天津市第十五屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第四次會(huì )議于2008年9月10日修訂通過(guò)，現將修訂后的《天津市物業(yè)管理條例》公布，自2008年12月1日起施行。

　　天津市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )2008年9月10日第一章　總則第一條　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條　業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第四條　物業(yè)管理應當遵循公開(kāi)公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競爭、服務(wù)規范的原則。

　　第五條　有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理；商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第六條　市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　區、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　規劃、建設、市容、城市管理綜合執法、公安、民政、市政、園林、物價(jià)等相關(guān)部門(mén)，按照各自職責負責物業(yè)管理區域內相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。

　　第七條　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門(mén)和人員，負責本轄區內業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆等項工作的組織、指導，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )第八條　業(yè)主享有下列權利：

　�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議，發(fā)表意見(jiàn)，行使表決權；

　�。ǘ�）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì )成員，享有被選舉權；

　�。ㄈ�）監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄋ模┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　�。ㄎ澹┨岢鲋贫ɑ蛘咝薷墓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　�。�六）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　�。ㄆ撸┍O督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ò耍┍O督專(zhuān)項維修資金的管理和使用；

　�。ň牛�對共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權和監督權；

　�。ㄊ�）法律、法規規定的其他權利。

　　第九條　業(yè)主應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約；

　�。ǘ�）執行業(yè)主大會(huì )通過(guò)的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　�。ㄈ�）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；

　�。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄎ澹┚S護物業(yè)管理區域內公共秩序和環(huán)境衛生；

　�。�六）按照規定交存或者續交專(zhuān)項維修資金；

　�。ㄆ撸┓�律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第十條　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，應當由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。

　　新建物業(yè)項目，包括分期建設或者由兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關(guān)場(chǎng)地，不得分割進(jìn)行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區域的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區域劃分的具體辦法，由市人民政府規定。

　　第十一條　已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　�。ㄒ唬�業(yè)主入住率達百分之五十以上；

　�。ǘ�）首位業(yè)主實(shí)際入住達到二年以上。

　　第十二條　業(yè)主大會(huì )由同一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益的組織。

　　下列事項由業(yè)主大會(huì )決定：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約；

　�。ǘ�）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄈ�）審定物業(yè)服務(wù)合同內容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄋ模┲贫�、修改、審議物業(yè)管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項；

　�。ㄎ澹�專(zhuān)項維修資金的籌集、使用方案，并監督實(shí)施；

　�。�六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ㄆ撸┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十三條　同一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主人數不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )；業(yè)主人數在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì )，代表業(yè)主履行業(yè)主大會(huì )職責。業(yè)主代表會(huì )的代表組成，不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主代表會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見(jiàn)。

　　業(yè)主代表以幢、門(mén)、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十四條　符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書(shū)面告知后一個(gè)月內，在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，負責核實(shí)并組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位代表各一名組成�；I備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為籌備組開(kāi)展工作提供條件。

　　第十五條　籌備組履行下列職責：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；

　�。ǘ�）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數；

　�。ㄈ�）確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢(xún)意見(jiàn)；

　�。ㄋ模�擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案，提出臨時(shí)管理規約的修訂意見(jiàn)；

　�。ㄎ澹┐_定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數，組織推選業(yè)主代表；

　�。�六）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款規定的各項內容，應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　籌備組履行職責的期限，應當到首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日終止。

　　第十六條　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當討論決定下列事項：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）管理規約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)內容和服務(wù)標準；

　�。ㄎ澹┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十七條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以書(shū)面委托代理人行使業(yè)主權利。

　　第十八條　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議的時(shí)間和形式、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和任期等事項作出規定。

　　第十九條　管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十條　業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

　　制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則，制定和修改管理規約，選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第二十一條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )組織召集。經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議，業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議或者業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集，其他任何單位和個(gè)人不得組織召集。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、居民委員會(huì )和使用人的代表可以列席業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十二條　業(yè)主大會(huì )應當按照法律、法規和業(yè)主大會(huì )議事規則開(kāi)展活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )作出的決定，應當在物業(yè)管理區域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì )成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )的成員人數應為單數，由五至十五人組成。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┳袷貒�家有關(guān)法律、法規；

