技巧……，那么房地產(chǎn)估價(jià)案例練習題哪里找?建設工程教育網(wǎng)為考生整理了2018房地產(chǎn)估價(jià)案例練習題考前必做匯總，希望考生緊跟上步伐哦！

　　案例：

　　某正常營(yíng)業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會(huì )議中心等由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，娛樂(lè )中心、商場(chǎng)對外出租。某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托評估該酒店房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。注 冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調查，擬選用收益法作為主要的估價(jià)方法之一。

　　針對上述情況，請分別說(shuō)明該酒店各類(lèi)功能用房收益測算的技術(shù)思路。

　　1.對于酒店自營(yíng)的功能用房可基于營(yíng)業(yè)收入測算凈收益，對于出租的功能用房可以基于租賃收入測算凈收益。具體技術(shù)思路如下：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運營(yíng)費用=有效毛收入一運營(yíng)費用;基于營(yíng)業(yè)收入測算凈收益，凈收益為營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)費用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用、商業(yè)利潤。

　　2.對于包含題意中多種收益類(lèi)型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求?。?/p>

　　(1)把費用分為變動(dòng)費用和固定費用，將測算出的各種類(lèi)型的收入分別減去相應的變動(dòng)費用，予以加總后再減去總的固定費用。如客房部分的變動(dòng)費用是與入住客人多少直接相關(guān)的費用，會(huì )議室部分的變動(dòng)費用是與使用會(huì )議室的次數直接相關(guān)的費用，餐飲部分的變動(dòng)費用是與用餐人數直接相關(guān)的費用，商場(chǎng)部分的變動(dòng)費用是與商品銷(xiāo)售額直接相關(guān)的費用，等等;固定費用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費、房地產(chǎn)稅、保險費等，不管客房是否有客人人住、會(huì )議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場(chǎng)是否有人購物等，都要發(fā)生的費用。

　　(2)首先測算各種類(lèi)型的收入，然后測算各種類(lèi)型的費用，再將總收入減去總費用。

　　(3)把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

　　3.酒店的大堂、管理用房等的價(jià)值是通過(guò)其他用房的收益體現出來(lái)的，其凈收益不要單獨計算，否則就重復了。

　　4.對于娛樂(lè )中心、商場(chǎng)還要看是否有租約，如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內采用租約租金，在租約期外采用市場(chǎng)租金;如不正常、不合理，則采用市場(chǎng)租金測算。另外，對未出租部分采用市場(chǎng)租金測算。

　　2018房地產(chǎn)估價(jià)案例題就給大家整理到這里，更多房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目考前必做習題請關(guān)注模擬試題欄目!