2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)一：對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認識,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)一：對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認識，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)一：對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認識

　　第一節　對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認識

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義(熟悉)

　　1.專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的區別

　　客觀(guān)合理、令人信服的估價(jià)結果，就需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。任何人都可以做的，就是非專(zhuān)業(yè)估價(jià)。

　　專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：由專(zhuān)業(yè)機構和人員完成、提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔相關(guān)法律責任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

　　專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的五大不同點(diǎn)(考點(diǎn))：

　?、儆蓪?zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機構和專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員完成——前者指具備足夠數量的專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員等條件、專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的單位。后者指具有估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗、專(zhuān)門(mén)從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的個(gè)人。

　?、谔峁?zhuān)業(yè)意見(jiàn)——專(zhuān)業(yè)估價(jià)不是用直覺(jué)或僅憑經(jīng)驗得出的，而是按照嚴謹的程序，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過(guò)審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀(guān)合理。

　?、劬哂泄帕?mdash;—專(zhuān)業(yè)估價(jià)機構和專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員完成，估價(jià)結果較客觀(guān)合理，所以具有證明效力，能使人們相信、認可或接受。

　?、軐?shí)行有償服務(wù)——是一種接受他人委托而提供有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費用。

　?、莩袚韶熑?mdash;—責令限期改正、行政處罰、民事賠償責任、刑事責任。

　　【例題·判斷題】某注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擬購買(mǎi)A市C區的一套多層住房，該估價(jià)師根據自己對該套住房實(shí)物、權益、區位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。必須是專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，不是由專(zhuān)業(yè)機構完成，無(wú)公信力，不承擔法律責任。參見(jiàn)教材P2。

　　【例題·多選題】與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有(　)。

　　A.是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

　　B.估計價(jià)格或價(jià)值

　　C.實(shí)行有償服務(wù)

　　D.承擔法律責任

　　E.估價(jià)作業(yè)日期長(cháng)

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：專(zhuān)業(yè)機構、人員完成、提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔相關(guān)法律責任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。參見(jiàn)教材P2。

　　2.專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　是房地產(chǎn)估價(jià)機構接受他人委托，為了特定的目的(估價(jià)目的)，遵循公認的原則(估價(jià)原則)，按照嚴謹的程序(估價(jià)程序)，依據有關(guān)文件、標準和資料(估價(jià)依據)，在合理的假設下(估價(jià)假設)，采用科學(xué)的方法(估價(jià)方法)，對特定的房地產(chǎn)(估價(jià)對象)在特定的時(shí)間(價(jià)值時(shí)點(diǎn))的特定價(jià)值或價(jià)格(價(jià)值類(lèi)型)進(jìn)行分析測算和判斷，并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)(估價(jià)結果)。

　　3.估價(jià)與評估的異同

　　房地產(chǎn)估價(jià)也稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)價(jià)值評估、房地產(chǎn)估值。一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評估可以不作區分，能夠交換使用。相對于價(jià)值分析、測算和判斷活動(dòng)，估價(jià)專(zhuān)指對價(jià)值進(jìn)行評估。

　　房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、房屋完損等級、房屋使用功能、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境等評估的基礎上，以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標和最終結論的評估，稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)值評估或者簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)估值。

　　除了房地產(chǎn)估價(jià)以外，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構還可以從事：

　　1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總體價(jià)值(成交價(jià)格或購買(mǎi)價(jià)格，包含土地價(jià)格和建筑物價(jià)格)在其不同部分之間進(jìn)行分配。

　　例如：1)把包含土地和建筑物價(jià)值在內的房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配;2)采用成本法測算住宅小區的平均房?jì)r(jià)，然后在各個(gè)樓棟、單元、樓層、戶(hù)型間分配;3)開(kāi)發(fā)區或土地一級開(kāi)發(fā)片區的平均地價(jià)在開(kāi)發(fā)完成后的各個(gè)宗地間分配;4)高層建筑地價(jià)分攤等。

　　2)價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)(如，對房屋進(jìn)行重新裝飾裝修、更新房屋中的設備、改變房地產(chǎn)用途、相鄰房地產(chǎn)合并等)。

　　3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)(如污染、工程質(zhì)量缺陷等導致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評估)。

　　4)相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)(如征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或對被損害房地產(chǎn)進(jìn)行修復造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費、臨時(shí)安置費評估)。

　　5)房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)(如房地產(chǎn)市場(chǎng)調查分析預測、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調查評價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭力分析、房地產(chǎn)狀況評價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購買(mǎi)分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)

　　這些房地產(chǎn)價(jià)值評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構可以從事，而且是有能力從事并應著(zhù)力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(五點(diǎn))(重點(diǎn)掌握)

　　特點(diǎn)1 評估房地產(chǎn)的價(jià)值，不是價(jià)格

　　價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內在的、相對客觀(guān)和相對穩定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心。價(jià)格是價(jià)值的外在表現，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無(wú)知等原因，時(shí)常會(huì )出現“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。