　�。ǘ�）具有完全民事行為能力；

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力；

　�。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協(xié)調溝通能力；

　�。�六）身體健康，能保證必要的工作時(shí)間。

　　業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的日常工作機構，執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議；

　�。ǘ�）定期報告有關(guān)決定執行情況，提出物業(yè)管理建議；

　�。ㄈ�）在業(yè)主大會(huì )作出決定后三十日內，代表業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹┒酱俨唤患{物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主限期交納；

　�。�六）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書(shū)面確認，并監督實(shí)施；

　�。ㄆ撸┍O督管理規約的實(shí)施；

　�。ò耍┙M織籌集專(zhuān)項維修資金；

　�。ň牛┙M織業(yè)主委員會(huì )換屆和補選工作；

　�。ㄊ�）完成業(yè)主大會(huì )交辦的其他事項。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行上述第（三）項、第（九）項職責的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，由街道辦事處、鄉鎮人民政府按照有關(guān)規定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十五條　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì )選舉情況和業(yè)主委員會(huì )成員的基本情況；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ㄈ�）管理規約。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況，及時(shí)書(shū)面告知區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內，將變更內容書(shū)面告知原備案部門(mén)。

　　第二十六條　業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當有超過(guò)半數成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數以上同意。

　　第二十七條　業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)自行終止：

　�。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I(yè)管理區域業(yè)主或者連續一年以上不在本物業(yè)管理區域居住的；

　�。ǘ�）以書(shū)面形式提出辭職的；

　�。ㄈ�）因身體健康原因喪失工作能力的；

　�。ㄋ模┰跒楸疚飿I(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

　　業(yè)主委員會(huì )成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　第二十八條　業(yè)主委員會(huì )換屆的，原業(yè)主委員會(huì )應當在二十日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)終止的，應當在五日內將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十九條　物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內容，不得違反法律、法規和管理規約的規定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人應當將雙方的約定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

　　第三十條　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )可以按照每年不超過(guò)實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第三十一條　本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)、居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調解決下列問(wèn)題：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責的問(wèn)題；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )換屆過(guò)程中出現的問(wèn)題；

　�。ㄈ�）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現的重大問(wèn)題；

　�。ㄋ模┨崆敖K止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現的問(wèn)題；

　�。�六）需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。

　　第三章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

　　本市物業(yè)服務(wù)中介機構和外埠來(lái)津從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應當向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第三十三條　從事物業(yè)服務(wù)的人員應當取得相應的資格證書(shū)，并定期參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。

　　第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主公布專(zhuān)項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經(jīng)營(yíng)收益，對業(yè)主個(gè)人信息和資料負有保密義務(wù)。

　　第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人。

　　第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助公安部門(mén)做好物業(yè)管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作。在物業(yè)管理區域內發(fā)生治安案件或者各類(lèi)災害事故時(shí)，應當及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報告，并積極協(xié)助做好調查和救助工作。

　　政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，不得干預物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派、亂收費。

　　第四章　前期物業(yè)管理第三十七條　前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會(huì )成立前，開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三十八條　新建物業(yè)出售前，開(kāi)發(fā)建設單位應當委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。

　　第三十九條　開(kāi)發(fā)建設單位對新建物業(yè)，應當通過(guò)招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。住宅物業(yè)建筑面積三萬(wàn)平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十條　開(kāi)發(fā)建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時(shí)管理規約，并在售房時(shí)向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約。購房人在購買(mǎi)新建房屋時(shí)，應當對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約予以書(shū)面確認，并受其約束。

　　開(kāi)發(fā)建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得損害購房人的合法權益。

　　第四十一條　規劃、設計新建物業(yè)項目時(shí)，應當統籌規劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設施，并按照開(kāi)發(fā)建設項目規劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用房，用于物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主活動(dòng)。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當按照規劃、設計的要求和標準建設物業(yè)管理用房，并向業(yè)主進(jìn)行公示。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內，將物業(yè)管理用房無(wú)償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督。

　　第四十二條　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責維修、養護，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押；任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。

　　開(kāi)發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當將物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門(mén)應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

　　第四十三條　開(kāi)發(fā)建設單位應當自新建物業(yè)竣工驗收合格之日起六十日內，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供下列資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

