?。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該宗土地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，供其確定投標價(jià)格時(shí)參考。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區域基本情況（包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區域的總體規劃等）之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?

　　答案：1．選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。（1分）

　　2．了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況（1分）。

　　3．了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本（1分）。

　　4．分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案（1分）。

　　5．根據開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式（租或售），運用市場(chǎng)法（0．5分）和收益法等（0．5分），預測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值（1分），調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用，如前期費用、建安工程費用、專(zhuān)業(yè)費等，測算土地價(jià)格（1分）。

　　6．選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準價(jià)格（1分）。

　　7．綜合兩種方法的結果，確定最終估價(jià)結果（1分）。

　　8．根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報告（1分）。

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報告后，委托人發(fā)現估價(jià)報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

　　答案：

　　1．（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同（1分）；

　?。?）收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻部分（1分）；

　?。?）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)（1分）、財務(wù)費用（含利息收益）（1分）及所得稅等（1分），包含了正常的商業(yè)利潤等（1分）。

　　2．收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限（或者：土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）（2分）。

　　3．估價(jià)采用的成本應為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的（1分）社會(huì )平均（客觀(guān)）成本（1分）[或者：實(shí)際成本是歷史（1分）也不一定是社會(huì )平均（客觀(guān)）成本（1分）]．

　?。ㄈ┠吵菂^缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區中一個(gè)有沿街二層標準工業(yè)廠(chǎng)房的工廠(chǎng)，兼并后自行將廠(chǎng)房改造、重顳裝修為辦公樓用于出租?，F政府將該區段規劃改造為辦公商務(wù)區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)。根據《城市房屋拆迂管理條例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》，甲公司可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機構該如何解答?

　?。ㄈ┘坠究赡芴岢龅囊螅?/p>

　　1．按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估（1分）；

　　2．對辦公樓承租人損失進(jìn)行評估（1分）；

　　3．對裝修、改造費用進(jìn)行評估（1分）。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機構可做的答復：

　　1．應按改造前的工業(yè)用途評估，評估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失（2分）；按工業(yè)用途評估時(shí)可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償（2分）。

　　2．經(jīng)拆遷當事人協(xié)調同意或者經(jīng)城市規劃行政管理部門(mén)確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失（2分）。

　　3．對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決（1分）。

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