　　房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。價(jià)值決定價(jià)格，估價(jià)實(shí)際一般是通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)推測內在的價(jià)值。

　　特點(diǎn)2 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　定價(jià)是當事人個(gè)人行為。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中的4PS，其中很重要的一個(gè)P就是定價(jià)，而定價(jià)方法也非常繁多。

　　而房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定、是客觀(guān)的，由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成，而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。要排除個(gè)別因素。

　　房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀(guān)隨意定價(jià)，而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機制和過(guò)程，以及深入調查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎上，通過(guò)科學(xué)的分析、測算和判斷活動(dòng)，把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。

　　房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就客觀(guān)存在，房地產(chǎn)估價(jià)師運用估價(jià)理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗，去“發(fā)現”或“探測”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng )造”房地產(chǎn)價(jià)值。

　　估價(jià)師具體模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對象“定價(jià)”時(shí)，需要換位思考，考慮估價(jià)對象的潛在目標客戶(hù)群是如何思考和分析其價(jià)格的，模擬估價(jià)對象潛在目標客戶(hù)群的思維進(jìn)行估價(jià)，而不是依據自己的偏好來(lái)判斷，更不應把自己主觀(guān)想象的某個(gè)“價(jià)值”強加給估價(jià)對象。

　　特點(diǎn)3 房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)，不作價(jià)格保證

　　估價(jià)是估價(jià)機構和估價(jià)師以專(zhuān)業(yè)機構和專(zhuān)家的身份發(fā)表對估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不是估價(jià)機構和估價(jià)師對估價(jià)對象在市場(chǎng)上可實(shí)現價(jià)格的保證。

　　不能曲解為估價(jià)機構和估價(jià)師可以不負責任地隨意發(fā)表意見(jiàn)。

　　根據提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可以分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：一是鑒證性估價(jià)(或稱(chēng)公證性估價(jià)、證據性估價(jià))，二是咨詢(xún)性估價(jià)(或稱(chēng)參考性估價(jià))。為委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報告是給委托人以外的第三方(特別是眾多的不特定第三方)使用，如為證券發(fā)行、上市、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房屋征收補償、房地產(chǎn)抵押貸款、人民法院強制拍賣(mài)房地產(chǎn)(也稱(chēng)為房地產(chǎn)司法拍賣(mài))提供參考依據的估價(jià)，通常屬于鑒證性估價(jià)。

　　區別：鑒證性估價(jià)，為第三方使用;咨詢(xún)性估價(jià)，多為委托人自用。

　　為委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報告是供委托人自己使用，如為委托人購買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)、出售房地產(chǎn)定價(jià)提供參考的估價(jià)，通常屬于咨詢(xún)性估價(jià)。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機構和估價(jià)師都要承擔一定的法律責任，鑒證性估價(jià)承擔的法律責任大于咨詢(xún)性估價(jià)承擔的法律責任。

　　鑒證性估價(jià)應“獨立、客觀(guān)、公正”，咨詢(xún)性估價(jià)應“為委托人爭取最大的合法權益”。

　　【例題·單選題】下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是(　)。

　　A.為人民法院強制拍賣(mài)房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

　　B.為房地產(chǎn)損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

　　C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

　　D.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價(jià)提供參考

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。鑒證性估價(jià)的對象是委托人之外的第三方，而咨詢(xún)性估價(jià)的對象是委托人自己。參考教材P7。

　　特點(diǎn)4 估價(jià)有誤差，但誤差應在合理范圍之內

　　(必考考點(diǎn))

　　不同的估價(jià)師對同一房地產(chǎn)在同一時(shí)間的同種價(jià)值進(jìn)行評估，得出的評估值往往有所不同，并且與實(shí)際成交價(jià)格有差異，甚至差異很大;這就產(chǎn)生了估價(jià)準確性的問(wèn)題。

　　對估價(jià)準確性問(wèn)題的全面認識包括5點(diǎn)：

　?、偌词苟际呛细竦墓纼r(jià)師，也不可能得出完全相同的評估價(jià)值，只會(huì )得出近似的評估價(jià)值(誤差不可避免)。因為估價(jià)總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

　?、谒械脑u估價(jià)值都有一定程度的誤差。即評估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。

　?、鄄荒苡靡话阄锢砹繙y量的誤差標準來(lái)要求估價(jià)的誤差標準，應允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。不過(guò)這個(gè)度較難把握。

　?、芘袛嗾`差大小或者準確性，理論上是將評估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結果進(jìn)行比較。

　　由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：一是實(shí)際成交價(jià)格;二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結果。

　　評估價(jià)值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定正常，實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場(chǎng)價(jià)格，所以一般不能采用實(shí)際成交價(jià)格，而應采用合格的估價(jià)師(通常為公認的具有較高專(zhuān)業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專(zhuān)家)對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的重新估價(jià)結果。(對比法，復核)