　�。ǘ�）物業(yè)竣工驗收資料；

　�。ㄈ�）共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術(shù)資料；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理需要的其他資料。

　　第四十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時(shí)，應當對物業(yè)管理區域內的房屋及其附屬設施設備的共有部分進(jìn)行查驗，發(fā)現問(wèn)題應當書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設單位，開(kāi)發(fā)建設單位應當及時(shí)進(jìn)行整改。

　　第五章　物業(yè)使用和維護第四十五條　在國家規定的保修期限內，物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設單位負責維修。保修期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主對專(zhuān)有部分負責維修、養護；業(yè)主專(zhuān)有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負責維修、養護。

　　在物業(yè)出現危及安全、影響觀(guān)瞻或者影響他人正常使用情況時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)維修，所需費用由相關(guān)責任人承擔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修、養護時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。

　　第四十六條　業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守法律、法規和規章的規定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀(guān)整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

　　第四十七條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，應當直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、路燈等設施，按照規定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位進(jìn)行維護管理。

　　第四十八條　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹(shù)木和綠化設施、侵占通道、拒交物業(yè)管理服務(wù)費和專(zhuān)項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規和管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十九條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關(guān)規定�！　�業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運和處置以及相關(guān)費用等。

　　第五十條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會(huì )收取的相關(guān)收益，主要用于補充專(zhuān)項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十一條　占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì )同意。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位，應當交納場(chǎng)地占用費。場(chǎng)地占用費主要用于養護維修小區道路和停車(chē)設施、改善共用設施設備等。場(chǎng)地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會(huì )或者開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場(chǎng)地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。

　　業(yè)主對機動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機動(dòng)車(chē)輛保管合同。

　　機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì )決定并公示。未成立業(yè)主大會(huì )的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執行。

　　第五十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業(yè)主委員會(huì )，并在物業(yè)管理區域內公告。

　　第五十三條　有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應當按照規定交納專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金應當按照規定給業(yè)主計息。

　　未建立專(zhuān)項維修資金或者專(zhuān)項維修資金余額不足的物業(yè)項目，業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定組織業(yè)主交納或者續交專(zhuān)項維修資金。

　　第五十四條　市房屋維修資金管理中心負責全市專(zhuān)項維修資金的統一歸集和管理。

　　專(zhuān)項維修資金的管理，接受財政、審計部門(mén)的監督。

　　第五十五條　專(zhuān)項維修資金的管理費用由市財政部門(mén)核定，在專(zhuān)項維修資金的增值資金中列支。專(zhuān)項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋應急解危專(zhuān)項資金，專(zhuān)項用于房屋應急解危支出。

　　專(zhuān)項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府規定。

　　第六章　物業(yè)管理服務(wù)第五十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，應當與業(yè)主大會(huì )簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。

　　物業(yè)服務(wù)合同主要包括下列內容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng)；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區域的范圍；

　�。ㄈ�）服務(wù)的內容；

　�。ㄋ模┓�務(wù)的標準；

　�。ㄎ澹┓�務(wù)的費用；

　�。�六）合同的期限；

　�。ㄆ撸┻`約責任；

　�。ò耍┖贤�的解除條件；

　�。ň牛╇p方需要約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第五十七條　物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應當包括下列主要內容：

　�。ㄒ唬┕灿貌课缓凸灿迷O施設備的使用、維修、養護和管理；

　�。ǘ�）電梯、智能系統等設備的運行服務(wù)；

　�。ㄈ�）環(huán)境衛生清掃保潔和綠地、樹(shù)木、綠化設施的養護、管理；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修的管理；

　�。ㄎ澹┸�(chē)輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理；

　�。�六）物業(yè)管理區域內公共秩序的服務(wù)、管理；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)資料的查詢(xún)服務(wù)和管理；

　�。ò耍╇p方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內容。

　　第五十八條　物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì )應當協(xié)商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方不再續約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并繼續按照合同約定做好服務(wù)，協(xié)助業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費，至合同終止。

　　第五十九條　提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應當在三個(gè)月前將解除時(shí)間、原因書(shū)面告知合同另一方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案后，在物業(yè)管理區域內公告。

