2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)二：建設用地使用權出讓,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)二：建設用地使用權出讓?zhuān)Ｍ麑δ阌兴鶐椭?/p>

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)二：建設用地使用權出讓

　　一、建設用地使用權出讓的概念(考點(diǎn)、重點(diǎn))

　　建設用地使用權出讓簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權出讓?zhuān)侵竾覍型恋厥褂脵嘣谝欢晗迌?出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。

　　土地使用權出讓的含義一般包括以下內容：

　　(1)土地使用權出讓?zhuān)卜Q(chēng)批租或土地一級市場(chǎng) ，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權 。

　　(2)經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個(gè)人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權;土地使用權可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有 。

　　(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權證書(shū)。

　　(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓 。

　　(5)土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限 的特點(diǎn)。

　　二、建設用地使用權出讓計劃、方式和年限

　　(一)出讓計劃的擬定和批準權限

　　土地使用權出讓必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃，根據省級人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì )同城市規劃、建設、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定，按照國務(wù)院的規定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。

　　(二)建設用地使用權出讓方式

　　《物權法》規定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣(mài)等公開(kāi)競價(jià)的方式出讓。

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國有土地使用權出讓可以采取拍賣(mài)、招標或者雙方協(xié)議的方式。

　　《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)11號令)增加了國有土地使用權掛牌出讓方式。11號令規定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅用地，必須采取拍賣(mài)、招標或者掛牌方式出讓。 除此之外其他用途的土地供應計劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應當采用招標拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。出讓人應當至少在投標、拍賣(mài)或者掛牌開(kāi)始日前20日 在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介發(fā)布招標、拍賣(mài)或者掛牌公告，公布招標拍賣(mài)掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣(mài)掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

　　2007年9月，國土資源部對11號令中有關(guān)內容進(jìn)行修改發(fā)布了《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)39號令)。39號令第四條第一款規定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓 ”，進(jìn)一步明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。

　　招標、拍賣(mài)或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開(kāi)、公平、公正和誠信的原則。

　　掛牌出讓的，出讓公告中規定的申請截止時(shí)間，應當為掛牌出讓結束日前2天。

　　標底或者底價(jià)的特殊規定：

　　(1)市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)應當根據土地估價(jià)結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價(jià)。

　　(2)標底或者底價(jià)不得低于國家規定的最低價(jià)標準。

　　(3)確定招標標底，拍賣(mài)和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標、競買(mǎi)保證金，應當實(shí)行集體決策。

　　(4)招標標底和拍賣(mài)掛牌的底價(jià)，在招標開(kāi)標前和拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)結束之前應當保密。

　　1.招標出讓方式

　　招標出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

　　投標、開(kāi)標依照下列程序進(jìn)行：

　　(1)投標人在投標截止時(shí)間前將標書(shū)投入標箱。出讓人在投標截止時(shí)間前收到的方為有效。標書(shū)投入標箱后，不可撤回。投標人應當對標書(shū)和有關(guān)書(shū)面承諾承擔責任。

　　(2)出讓人按照招標公告規定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標，邀請所有投標人參加。投標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動(dòng)。

　　(3)評標小組進(jìn)行評標。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專(zhuān)家組成，成員人數為五人以上的單數 。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說(shuō)明，但是澄清或者說(shuō)明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實(shí)質(zhì)性?xún)热荨?/p>

　　(4)招標人根據評標結果，確定中標人。按照價(jià)高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開(kāi)標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿(mǎn)足招標文件中規定的各項綜合評價(jià)標準，或者能夠滿(mǎn)足招標文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標人，應當確定為中標人。

　　2.拍賣(mài)出讓方式

　　拍賣(mài)出讓是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競價(jià)，根據出價(jià)結果確定國有建設用地使用權人的行為。出讓方用叫價(jià)的辦法將土地使用權一般拍賣(mài)給出價(jià)最高者(競買(mǎi)人)。

　　拍賣(mài)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，它適用于區位條件好，交通便利的繁華市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

　　競買(mǎi)人不足三人，或者競買(mǎi)人的最高應價(jià)未達到底價(jià)時(shí)，應當終止拍賣(mài)。

　　主持人連續三次宣布同一應價(jià)或者報價(jià)而沒(méi)有再應價(jià)或者報價(jià)的，主持人落槌表示拍賣(mài)成交。

　　3.掛牌出讓方式

　　掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日 ，掛牌期間，土地管理部門(mén)可以根據競買(mǎi)人競價(jià)情況調整增價(jià)幅度。

　　掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿(mǎn)，掛牌主持人現場(chǎng)宣布最高報價(jià)及其報價(jià)者，并詢(xún)問(wèn)競買(mǎi)人是否愿意繼續競價(jià)。有競買(mǎi)人表示愿意繼續競價(jià)的，掛牌出讓轉入現場(chǎng)競價(jià)，通過(guò)現場(chǎng)競價(jià)確定競得人。

　　掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價(jià)格，沒(méi)有競買(mǎi)人表示愿意繼續競價(jià)的，按照下列規定確定是否成交：在掛牌期限內只有一個(gè)競買(mǎi)人報價(jià)，且報價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交;在掛牌期限內有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買(mǎi)人報價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人;報價(jià)相同的，先提交報價(jià)單者為競得人，但報價(jià)低于底價(jià)者除外;在掛牌期限內無(wú)應價(jià)者或者競買(mǎi)人的報價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

　　4.協(xié)議出讓方式

　　協(xié)議出讓方式指政府作為土地所有者(出讓人)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。這種方式適用于非盈利性的某些特殊用地。

　　國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個(gè)人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)公布的時(shí)限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)提出意向用地申請，市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)公布計劃接受申請的時(shí)間不得少于30日。

　　由于協(xié)議出讓不適用于房地產(chǎn)用地，其程序在此不作詳述。

　　以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買(mǎi)保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發(fā)出中標通知書(shū)或者與競得人簽訂成交確認書(shū)。

　　受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設用地使用權證書(shū)。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)。

　　以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買(mǎi)保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發(fā)出中標通知書(shū)或者與競得人簽訂成交確認書(shū)。

　　受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設用地使用權證書(shū)。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)。

　　中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無(wú)效;造成損失的，應當依法承擔賠償責任：提供虛假文件隱瞞事實(shí)的;采取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。國土資源行政主管部門(mén)的工作人員在招標拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　(三)建設用地使用權的出讓年限(考點(diǎn)、重點(diǎn))

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的出讓最高年限如下：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業(yè)用地50年;

　　(3)教育、科技、文化衛生、體育用地50年;

　　(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年;

　　(5)綜合或其他用地50年。

　　土地使用權出讓的實(shí)際年限不得高于法律規定的最高年限。潛臺詞：但可以比最高年限低。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>