關(guān)于湖北省整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作情況的報告

　　鄂建[2002]69號

　　建設部：

　　今年以來(lái)，在省委省政府的正確領(lǐng)導下，我省按照建設部等七部委關(guān)于整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知要求和全國電視電話(huà)會(huì )議精神，加大了全省整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的工作力度。從各地的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓和規范工作得到了各級黨和政府領(lǐng)導的高度重視和支持，并取得了階段性的成效�，F將我省前一階段工作情況和下一步的打算報告如下：

　　一、工作開(kāi)展情況

　　1、領(lǐng)導重視，行動(dòng)迅速。一是各地都成立了以政府分管領(lǐng)導掛帥，建設、房管部門(mén)牽頭，相關(guān)職能部門(mén)參加的整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作領(lǐng)導小組，并設立了若干專(zhuān)班，形成了任務(wù)明確、步驟得當，各司其職、齊抓共管的工作態(tài)勢。如武漢市在整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導小組的統一領(lǐng)導下，設置了查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、商品房銷(xiāo)售面積“缺斤短兩”行為、虛假和不規范房地產(chǎn)廣告、房地產(chǎn)中介活動(dòng)、合同訂立和履行、物業(yè)管理中的違法違規行為和查處房地產(chǎn)項目中的“半拉子”工程等八個(gè)工作專(zhuān)班，具體負責組織八個(gè)方面的專(zhuān)項整頓工作，每個(gè)專(zhuān)班明確了責任單位、責任人和配合單位。二是各地根據國家和省里的統一部署，召開(kāi)了專(zhuān)題會(huì )議，下發(fā)了文件，制定了切合當地實(shí)際的工作方案。進(jìn)一步明確了工作目標、重點(diǎn)和步驟，提出了具體的措施和要求。三是部分城市較早地開(kāi)展了市場(chǎng)整治工作，為這次工作的順利深入開(kāi)展打下了較好的基礎。如荊州市1999年就一直對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)秩序進(jìn)行整治。去年4月專(zhuān)門(mén)成立了市政府副秘書(shū)長(cháng)任主任，市建委、監察局、工商局、土地局組成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)綜合整治辦公室，按職責分工聯(lián)合辦案。隨州市、鄂州市、宜昌市分別于2000年、2001年、2002年4月進(jìn)行了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓和規范工作。今年三月，國家建設部稽查特派員對宜昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設行為進(jìn)行專(zhuān)項稽查，該市以此為契機，4月初就制定了全市整頓和規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設行為的實(shí)施方案和步驟，4月底召開(kāi)了全市動(dòng)員大會(huì )。迅速拉開(kāi)了整頓和規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設行為的序幕�？傊�，各地對規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的認識程度較深，工作積極主動(dòng)，特別是今年開(kāi)展全國范圍整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作以來(lái)，各地行動(dòng)迅速，雷厲風(fēng)行地貫徹落實(shí)了國家和省里的有關(guān)精神。

　　2、積極組織，穩步推進(jìn)。一是階段整治內容實(shí)施到位。各地按照國家和省里整頓、規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序總體目標，分步驟分階段地進(jìn)行了具體安排。如黃石市以“七個(gè)重點(diǎn)、五個(gè)步驟”為內容，即以查處違法違規開(kāi)發(fā)建設行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗收制度、物業(yè)管理中的不規范行為、違法廣告行為和違規中介為重點(diǎn)，分宣傳發(fā)動(dòng)、專(zhuān)項督查、整改處理、總結驗收等五個(gè)階段，進(jìn)行了詳細的部署，確定了完成的時(shí)間；十堰市把整治工作分為宣傳動(dòng)員、自查自糾、檢查清理、整頓規范和總結驗收五個(gè)階段組織實(shí)施，各階段都明確了工作方式和工作重點(diǎn)。二是宣傳工作到位。各市、州在前期宣傳發(fā)動(dòng)階段，除召開(kāi)全市性的動(dòng)員大會(huì )外，都做了大量的輿論宣傳工作，其形式多樣、內容生動(dòng)活潑。如鄂州市投入近10萬(wàn)元，在《鄂州日報》和鄂州電視臺進(jìn)行了為期一個(gè)月的專(zhuān)題宣傳，宣講房地產(chǎn)法規和房地產(chǎn)相關(guān)知識。武穴市請政府分管領(lǐng)導在電視上講話(huà)4次，在《武穴報》舉辦宣傳專(zhuān)刊8期，向有關(guān)人員發(fā)放相關(guān)宣傳資料1400余份。三是規范措施到位。如襄樊市針對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，制定了“明確程序、規范行為、促進(jìn)發(fā)展”的工作方針，整頓期間出臺了《關(guān)于印發(fā)〈襄樊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設程序〉的通知》、《關(guān)于貫徹建設部〈關(guān)于規范房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設行為的通知〉的意見(jiàn)》、《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》、《關(guān)于加快城鎮住房新體制建設促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的通知》等四個(gè)相關(guān)文件，以構筑市場(chǎng)有序發(fā)展的政策框架。

