2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章第七節，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章第七節，希望對各位有所幫助。

　　房地產(chǎn)抵押合同

　　房地產(chǎn)抵押是擔保債權債務(wù)履行的手段。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權人為了保證債權債務(wù)的履行，明確雙方權利與義務(wù)的協(xié)議，是債權債務(wù)合同的從合同。債權債務(wù)的主合同無(wú)效，抵押這一從合同也就自然無(wú)效。房地產(chǎn)抵押是一種標的物價(jià)值很大的擔保行為，法律規定房地產(chǎn)抵押人與抵押權人必須簽訂書(shū)面抵押合同。

　　房地產(chǎn)抵押合同一般應載明下列內容：

　　(1)抵押人、抵押權人的名稱(chēng)或者個(gè)人姓名、住所;

　　(2)被擔保債權種類(lèi)、數額;

　　(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權歸屬或者使用權歸屬等;

　　(4)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;

　　(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

　　(6)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

　　(7)擔保的范圍;

　　(8)違約責任;

　　(9)爭議解決的方式;

　　(10)抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);

　　(11)雙方約定的其他事項。

　　抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押的房地產(chǎn)歸債權人所有。

　　抵押權人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。

　　【例題】房地產(chǎn)轉讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。房地產(chǎn)轉讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同都是要式合同。

　　【2014年試題】當事人在訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定(　)。

　　A.債務(wù)履行期限

　　B.被擔保的債權數額

　　C.抵押權人為抵押物保險賠償的優(yōu)先受益人

　　D.債務(wù)履行期屆滿(mǎn)時(shí)抵押物的所有權轉移為債權人所有

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。抵押權人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押的房地產(chǎn)歸債權人所有。參見(jiàn)教材P124。

　　五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)(考點(diǎn)、掌握)

　　房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價(jià)值。根據原建設部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的規定，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據。

　　通過(guò)委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，也可以按照約定，由約定方委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

　　【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　)。

　　A.拖欠的建筑工程材料費

　　B.拖欠的建筑工人工資

　　C.抵押擔保債權

　　D.出租房屋租金

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見(jiàn)教材P125。

　　在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況;必要時(shí)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查;全面、細致地了解估價(jià)對象，對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對象現狀與相關(guān)權屬證明材料上記載的內容逐一進(jìn)行對照，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀(guān)的照片;處置房地產(chǎn)時(shí)，除評估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現價(jià)值意見(jiàn)及其理由等。

　　【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應盡的職責是(　)。

　　A.對委托人提供的資料進(jìn)行核查，確保資料的真實(shí)性

　　B.對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查看

　　C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利情況

　　D.將估價(jià)對象現狀與相關(guān)權屬證明材料進(jìn)行對照

　　E.拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況和周邊環(huán)境、景觀(guān)的照片

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。必要時(shí)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。參見(jiàn)教材P125。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告要全面、詳細地界定估價(jià)對象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區位、實(shí)物、權益狀況;披露估價(jià)對象已設定的抵押權;對估價(jià)對象的變現能力分析;披露已作為假設和限制條件，對估價(jià)結果有重大影響的因素，并說(shuō)明其對估價(jià)結果可能產(chǎn)生的影響;將法定優(yōu)先受償權利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調查記錄、內外部狀況照片作為估價(jià)報告的附件。

　　對由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價(jià)報告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應用有效期從估價(jià)報告出具之日起計算，不得超過(guò)一年 。房地產(chǎn)估價(jià)師預計估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應當縮短估價(jià)報告應用有效期。

　　【例題】房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應用有效期從(　)起計，不得超過(guò)一年。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.估價(jià)委托日

　　C.估價(jià)報告出具日

　　D.估價(jià)開(kāi)始作業(yè)日

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應用有效期從估價(jià)報告出具之日起計，不得超過(guò)一年。參見(jiàn)教材P125。

　　此外，按照《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，商業(yè)銀行要加強對已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監測。為及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況，商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行還應當委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估，了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )要求，信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營(yíng)和信托業(yè)務(wù)，涉及房地產(chǎn)抵押估價(jià)的，也要按照上述規定執行。

　　六、最高額抵押權(考點(diǎn)、掌握)

　　最高額抵押是指為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內將要連續發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來(lái)發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內連續發(fā)生的債權做擔保。

　　最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定。 設定最高額抵押權時(shí)，債權尚未發(fā)生，為擔保將來(lái)債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。

　　《物權法》規定，最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓?zhuān)斒氯肆碛屑s定的除外。最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。

　　【例題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔保未來(lái)三年連續獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有(　)。

　　A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

　　B.該抵押是最高額抵押

　　C.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.5億元

　　D.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.2億元

　　E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是最高額抵押權?！段餀喾ā芬幎?，最高額抵押是為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內將要連續發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來(lái)發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內連續發(fā)生的債權做擔保。設定最高額抵押權時(shí)，債權尚未發(fā)生，為擔保將來(lái)債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。

　　有下列情形之—的，抵押權人的債權確定：(1)約定的債權確定期間屆滿(mǎn);(2)沒(méi)有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿(mǎn)二年后請求確定債權;(3)新的債權不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo);(6)法律規定債權確定的其他情形。參見(jiàn)教材P124。

　　【例題】最高額抵押權確定的情形有(　)。

　　A.最高額抵押權已轉讓

　　B.新的債權不可能發(fā)生

　　C.抵押人破產(chǎn)

　　D.約定的債權確定期限屆滿(mǎn)

