浙江省人民政府關(guān)于促進(jìn)

　　住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的通知

　　浙政發(fā)[2003]50號

　　各市、縣（市、區）人民政府，省政府直屬各單位：

　　近年來(lái)，隨著(zhù)我省住宅與房地產(chǎn)業(yè)的持續快速發(fā)展和城鎮住房制度改革的不斷深入，城鎮居民居住條件得到了明顯改善，城市化進(jìn)程和經(jīng)濟發(fā)展得到了有力地推動(dòng)，住宅與房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我省國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但是，我省在住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問(wèn)題，城鎮住房供應結構不盡合理，住房保障制度還不夠完善。市場(chǎng)行為還有待規范，一些城鎮特別是部分大中城市住房有效供給不足，價(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮居民日益增長(cháng)的住房需求還不相適應。根據國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）精神，為加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調控和監管，促進(jìn)我省住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展，現特作如下通知：

　　一、進(jìn)一步明確住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導思想和目標

　　住宅與房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)濟帶動(dòng)力強，與人民群眾生活密切相關(guān)。進(jìn)一步發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，完善住房供應體系，建立健全住房保障制度，是實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想，加快全面建設小康社會(huì )，不斷提高人民群眾生活水平和質(zhì)量的必然要求；是擴大內需，促進(jìn)消費，拉動(dòng)投資增長(cháng)，保持國民經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展的有力措施。各級政府和有關(guān)部門(mén)要充分認識住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要意義，研究制定相關(guān)政策措施，努力實(shí)現住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。

　　今后一個(gè)時(shí)期，我省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導思想是：堅持按照加快全面建設小康社會(huì )、率先基本實(shí)現社會(huì )主義現代化的要求，使住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展相適應；堅持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，努力消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整優(yōu)化供給結構，加快建立和完善適應不同消費群體需求的住房供應體系和住房保障制度；堅持以人為本，著(zhù)力提高住宅建設水平，不斷改善人民群眾的住房條件和居住環(huán)境；堅持加強宏觀(guān)調控，努力實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結構基本合理、價(jià)格基本穩定。

　　我省2004年到2007年住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要預期目標：今后四年，全省城鎮新建竣工商品住宅8000萬(wàn)平方米，到2007年底，城鎮居民人均住房使用面積達到24平方米；到2007年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內生產(chǎn)總值的比重達到4％左右；加大經(jīng)濟適用住房建設力度，今后四年，全省新建竣工經(jīng)濟適用住房100O萬(wàn)平方米以上，全面實(shí)施城鎮廉租住房制度；積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化，加快國家康居示范小區建設，提高住宅建設科技含量，逐步提高全裝修成品房供應的比重；加快發(fā)展規范物業(yè)管理服務(wù)，新建住宅小區全部實(shí)行物業(yè)管理，原有住宅小區到2007年底70％左右實(shí)行物業(yè)管理。

　　二、優(yōu)化住房市場(chǎng)供應結構，加快建立健全住房保障制度

　　各地要根據城鎮住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，優(yōu)化住房供應結構，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，進(jìn)一步加大經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的建設力度，全面實(shí)施廉租住房制度，積極探索各種有效的途徑和方式，加快建立健全住房保障制度，努力解決中低收入家庭特別是困難群眾的居住問(wèn)題，更大程度地滿(mǎn)足廣大群眾的居住需求。

　�。ㄒ唬┘哟蠼�(jīng)濟適用住房建設力度。經(jīng)濟適用住房的建設和供應，是緩解住房供求矛盾、平抑市場(chǎng)房?jì)r(jià)、解決城鎮中低收入家庭住房困難的重要途徑之一。尚未進(jìn)行經(jīng)濟適用住房建設的市、縣（市、區），2004年必須盡快開(kāi)展這項工作。各地應根據當地對經(jīng)濟適用住房的實(shí)際需要，合理安排經(jīng)濟適用住房的建設規模。要著(zhù)力解決經(jīng)濟適用住房計劃數大而竣工量低的問(wèn)題，已列入計劃的，要加快前期工作，盡早開(kāi)工建設；已開(kāi)工的，要加快建設進(jìn)度，盡快交付使用。要建立和完善經(jīng)濟適用住房計劃調控體系，各地對列入計劃的經(jīng)濟適用住房建設項目，必須按計劃完成。當地政府要優(yōu)先保證經(jīng)濟適用住房建設用地的供應。對不實(shí)施經(jīng)濟適用住房建設或不按計劃實(shí)施經(jīng)濟適用住房建設的地區，省計劃、建設、國土資源等部門(mén)要采取必要的措施。