　　3、給合實(shí)際，突出重點(diǎn)。全省各地除按照國家關(guān)于整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的要求，對存在的六個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行全面清理和查處外，還針對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序存在比較突出的問(wèn)題進(jìn)行整頓，在全面規范的同時(shí)，解決重點(diǎn)薄弱環(huán)節。如荊門(mén)市自查自糾，查找自身存在的突出問(wèn)題，狠抓“四點(diǎn)”：即抓基點(diǎn)，強化開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，優(yōu)化開(kāi)發(fā)企業(yè)結構；抓難點(diǎn)，切實(shí)搞好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的源頭管理；抓熱點(diǎn)，加大典型案例的查處力度；抓弱點(diǎn)，正確處理規范與發(fā)展的關(guān)系，不護短，不手軟。武漢市開(kāi)發(fā)辦針對無(wú)證銷(xiāo)售、合同糾紛，虛假廣告、短斤少兩等突出問(wèn)題，采取檢查和日常管理相結合，查處相結合，通過(guò)強化資質(zhì)管理、竣工綜合驗收、商品房銷(xiāo)售管理等環(huán)節，增強了企業(yè)遵紀守法意識。

　　4、查處結合，邊整邊改。整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序能否取得成效，關(guān)鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規行為是否落到實(shí)處，科學(xué)合理切實(shí)可行的管理制度能否建立起來(lái)。從全省各地的情況來(lái)看，這次整頓和規范市場(chǎng)秩序工作基本改變了以前只查不究、重查輕究的現象，加大了依法行政的力度。在加大整頓和規范力度的同時(shí)，部分市還加大了改善管理軟環(huán)境的力度。如武漢市房產(chǎn)局結合行業(yè)的特點(diǎn)，將行風(fēng)建設、機關(guān)作風(fēng)建設與改善軟環(huán)境相結合，通過(guò)整頓窗口單位、抓便民服務(wù)、抓政務(wù)公開(kāi)、清理中介組織，進(jìn)行一門(mén)式辦證改革試點(diǎn)等措施，完善了房地產(chǎn)管理服務(wù)制度，也樹(shù)立了房產(chǎn)管理部門(mén)的新形象。

　　由于整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作涉及面廣，工作量大，政策性強，情況比較復雜，我省所取得的上述成績(jì)只是初步的、階段性的，工作中還存在不少的問(wèn)題：一是全省各城市的工作還不夠平衡。各地進(jìn)度有快也有慢，有的地方整頓和規范工作已取得階段性的成效，進(jìn)入查處階段，但有個(gè)別地方認識還不夠深、動(dòng)作還不夠大、效果還不夠好。二是這次清查中，發(fā)現的問(wèn)題非常多，無(wú)證無(wú)照開(kāi)發(fā)、少批多建等現象甚為嚴重。整頓規范的任務(wù)相當大，需要長(cháng)期不懈的努力。

