2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！ 　　

　　房地產(chǎn)權益的含義

　　★房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)實(shí)物上的權利義務(wù)。

　　★房地產(chǎn)權益包括：

　?、贀碛械姆康禺a(chǎn)權利。——擁有的是所有權還是使用權。

　?、谠摲康禺a(chǎn)權利受其他房地產(chǎn)權利的限制情況。——抵押權、租賃權或地役權(他項權利)。

　?、墼摲康禺a(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況。——房地產(chǎn)使用管制(對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)(規劃因素)，相鄰關(guān)系(相鄰權)、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。②和③要能區分。

　?、茴~外的利益或好處。——住宅帶有上學(xué)指標(如學(xué)區房)、可落戶(hù)口，屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟收入。

　?、菹嚓P(guān)債務(wù)。——那些通常只認房地產(chǎn)而不認人的債務(wù)，如拖欠的建設工程價(jià)款、物業(yè)費、供暖費、水電費、房產(chǎn)稅等。

　　★房地產(chǎn)權利：所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營(yíng)權、地役權、抵押權和租賃權。

　　(1)房地產(chǎn)所有權：房地產(chǎn)所有權人對自己的房地產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權利(四項權能)。

　　所有權(三種)：?jiǎn)为毸?、共有和建筑物區分所有權。

　　——單獨所有，指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權。

　　——共有，兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權。按份共有(區分份額)和共同共有(不區分份額)。

　　——建筑物區分所有權，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。(復合性的權利，專(zhuān)有部分的所有權+專(zhuān)有部分以外的共有部分的持份權+因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權)。要求背，重要考點(diǎn)。

　　(2)建設用地使用權

　　建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利。

　　取得方式：出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資或者入股、國家授權經(jīng)營(yíng)。

　　(3)宅基地使用權

　　宅基地使用權人(主要是農村集體經(jīng)濟組織內部的成員才有的權利)依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，建造住宅及其附屬設施。

　　(4)土地承包經(jīng)營(yíng)權

　　也是農村集體經(jīng)濟組織內部成員才能擁有的權利。

　　(5)地役權

　　房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人(地役權人)按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)(供役地)，以提高自己的房地產(chǎn)(需役地)效益的權利。

　　通行地役權、排水地役權、眺望地役權等。

　　(6)抵押權

　　抵押權：債務(wù)人或第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形時(shí)，債權人有權依照法律規定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　(7)租賃權

　　支付租金獲得占有和使用房地產(chǎn)的權利。

　　租賃權是債權，其余屬于物權。

　　(8)物權與債權

　?、賯鶛嗍菣嗬苏埱筇囟x務(wù)人為或者不為一定行為的權利，債權的權利人不能要求與其債權債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人為或者不為一定行為。“相對權”、“對人權”。

　?、谖餀嗍菣嗬艘婪▽μ囟ǖ奈锵碛兄苯又浜团潘臋嗬?，物權的義務(wù)人是物權的權利人以外的任何其他人。“絕對權”、“對世權”。

　　③“物權優(yōu)先于債權”、“時(shí)間優(yōu)先”。

　　④所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。

　?、莘康禺a(chǎn)權利的分類(lèi)：