　?、蓍g接方法——考察履行估價(jià)程序是否存在瑕疵。即通過(guò)考察估價(jià)師和估價(jià)機構在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏、估價(jià)參數是否合理、估價(jià)方法是否適用等，間接對其估價(jià)結果肯定或否定。

　　防止出現較大誤差的方法——制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規范和職業(yè)道德規范等。

　　目前我國的技術(shù)規范和職業(yè)道德規范有3個(gè)：①《房地產(chǎn)估價(jià)規范》(國家標準);②《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》;③《國有土地上房屋征收評估辦法》。

　　【例題·單選題】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯誤的是(　)。

　　A.判斷評估價(jià)值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

　　B.估價(jià)會(huì )有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來(lái)要求估價(jià)的誤差標準

　　C.所有的評估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評估價(jià)值都是近似值

　　D.估價(jià)誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。估價(jià)會(huì )有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來(lái)要求估價(jià)的誤差標準，估價(jià)是門(mén)藝術(shù)，關(guān)于誤差的標準確認，沒(méi)有這么客觀(guān)。參見(jiàn)教材P9。

　　【例題·單選題】不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因為(　)。

　　A.掌握的有關(guān)信息不同

　　B.做出的估價(jià)師聲明不同

　　C.估價(jià)對象狀況不同

　　D.委托人不同

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近似的評估價(jià)值(估價(jià)不可避免)。參見(jiàn)教材P8～9。

　　【例題·判斷題】一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結果的準確性。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因為實(shí)際成交價(jià)格不見(jiàn)得是正常合理價(jià)格，判斷方法一般是與其他合格估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結果進(jìn)行比較。參見(jiàn)教材P9。

　　【例題·單選題】從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評估價(jià)值誤差大小或準確性的是(　)。

　　A.估價(jià)對象的真實(shí)價(jià)值

　　B.估價(jià)對象的重置價(jià)格

　　C.估價(jià)對象的實(shí)際成交價(jià)值

　　D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結果

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒(méi)有這個(gè)提示，A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有D為正確答案。參見(jiàn)教材P8～9。

　　本題給我們的啟示——細心審題，注意發(fā)現題干中的提示。

　　特點(diǎn)5 既是科學(xué)也是藝術(shù)

　　估價(jià)師在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要將理論方法與實(shí)踐經(jīng)驗完美的結合起來(lái)。應該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。

　　【例題·多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，正確的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價(jià)

　　C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差，但誤差應該在合理范圍內

　　E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項B錯誤，房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià);選項C錯誤，房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證。參見(jiàn)教材P5～10。

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性(熟悉)

　　1.專(zhuān)業(yè)估價(jià)存在的前提——獨一無(wú)二、價(jià)值量大

　　一種資產(chǎn)如果不具有獨一無(wú)二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，通過(guò)簡(jiǎn)單的比較，便可以得知，就不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。

　　一種資產(chǎn)雖然具有獨一無(wú)二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，聘請專(zhuān)業(yè)機構或專(zhuān)業(yè)人員估價(jià)的花費與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過(guò)資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請專(zhuān)業(yè)機構或專(zhuān)業(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟，則也不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。

　　2.房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)

　　真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無(wú)形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨一無(wú)二和價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。

　　“完全市場(chǎng)”條件：①同質(zhì)商品;②買(mǎi)者賣(mài)者人數眾多;③進(jìn)出市場(chǎng)自由;④買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當前價(jià)格的完全信息，并能預測未來(lái)的價(jià)格;⑤就成交總額而言，單個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購銷(xiāo)額是無(wú)關(guān)緊要的;⑥買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為;⑦消費者追求總效用最大化，銷(xiāo)售者追求總利潤最大化;⑧商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。

　　不符合任何一條，就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現實(shí)中幾乎不存在。

　　房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，房地產(chǎn)實(shí)物無(wú)法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。

　　不完全市場(chǎng)，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，不會(huì )自動(dòng)地形成常人容易識別的適當價(jià)格，需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正?；?，促進(jìn)公平交易，保障當事人合法權益，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)中占主體地位

　　(1)房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)數量相對較少

　　房地產(chǎn)數量龐大，社會(huì )保有量(存量)和每年的新增量(增量)都很大。房地產(chǎn)是我國居民保有財富的主要手段和工具之一。

　　(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形

　　房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為，在交易的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了交易行為，還有抵押、征收、稅收、保險等行為。這些活動(dòng)都需要房地產(chǎn)估價(jià)。對房地產(chǎn)估價(jià)的需求遠遠大于對其他資產(chǎn)估價(jià)的需求。

　　(3)房地產(chǎn)估價(jià)還能提供咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，這使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有著(zhù)更廣闊的發(fā)展空間。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>