　　二、自查、自糾情況

　　按照國家和省里的要求和統一部署，全省各地結合本地實(shí)際，通過(guò)認真自查自糾，查處了一批違法違規行為。具體情況如下；

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)違法違規方面

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按合同約定支付土地出讓金2637.79萬(wàn)元，其中已追回230萬(wàn)元，有970萬(wàn)元處于追繳中，其他正作進(jìn)一步處理；未按合同約定的條件開(kāi)發(fā)、利用土地的違規面積為90.8萬(wàn)平方米，近50％正在處理中，其他正在進(jìn)一步清查；擅自變更開(kāi)發(fā)項目規劃的有4個(gè)，其中2個(gè)已依法整改并處以罰款，2個(gè)正在處理；未經(jīng)許可擅自開(kāi)工的項目有98個(gè)，近50％已實(shí)施整改；未取得預售許可證而擅自預售的面積達100萬(wàn)平方米，主要集中在中小城市，近80％已勒令停止預售并補辦手續，嚴重的給予罰款；無(wú)證從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)有292個(gè)，其中30％以上為單位自建房對外銷(xiāo)售，197家已責令停工，限期整改；超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)有17家，處以11.5萬(wàn)元罰款；違法利用集體土地進(jìn)行房屋建設、銷(xiāo)售的面積為54.76萬(wàn)平方米，其中有2.78萬(wàn)平方米通過(guò)確權和限期辦理相關(guān)手續，其他正作進(jìn)一步處理。在各地的努力下，全省有10多個(gè)“爛尾樓”項目復工。其中武漢市有10個(gè)。

　�。ǘ�）商品房面積計算方面

　　未明確分攤共有建筑面積的達1.06萬(wàn)平方米，限期整改0.92萬(wàn)平方米；已分攤面積擅自另行出售（租）的達0.65萬(wàn)平方米，已經(jīng)整改，退款率100％；未處理約定面積與實(shí)際面積差異的有0.542萬(wàn)平方米，均已通過(guò)整改并退款。

　�。ㄈ�）商品房合同管理

　　未使用合同示范文本的開(kāi)發(fā)企業(yè)有125家，已整改的企業(yè)72家，其他企業(yè)正在進(jìn)行整改；擅自變更合同約定內容的開(kāi)發(fā)企業(yè)有5家，已責令限期整改。

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　　未經(jīng)綜合驗收就交付使用的項目29個(gè)，通過(guò)整改有11個(gè)項目合格，其中有兩個(gè)市、州（黃石市、恩施州）尚未建立綜合竣工制度；綜合驗收不合格就交付使用的項目有2個(gè)，責令限期返修；未提供《兩書(shū)》的開(kāi)發(fā)企業(yè) 109家，有78家已按要求整改；未按《保證書(shū)》規定進(jìn)行保修的建筑面積有20萬(wàn)平方米，近80％集中在邊遠山區市縣，目前正在處理中。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理

　　無(wú)證經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)有35家，其中28家被限期整改，2家被取消工商執照；未按約定提供服務(wù)的企業(yè)有11家，有10家被降低收費標準或取消部分收費項目；查出違反規定多收費或收費不規范的金額達14.5萬(wàn)元，已按規定辦理并退還業(yè)主。

　�。�六）房地產(chǎn)廣告管理

　　違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告的企業(yè)有157家，全部限期整改，其中行政告誡32次，處以罰款33.3萬(wàn)元；未兌現廣告承諾內容的企業(yè)有80個(gè)，未經(jīng)審查同意擅自發(fā)布廣告的企業(yè)有95個(gè)，已責令停發(fā)廣告和補辦手續的有12家，拆除廣告3個(gè)，其它正在處理。

　�。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)中介服務(wù)

　　未取得工商營(yíng)業(yè)執照的中介機構189家，未取得相應的資質(zhì)證書(shū)的機構223家；未按規定進(jìn)行脫鉤改制的估價(jià)機構7家，明脫暗不脫的有3家；提供不實(shí)的估價(jià)報告的有兩份�，F正按有關(guān)規定進(jìn)行處理。

