關(guān)于印發(fā)《天津市業(yè)主會(huì )管理辦法》的通知

　　津房物[2004]184號

　　各區、縣物業(yè)辦及有關(guān)單位：

　　為了維護廣大業(yè)主的合法權益，規范業(yè)主會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《天津市物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會(huì )規程》，制定了《天津市業(yè)主會(huì )管理辦法》�，F印發(fā)給你們，望遵照執行。

　　天津市房地產(chǎn)管理局

　　二○○四年四月二十七日

　　天津市業(yè)主會(huì )管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為了規范業(yè)主會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《天津市物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會(huì )規程》，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區域內實(shí)施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主會(huì )及其活動(dòng)適用本辦法。

　　第三條　市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責業(yè)主會(huì )活動(dòng)的指導。

　　區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責推動(dòng)轄區內業(yè)主會(huì )的組建、辦理業(yè)主會(huì )備案以及指導其活動(dòng)。

　　第四條　業(yè)主會(huì )由同一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成，是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主合法權益的組織。

　　第五條　業(yè)主會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　第二章　業(yè)主會(huì )

　　第六條　一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主會(huì )。業(yè)主會(huì )自首次業(yè)主會(huì )會(huì )議召開(kāi)之日起成立。

　　第七條　已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主會(huì )會(huì )議。

　�。ㄒ唬┏鍪劢ㄖ�面積達百分之五十以上；

　�。ǘ�）業(yè)主入住率達百分之五十以上；

　�。ㄈ�）首位業(yè)主實(shí)際入住達二年以上。

　　第八條　首次業(yè)主會(huì )會(huì )議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負責召集。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在符合上述第七條規定條件之日起　15日內，告知區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)并在其指導下組織召集首次業(yè)主會(huì )會(huì )議。

　　對符合條件不召集的物業(yè)管理企業(yè)，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應責其限期召集，在限期內仍不召集的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導下，由居民委員會(huì )組織召集或者由業(yè)主推薦的代表召集。

　　第九條　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會(huì )；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì )（以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì )）。業(yè)主代表會(huì )的代表一般不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表會(huì )行使業(yè)主會(huì )的權力。

　　第十條　籌備成立業(yè)主會(huì )，應當在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導下，由前期物業(yè)管理企業(yè)召集部分熱心公益事業(yè)的業(yè)主和未售出空置房屋的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成籌委會(huì )，負責業(yè)主會(huì )的籌備工作。

　　籌委會(huì )成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十一條　籌委會(huì )應當自組成之日起30日內（成立業(yè)主代表會(huì )的60日內）在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　第十二條　籌委會(huì )應當做好下列籌備工作：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；

　�。ǘ�）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　�。ㄈ�）確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢(xún)意見(jiàn)；

　�。ㄋ模﹨⒄瘴飿I(yè)管理行政主管部門(mén)頒布的示范文本，依法起草業(yè)主會(huì )章程、提出業(yè)主公約修訂意見(jiàn)；

　�。ㄎ澹┢鸩萸捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同執行情況的報告；

　�。�六）業(yè)主超過(guò)100人以上的，組織推選業(yè)主代表；

　�。ㄆ撸┳龊谜匍_(kāi)首次業(yè)主會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業(yè)主會(huì )會(huì )議召開(kāi)之日15日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。成立業(yè)主代表會(huì )的，應當在會(huì )議召開(kāi)之日15日前以書(shū)面形式送交參加會(huì )議的業(yè)主代表。

　　第十三條　推選業(yè)主代表可以幢、門(mén)、樓層等為單位進(jìn)行�；I委會(huì )應當將推選業(yè)主代表的方式、代表條件、代表人數以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　推選業(yè)主代表候選人可以通過(guò)籌委會(huì )和業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結合的方式產(chǎn)生。

　　在推選單位內，候選人只有一人的，其所代表業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意即可當選業(yè)主代表，未超過(guò)二分之一以上書(shū)面同意，則重新提名選舉；候選人為二人以上的，所代表業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意的即可當選業(yè)主代表，未超過(guò)二分之一以上書(shū)面同意的，在得票多的二名候選人中重新選舉，票多者當選。

　　業(yè)主代表產(chǎn)生后以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主代表每三年為一屆，業(yè)主代表的變更應當由其所代表的業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意。