　　各地要通過(guò)土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開(kāi)發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施，切實(shí)降低經(jīng)濟適用住房建設成本。經(jīng)濟適用住房建設，要依法通過(guò)招投標方式確定開(kāi)發(fā)單位和建設主體。其面積標準應以中小套型為主，嚴格控制大戶(hù)型。

　　經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。各級政府要合理確定并向社會(huì )公布經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)對象的收入標準和其他條件，有關(guān)部門(mén)要嚴格審核購房對象的資格。物價(jià)管理部門(mén)要嚴格審定經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售價(jià)格。購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房應以自住為目的，各地應嚴格經(jīng)濟適用住房上市準入條件，上市轉讓期限自取得經(jīng)濟適用住房所有權之日起不得低于三年。經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售實(shí)行申請、審批和公示制度，具體辦法由各級政府制定。

　�。ǘ�）繼續加快普通商品住房建設。要面向全社會(huì )，面向市場(chǎng)需求，繼續增加普通商品住房供應，提高其在市場(chǎng)供應中的比例。各地要根據當地市場(chǎng)需求，適時(shí)調控土地供應量，通過(guò)完善房地產(chǎn)項目土地招標拍賣(mài)掛牌制度，以及對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)行綜合評標等措施，有效地調控土地價(jià)格；繼續清理并逐步減少住房建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使普通商品住房?jì)r(jià)格與大多數居民家庭的購買(mǎi)住房支付能力相適應。各級政府應根據當地實(shí)際，制定相應的具體政策措施。

　�。ㄈ�）加快全面實(shí)施廉租住房制度。這是解決城鎮最低生活保障家庭住房困難的主要途徑。尚未實(shí)施廉租住房制度的市、縣（市、區），要盡快建立并實(shí)施這項制度，切實(shí)做到應保盡保，嚴格標準，規范管理。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩定規范的廉租住房保障資金來(lái)源。各地要結合當地財政承受能力和居民住房的實(shí)際情況，合理確定廉租住房保障水平，通過(guò)租賃補貼、實(shí)物配租、租金核減等方式，切實(shí)保障應保對象的基本居住需求。實(shí)物配租的房源可以通過(guò)收購騰空舊公有住房或新建廉租住房解決。新建廉租住房執行經(jīng)濟適用住房的有關(guān)政策。

　�。ㄋ模┓e極探索解決中低收入家庭特別是困難群眾居住問(wèn)題的其他途徑。在加大經(jīng)濟適用住房建設力度、全面實(shí)施廉租住房制度的同時(shí)，要積極探索做好住房保障工作的有效途徑和方式。要研究采取購房與租房并舉、先租后購。房地租售分離等政策措施，探索采用市場(chǎng)運作方式建設一批租用房等辦法，既可以用于解決中低收入家庭特別是困難群眾的房源問(wèn)題，也可以為降低商務(wù)成本，引進(jìn)人才創(chuàng )造人居條件。

　　各級政府在編制和審批近期建設規劃中，要依據城市總體規劃，合理確定各類(lèi)房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟適用住房、新建廉租住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。規劃行政主管部門(mén)要提前將近期擬開(kāi)發(fā)建設區塊的規劃設計條件向社會(huì )公開(kāi)，接受社會(huì )監督。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須嚴格按照政府批準的土地用途和規劃條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，任何部門(mén)和單位不得擅自調整和更改。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各種違反城市規劃法律法規的行為，要依法查處，并追究有關(guān)責任人的責任。

　�。ǘ�）加強對土地市場(chǎng)的調控和管理。住房建設用地供應要與人民群眾的住房需求相銜接，適時(shí)適度地調控土地供應量。普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供不應求、房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大的地區，特別是部分大中城市，要相應地增加土地供應量。

　　各地要建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計劃供應制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須符合土地利用總體規劃和年度計劃。要堅持土地集中統一供應和管理，不得下放土地審批權限。利用原劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須納入政府統一供地渠道，嚴禁私下交易。對經(jīng)營(yíng)性用地應實(shí)行凈地招標、拍賣(mài)和掛牌供給，提高土地供應效率。規范土地評標辦法，有條件的可以推行綜合評標。

　　四、繼續深化住房制度改革，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)