　　E.抵押財產(chǎn)被查封

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。有下列情形之—的，抵押權人的債權確定：(1)約定的債權確定期間屆滿(mǎn);(2)沒(méi)有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿(mǎn)二年后請求確定債權;(3)新的債權不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo);(6)法律規定債權確定的其他情形。參見(jiàn)教材P125。

　　【例題】甲銀行以1億元授信額度與乙公司設定了最高額抵押權，一年內先后借給乙公司3000萬(wàn)元和5000萬(wàn)元。債務(wù)履行期滿(mǎn)后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權確定登記的債權額是(　)億元。

　　A.0.3

　　B.0.5

　　C.0.8

　　D.1.0

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。有下列情形之—的，抵押權人的債權確定：(1)約定的債權確定期間屆滿(mǎn);(2)沒(méi)有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿(mǎn)二年后請求確定債權;(3)新的債權不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo);(6)法律規定債權確定的其他情形。參見(jiàn)教材P125。

　　【2012年試題】根據《物權法》，最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權不能轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的范圍。參見(jiàn)教材P124。

　　七、房地產(chǎn)抵押登記(考點(diǎn)、掌握)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書(shū)面抵押合同并辦理抵押登記。

　　《物權法》規定抵押權自登記時(shí)設立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權不生效，抵押權人不享有優(yōu)先受償權。

　　【2014年試題】當事人簽訂的房屋抵押合同，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生法律效力。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押登記?！段餀喾ā芬幎ǖ盅簷嘧缘怯洉r(shí)設立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權。參見(jiàn)教材P124。

　　八、房地產(chǎn)抵押的效力(考點(diǎn)、掌握)

　　抵押權為價(jià)值權而非實(shí)體權。 設定抵押權后，并不轉移抵押權人對抵押物的占有。抵押人設定抵押后，房地產(chǎn)的所有權仍然屬于抵押人，抵押人仍可以對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權利，但抵押人所享有的所有權受到限制。

　　抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房地產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續期間，房地產(chǎn)抵押人應當維護抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當的擔保。抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

　　九、房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現(考點(diǎn)、掌握)

　　抵押是一種民事法律關(guān)系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規定的平等、自愿、等價(jià)、有償的一般原則。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。

　　依據《物權法》的規定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內請求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應當參照市場(chǎng)價(jià)格。

　　依據《物權法》的規定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償; 順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　【例題】《物權法》規定房地產(chǎn)抵押權實(shí)現的方式有(　)。

　　A.抵押權人可以與抵押人協(xié)議以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償

　　B.抵押權人直接向人民法院提起訴訟

　　C.抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)

　　D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉移給抵押權人

　　E.抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院變賣(mài)抵押房地產(chǎn)

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內請求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應當參照市場(chǎng)價(jià)格。參見(jiàn)教材P125。

　　【2012年試題】同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款的清償原則有(　)。

　　A.抵押權已登記的，按照債權比例清償

　　B.抵押權已登記的，先于未登記的受償

　　C.抵押權未登記的，按照債權比例清償

　　D.抵押權已登記的，按照登記時(shí)間的先后順序清償

　　E.抵押權未登記的，按照債權發(fā)生時(shí)間的先后順序清償

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。抵押權已登記的先于未登記的清償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見(jiàn)教材P126。

　　人民法院依法對抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定;未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)當事人的意見(jiàn)。

　　對于設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

　　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。 需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。土地承包經(jīng)營(yíng)權、鄉鎮、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實(shí)現抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地用途。

　　【例題】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。參見(jiàn)教材P126。

　　抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。

　　【例題】抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。參見(jiàn)教材P126。

　　抵押權人應當在主債權訴訟時(shí)效期內行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。

　　人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債后，應當給予被執行人六個(gè)月的寬限期。

　　被執行人屬于低保對象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應強制遷出。

　　據自2015年5月5日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》

　　(法釋〔2015〕10號)第二十條規定，在金錢(qián)債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

　　(一)對被執行人有扶養義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;

　　(二)執行依據生效后，被執行人為逃避債務(wù)轉讓其名下其他房屋的;

　　(三) 申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。執行依據確定被執行人交付居住的房屋， 自執行通知送達之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

　　【例題】人民法院依法拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣(mài)保留價(jià)應由(　)確定。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)機構

　　B.人民法院

　　C.抵押權人

　　D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機構共同

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。人民法院依法對抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定;未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)當事人的意見(jiàn)。參見(jiàn)教材P126。

　　【例題】人民法院對經(jīng)估價(jià)機構估價(jià)的抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由(　)參照評估價(jià)確定。

　　A.人民法院

　　B.估價(jià)機構

　　C.拍賣(mài)師

　　D.競買(mǎi)人

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。依法對抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定：未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)當事人的意見(jiàn)。參見(jiàn)教材P126。

　　【例題】下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是(　)。

　　A.抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務(wù)人

　　B.在建工程抵押時(shí)，登記機關(guān)不得核發(fā)《房屋他項權證》

　　C.因室內電線(xiàn)老化引發(fā)火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔?；蛘咴黾訐Ｒ詮浹a不足

　　D.抵押人一旦死亡即意味著(zhù)要處分抵押的房地產(chǎn)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。根據《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規定，抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈人履行到期債務(wù)的，就不一定意味著(zhù)要處分抵押的房地產(chǎn)。

　　【例題】如果抵押房地產(chǎn)是抵押人扶養家屬生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，對于被執行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。參見(jiàn)教材P126。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>