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　　無(wú)拆遷資格證書(shū)的拆遷單位12家，無(wú)拆遷許可證的拆遷項目有21個(gè)，已責令其停工，限期補辦有關(guān)手續；無(wú)資金保證的拆遷項目6個(gè)，未按標準實(shí)施補償45萬(wàn)元，已責令進(jìn)行整改。

　　三、下一步工作打算

　　根據前一階段的工作情況，我省于9月10日召開(kāi)了專(zhuān)題會(huì )議。對前一段進(jìn)行了總結，對下一步的工作進(jìn)行了再動(dòng)員、再部署，全省各地將繼續全面貫徹落實(shí)國家七部委《關(guān)于整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》和全國電視電話(huà)會(huì )議精神，狠抓薄弱環(huán)節，進(jìn)一步做好以下幾個(gè)方面的工作：

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步統一思想，提高認識，抓好各項工作的落實(shí)。

　　嚴格按照建設部整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的總體要求和統一部署，把各項工作落到實(shí)處。要求各地針對前一階段自查和檢查中發(fā)現的問(wèn)題進(jìn)行深入分析，找準產(chǎn)生問(wèn)題的原因，并制定切實(shí)可行的整改方案。認真搞好階段性總結，對整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的工作，在全市進(jìn)行再動(dòng)員，再部署，進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不斷改善。

　�。ǘ�）依法行政，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)執法力度。

　　1．加強房地產(chǎn)管理執法隊伍建設。有組織、有計劃、有步驟地進(jìn)行各種形式的執法培訓，培養一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)執法隊伍，增強全省房地產(chǎn)管理系統干部職工的依法行政的意識，提高整體執法水平。

　　2．積極開(kāi)展舉報工作，擴大案源，深入查處房地產(chǎn)市場(chǎng)各種違法違規行為。加大查處違法違紀案件的力度，對違反法律、法規和規章的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)、中介機構，要堅決依法嚴肅處理。加強監督檢查力度，查處并重。

　　3．我省將于近期組成執法檢查組，對各地市檢查的項目進(jìn)行執法抽查，對查出的問(wèn)題將予以嚴肅處理，對各地市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理進(jìn)行綜合評價(jià)打分排序。并將結果向全省通報。

　�。ㄈ�）加強管理，逐步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度。

　　1．加快房地產(chǎn)管理的各項規章制度建設和體制創(chuàng )新，做到既不缺位，又不越位。重點(diǎn)從體制和機制上研究如何改善軟環(huán)境工作，在進(jìn)一步提高工作效率、簡(jiǎn)化辦事程序、減少審批環(huán)節上下工夫。積極推行電子政務(wù)，實(shí)行政務(wù)公開(kāi)，網(wǎng)上公示。轉變機關(guān)作風(fēng)，為消費者辦實(shí)事、辦好事。

　　2．實(shí)行目標管理，責任到位。要把整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作細化、量化，狠抓落實(shí)。建立錯案行政責任追究制度，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管制度，發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)制止，并責成限期改正，拒不改正的將依法從嚴查處。

　　3．加強房地產(chǎn)從業(yè)人員的崗位培訓和執業(yè)資格的管理，提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。特別要加強房地產(chǎn)企業(yè)主要負責人的法制培訓，提高企業(yè)管理人員依法經(jīng)營(yíng)的自覺(jué)性，規范企業(yè)的市場(chǎng)行為。

　�。ㄋ模┩怀鲋攸c(diǎn)，很抓典型案例的查處。

　　1．加大典型案例的處理和曝光力度，震懾各種違法違規行為，敦促房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)主體守法經(jīng)營(yíng)，切實(shí)保護守法經(jīng)營(yíng)者的合法權益。

　　2．加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信用檔案系統建設步伐，完善市場(chǎng)信息披露制度，有計劃、有步驟地開(kāi)展建立房地產(chǎn)企業(yè)和執（從）業(yè)人員信用檔案的工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)和執（從）業(yè)人員守法經(jīng)營(yíng)、遵守職業(yè)道德的意識，促進(jìn)房地產(chǎn)健康、持續發(fā)展。

　　湖北省建設廳

　　二○○二年十月二十二日