　�。ㄒ唬┤�面推行住房分配貨幣化。嚴格執行停止住房實(shí)物分配的有關(guān)規定，進(jìn)一步完善住房分配貨幣化政策，推動(dòng)住房補貼發(fā)放工作。要認真核定住房補貼標準，根據當地住房?jì)r(jià)格、補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度。直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條紋管理的有關(guān)規定，統籌用于發(fā)放住房補貼。

　�。ǘ�）加大住房公積金制度的實(shí)施力度。要認真貫徹國務(wù)院《住房公積金管理條例》和有關(guān)通知精神，進(jìn)一步加強住房公積金管理工作。加快推進(jìn)住房公積金管理機構調整工作，進(jìn)一步健全住房公積金監管體系，切實(shí)加大監管力度。所有行政機關(guān)、企事業(yè)單位和社會(huì )團體都要按照有關(guān)法規規定，實(shí)施住房公積金制度。當前，要重點(diǎn)推進(jìn)在私營(yíng)、外資等非公有制企業(yè)建立住房公積金制度，努力提高這項制度的覆蓋面。要加強住房公積金的歸集、使用與管理，充分發(fā)揮其在職工住房消費中的互助作用，加大個(gè)人住房公積金貸款的工作力度，幫助中低收入家庭購買(mǎi)住房。要建立住房公積金置業(yè)擔保體系，切實(shí)防范貸款風(fēng)險。要加強住房公積金行政執法和監督，切實(shí)保障包括非公有制企業(yè)職工在內的廣大職工的合法權益。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步搞活住房二、三級市場(chǎng)。要認真清理影響住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規和國家、省定政策另有規定和原公房出售合同約定外，各地不得擅自對已購公有住房、普通商品住房和私有房屋上市轉讓設置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售的土地收益繳納標準。以房改成本價(jià)購買(mǎi)的公有住房上市出售時(shí)，原產(chǎn)權單位原則上不再參與所得收益分配。要簡(jiǎn)化市場(chǎng)準入手續，加快發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。依法加強房屋租賃合同登記備案管理。

　　五、加強信貸監管，保持房地產(chǎn)金融穩健運行

　　積極發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控作用。要嚴格執行國家有關(guān)住房金融管理的各項規定，認真審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目貸款條件，加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金的監管。對于符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，要繼續加大信貸支持力度，及時(shí)發(fā)放貸款。對不符合條件的項目，銀行不得發(fā)放任何形式貸款。切實(shí)加強對房地產(chǎn)項目資本金和信貸資金使用方向的監督管理，防止挪作他用。切實(shí)加強個(gè)人房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理，嚴格審查個(gè)人住房貸款發(fā)放條件，依據相關(guān)規定，對不同購房情況的個(gè)人住房貸款實(shí)行相應的利率。加快建立個(gè)人征信系統，及時(shí)防范個(gè)人住房信貸風(fēng)險。

　　六、加強行業(yè)監管，規范市場(chǎng)行為

　�。ㄒ唬├^續整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。各地各有關(guān)部門(mén)要繼續加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專(zhuān)項整治力度，重點(diǎn)查處合同欺詐、虛假廣告、中介不實(shí)，以及商品房面積和質(zhì)量方面等消費者投訴較為突出的問(wèn)題。加快房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設，進(jìn)一步強化社會(huì )信用監督。

　　進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序。對已辦理出讓手續的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項目用地的開(kāi)發(fā)利用情況要加強監督檢查，近期各地要進(jìn)行一次全面清查。對開(kāi)發(fā)商手中囤積的土地要依照有關(guān)法規，督促其限期開(kāi)發(fā)，對無(wú)力開(kāi)發(fā)及閑置土地，超過(guò)法律規定期限的，要依法收回。嚴禁將以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義所取得的享受優(yōu)惠政策的土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴禁任何單位和個(gè)人與鄉村簽訂協(xié)議圈占土地。對越權批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法違規行為，要依法嚴厲查處。切實(shí)加強源頭管理，有效遏制并防范房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。

　�。ǘ�）完善市場(chǎng)監管制度。各地要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目審批管理，嚴格執行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。凡不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)和個(gè)人，不得參與房地產(chǎn)項目招投標和從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。嚴格規范房地產(chǎn)項目轉讓行為。已批準的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質(zhì)和規劃指標的。必須按規定程序重新報批。