　　第六十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內，除向業(yè)主委員會(huì )移交本條例第四十三條規定的資料外，還應當同時(shí)移交下列資金、物品和資料：

　�。ㄒ唬╊A收的物業(yè)管理服務(wù)費、場(chǎng)地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設施和場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收益余額；

　�。ǘ�）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場(chǎng)地、設施設備；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理項目的檔案資料；

　�。ㄋ模�實(shí)行酬金制的，應當移交管理期間的財務(wù)資料。

　　未成立業(yè)主委員會(huì )的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)監督下，向街道辦事處或者鄉鎮人民政府移交。

　　新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì )或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第七章　物業(yè)管理服務(wù)費第六十一條　物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費應當按照與物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則確定。

　　普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主大會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價(jià)格范圍內協(xié)商確定；其他住宅和非住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主大會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定。

　　第六十二條　普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導價(jià)格標準以及上下浮動(dòng)比例，依據社會(huì )平均物價(jià)指數變動(dòng)情況適時(shí)進(jìn)行調整，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定，并向社會(huì )公布。

　　確定和調整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費政府指導價(jià)格時(shí)，有關(guān)部門(mén)應當聽(tīng)取群眾意見(jiàn)。

　　第六十三條　物業(yè)管理服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等形式。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)管理服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務(wù)費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務(wù)計費方式。

　　實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當至少每季度向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　第六十四條　物業(yè)管理服務(wù)費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。

　　第六十五條　物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主承擔；但開(kāi)發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開(kāi)發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務(wù)費的，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　物業(yè)管理區域內未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開(kāi)發(fā)建設單位交納。

　　第六十六條　供水、供電、供熱、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，可以將服務(wù)和收費事項委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第八章　法律責任第六十七條　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第六十八條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關(guān)行政主管部門(mén)投訴和舉報。有關(guān)部門(mén)受理投訴后，應當及時(shí)進(jìn)行調查、核實(shí)并依法作出處理。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第六十九條　開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門(mén)予以處罰：

　�。ㄒ唬┪窗凑找巹�、設計要求建設物業(yè)管理用房的，由規劃行政主管部門(mén)責令補建，并可處以物業(yè)管理用房總價(jià)款一倍以上二倍以下罰款。

　�。ǘ�）未在規定時(shí)間內向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期移交；逾期不移交的，處以物業(yè)管理用房總價(jià)款一倍以上二倍以下罰款。

　�。ㄈ�）未在申請房屋所有權初始登記時(shí)，將物業(yè)管理用房登記的，由房屋權屬登記部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　�。ㄋ模┪赐ㄟ^(guò)招標投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　�。ㄎ澹┏鍪坌陆ǚ课輹r(shí)，未向購房人明示并組織購房人書(shū)面確認前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　�。�六）未向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資料的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期提供；逾期不提供的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第七十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列行為之一的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照下列規定給予處罰：

　�。ㄒ唬┪慈〉觅Y質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，沒(méi)收違法所得，并處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

　�。ǘ�）以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，沒(méi)收違法所得，處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　�。ㄈ�）未按照資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款，降低資質(zhì)等級。

　�。ㄋ模�將一個(gè)物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理項目全部委托給他人管理的，責令限期改正，沒(méi)收違法所得；逾期不改正的，處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　�。ㄎ澹┪崔k理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責令限期備案；逾期不備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　�。�六）不按照規定履行退出程序和相應義務(wù)的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　�。ㄆ撸┢赣梦慈〉梦飿I(yè)管理相應資格證書(shū)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第七十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規定，拒絕、阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修、養護的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害；造成損失的，由違規行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔賠償責任。

　　第七十二條　業(yè)主委員會(huì )及其成員違反本條例規定，未在法定時(shí)間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì )可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府和轄區的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十三條　當事人對物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第七十四條　與物業(yè)管理有關(guān)的行政管理部門(mén)及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章　附則第七十五條　管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定。

　　物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同市工商行政管理部門(mén)制定。

　　第七十六條　業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區實(shí)施物業(yè)管理的，可以參照本條例執行。

　　第七十七條　本條例自2008年12月1日起施行。