2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！ 　　

　　按權益狀況劃分的種類(lèi)(20類(lèi)，考試中密集出題的重點(diǎn))

　　(1)“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征)房屋所有權、建設用地使用權為單獨所有，沒(méi)有出租，未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款，未被人民法院查封，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的立項、規劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續齊全，產(chǎn)權明確等。

　　(2)“干凈”的房屋所有權和劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權的房地產(chǎn)，如以房改成本價(jià)購買(mǎi)的公有住房、經(jīng)濟適用住房。

　　(3)“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產(chǎn)，如鄉鎮、村企業(yè)房地產(chǎn)，農村村民住宅等。

　　干凈的含義：產(chǎn)權完整，沒(méi)有瑕疵。

　　(4)共有的房地產(chǎn)。按份共有和共同共有。

　　共有與單獨所有相比，是單個(gè)共有人不能自作主張，其權利要受其他共有人的制約，包括：

　?、偬幏止灿械姆康禺a(chǎn)，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　?、诎捶莨灿腥丝梢赞D讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

　?、垡蚬灿械姆康禺a(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人承擔連帶債務(wù)，除非法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債務(wù)關(guān)系。

　?、軐灿械姆康禺a(chǎn)作重大修繕，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　?、莨灿腥税凑占s定管理共有的房地產(chǎn);沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務(wù)。

　　(5)部分產(chǎn)權或有限產(chǎn)權的房地產(chǎn)(現在的提法是“共有產(chǎn)權”)。典型的是以房改標準價(jià)購買(mǎi)的公有住房。這種產(chǎn)權的住房可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買(mǎi)權，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權比例進(jìn)行分配?，F在提倡原按房改標準價(jià)購買(mǎi)的公有住房補足到房改成本價(jià)轉為完全產(chǎn)權。

　　(6)有租約限制的房地產(chǎn)。

　　(7)設立了地役權的房地產(chǎn)。即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權，例如允許他人通行，《物權法》稱(chēng)之為“供役地”。

　　(8)設立了抵押權的房地產(chǎn)。即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱(chēng)為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位。

　　(9)有拖欠建設工程價(jià)款的房地產(chǎn)。

　　發(fā)包人違約逾期未支付工程款的，承包人可與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，或申請依法拍賣(mài)。折價(jià)款或拍賣(mài)款，承包人優(yōu)先受償。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權，優(yōu)于抵押權和其他債權。(為保護建筑市場(chǎng)秩序)

　　承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗商品房買(mǎi)受人。(為保護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序)

　　建筑工程價(jià)款不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。(這部分損失可以找發(fā)包人索賠)

　　(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。

　　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實(shí)施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費的行為;違反規定實(shí)施的，不予補償。

　　已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)，不得設定抵押。

　　(11)被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

　　(12)手續不齊全的房地產(chǎn)。

　　(13)房屋所有權、建設用地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)。

　　(14)臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)：未超期的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑、超期的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑。

　　(15)違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)。

　　(16)房地產(chǎn)的租賃權。

　　(17)地役權。

　　(18)房地產(chǎn)的抵押權。

　　(19)房地產(chǎn)的空間利用權。地下空間利用權和地上空間利用權。

　　(20)房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。根據估價(jià)目的，有時(shí)包含無(wú)形資產(chǎn)在內，有時(shí)不包含無(wú)形資產(chǎn)，或者將其中的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值從房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。