　�。ㄈ�）要積極探索，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統和預警預報體系。要加強房地產(chǎn)市場(chǎng)統計工作，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統。各地各有關(guān)部門(mén)要及時(shí)向社會(huì )公布住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃和行業(yè)發(fā)展政策，定期向社會(huì )披露未來(lái)一定時(shí)期的土地供應總量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規模、區位等信息，及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況，以引導企業(yè)理性投資，消費者理性消費。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統和預警預報體系建設所需要政府承擔的費用，由各地財政結合當地信息化系統和電子政務(wù)建設一并落實(shí)。

　�。ㄋ模﹪栏駥徟�商品房預售項目，建立健全預售款監管制度。各地建設、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)要嚴格按照規定的條件審批商品房預售項目。凡未取得土地使用權證書(shū)、建設工程規劃許可證，以及土地使用權已經(jīng)抵押、未達到規定的形象進(jìn)度等不符合預售條件的項目不得批準預售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“內部認購”或其他非法方式進(jìn)行預售的，有關(guān)部門(mén)要予以制止，并依法給予處罰。要積極推行按套內建筑面積或按套銷(xiāo)售商品房。盡快建立商品房預售款監管制度，切實(shí)加強對預售款使用方向的監督管理，防止挪作他用。要加強商品房預售項目審批后的跟蹤管理。已經(jīng)批準預售的房地產(chǎn)項目，在核發(fā)預售證時(shí)，應在土地使用權證上予以注明，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再用于其他項目辦理抵押貸款。

　�。ㄎ澹┌l(fā)展和規范房地產(chǎn)中介服務(wù)。積極發(fā)展各類(lèi)新興房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)和服務(wù)品種，支持信譽(yù)良好、品牌優(yōu)勢明顯的房地產(chǎn)中介企業(yè)加快發(fā)展。進(jìn)一步規范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)，嚴格執行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價(jià)師執（職）業(yè)資格制度，為消費者提供規范便捷的服務(wù)。未取得營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)中介資格證書(shū)或備案證的中介機構，不得從事中介業(yè)務(wù)。堅決制止一些單位和部門(mén)強制消費者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機構的行為。各級工商、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要加強對中介機構的監管，規范中介機構的服務(wù)行為。

　�。�六）加快推行物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)水平。要認真貫徹執行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，因地制宜采取扶持措施，加快推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和社會(huì )化發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)要切實(shí)增強為業(yè)主服務(wù)的意識，規范物業(yè)管理服務(wù)行為，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng )造良好的居住環(huán)境。各級房地產(chǎn)等有關(guān)部門(mén)要加強對物業(yè)企業(yè)的監督管理，及時(shí)查處物業(yè)管理中的違法違規行為，對只收費、不服務(wù)或多收費、少服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，要依法取消或降低其資質(zhì)。進(jìn)一步建立健全公開(kāi)、公平、公正的物業(yè)管理服務(wù)招投標制度，理順物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格體系。要建立健全物業(yè)維修基金管理制度，加強物業(yè)維修基金的使用管理。

　　七、加強組織領(lǐng)導，健全工作機制

　　宏觀(guān)調控、市場(chǎng)監管和住房保障，是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟條件下政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要職能。各級政府和各有關(guān)部門(mén)要積極探索，勇于實(shí)踐，切實(shí)履行好這些職能。要把住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的全局統籌規劃，適時(shí)適度地把握好調控的力度和方向，加強計劃、建設規劃、土地、財政、金融、價(jià)格等調控手段之間的協(xié)調配合，不斷提高調控能力和調控實(shí)效；要進(jìn)一步完善市場(chǎng)監管制度，提高監管水平，切實(shí)維護企業(yè)和消費者的合法權益；要進(jìn)一步強化政府的住房保障職能，切實(shí)做到工作到位、政策到位、資金到位、保障到位。

　　進(jìn)一步加強對住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的組織領(lǐng)導，建立健全工作機制。省政府決定，建立省住宅與房地產(chǎn)業(yè)工作聯(lián)席會(huì )議制度，由省建設廳牽頭，會(huì )同有關(guān)部門(mén)研究解決房地產(chǎn)市場(chǎng)運行和行業(yè)發(fā)展中遇到的有關(guān)重大問(wèn)題，制定相關(guān)的政策措施。各級政府也要建立相應的工作機制或協(xié)調機構，從當地實(shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控辦法，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。

　　浙江省人民政府

　　二○○三年十二月三十一日