2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第五章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　　

　　建立比較基礎：統一財產(chǎn)范圍

　　可比實(shí)例與估價(jià)對象的財產(chǎn)范圍進(jìn)行對比，然后消除因財產(chǎn)范圍不相同造成的價(jià)格差異。

　　財產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無(wú)”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好壞”或“優(yōu)劣”、“新舊”的差別。因此，統一財產(chǎn)范圍是進(jìn)行“有無(wú)對比”，并消除由此造成的價(jià)格差異。

　　財產(chǎn)范圍不同主要有以下幾種情況：

　?、俸蟹康禺a(chǎn)以外的資產(chǎn)。

　?、趲в袀鶛鄠鶆?wù)的房地產(chǎn)。

　?、蹘в衅渌麢嘁婊蜇摀姆康禺a(chǎn)(如入學(xué)指標、戶(hù)口指標、設立了地役權等)。

　?、芊康禺a(chǎn)的實(shí)物范圍不同(有無(wú)停車(chē)位，有無(wú)裝修等)。

　　對含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，統一財產(chǎn)范圍一般是統一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，利用下列公式對價(jià)格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價(jià)格=含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)格-房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值(剝離法)

　　如果是估價(jià)對象含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，則一般是在比較法最后步驟求出了不含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值，就可得到估價(jià)對象的價(jià)值。(還原法)

　　對帶有債權債務(wù)和其他權益或負擔的房地產(chǎn)，統一財產(chǎn)范圍一般是統一到不帶債權債務(wù)和其他權益或負擔的房地產(chǎn)范圍，價(jià)格換算處理公式：

　　不帶債權債務(wù)和其他權益或負擔的房地產(chǎn)價(jià)格

　　=帶有債權債務(wù)和其他權益或負擔的房地產(chǎn)價(jià)格-債權和其他權益價(jià)值+債務(wù)和其他負擔價(jià)值 (剝離法)

　　如果是估價(jià)對象帶有債權債務(wù)和其他權益或負擔，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權債務(wù)和其他權益或負擔的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權和其他權益價(jià)值減去債務(wù)和其他負擔價(jià)值，就可得到估價(jià)對象的價(jià)值。(還原法)

　　對房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同，統一財產(chǎn)范圍一般是統一到估價(jià)對象的實(shí)物范圍，補充可比實(shí)例缺少的實(shí)物范圍，扣除可比實(shí)例多出的實(shí)物范圍，相應地對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)處理。