　　第十四條　業(yè)主投票權按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計算，具體計算方法由業(yè)主會(huì )章程規定�？梢砸�一建筑平方米為一票權，或者根據物業(yè)項目的實(shí)際情況以適宜的建筑平方米為一票權。

　　第十五條　首次業(yè)主會(huì )會(huì )議應當討論決定下列事項：

　�。ㄒ唬┲贫�業(yè)主會(huì )章程；

　�。ǘ�）修訂業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )主任、副主任及委員；

　�。ㄋ模┐_定物業(yè)企業(yè)；

　�。ㄎ澹�決定物業(yè)管理其他重大事項。

　　第十六條　業(yè)主會(huì )章程應當依法包含以下幾方面內容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主會(huì )名稱(chēng)、物業(yè)項目地址、四至范圍；

　�。ǘ�）業(yè)主會(huì )權力；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )職責；

　�。ㄋ模�業(yè)主會(huì )的議事方式及表決程序；

　�。ㄎ澹�業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

　�。�六）業(yè)主委員會(huì )委員的組成和委員任期；

　�。ㄆ撸�業(yè)主投票權的計算方法；

　�。ò耍┗顒�(dòng)經(jīng)費及活動(dòng)用房；

　�。ň牛┯≌碌氖褂煤凸芾�；

　�。ㄊ�）其他關(guān)于業(yè)主會(huì )的重大事項。

　　第十七條　業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主會(huì )會(huì )議通過(guò)后對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條　業(yè)主會(huì )行使下列權力：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主會(huì )章程和業(yè)主公約；

　�。ǘ�）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)；

　�。ㄈ�）審定物業(yè)管理服務(wù)合同內容，確定物業(yè)企業(yè)；

　�。ㄋ模�審議通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)提出的年度服務(wù)計劃和物業(yè)管理制度；

　�。ㄎ澹┍O督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）決定維修基金的使用、續集方案，并監督實(shí)施；

　�。ㄆ撸�決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項。

　　第十九條　業(yè)主會(huì )依法作出的決議應當在本物業(yè)管理區域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主會(huì )依法簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔民事責任。

　　第二十條　業(yè)主會(huì )自成立之日起30日內，業(yè)主委員會(huì )應當持下列資料到物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理業(yè)主會(huì )備案手續：

　　1、業(yè)主會(huì )章程；

　　2、業(yè)主公約；

　　3、經(jīng)業(yè)主會(huì )會(huì )議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )成員的基本情況。

　　對符合規定的，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應在7個(gè)工作日內出具業(yè)主會(huì )備案證明；對不符合規定的，書(shū)面說(shuō)明理由，7個(gè)工作日內退回。

　　業(yè)主委員會(huì )持備案證明到公安部門(mén)指定的單位刻制業(yè)主會(huì )印章。

　　業(yè)主會(huì )備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照前款規定備案。

　　第二十一條　因物業(yè)管理區域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主會(huì )解散的，在解散前，業(yè)主委員會(huì )應當告知物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)，并在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導監督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作后，將業(yè)主會(huì )印章交回區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)并由其銷(xiāo)毀。

　　第三章　業(yè)主委員會(huì )

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主會(huì )的辦事機構。業(yè)主委員會(huì )成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )設主任一名、副主任一至二名，委員三至十一名。

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì )成員的候選名單由籌委會(huì )在廣泛征求意見(jiàn)的基礎上提出，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主委員會(huì )成員的產(chǎn)生通過(guò)召開(kāi)業(yè)主會(huì )會(huì )議，由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書(shū)面意見(jiàn)如實(shí)反映，采取差額選舉方式依據得票多少順序產(chǎn)生。主任和副主任由得票最多的前兩至三名人員依票數多少順序產(chǎn)生。

　　選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )后，其成員的基本情況在物業(yè)管理區域內公告。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì )成員應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┳袷貒�家有關(guān)法律、法規；

　�。ǘ�）本物業(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主會(huì )章程和業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力；

　�。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協(xié)調溝通能力；

　�。�六）身體健康，具備必要的工作時(shí)間。

　　第二十五條　業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主會(huì )會(huì )議；

　�。ǘ�）執行業(yè)主會(huì )作出的決議，定期報告有關(guān)決議執行情況，提出物業(yè)管理建議；

　�。ㄈ�）業(yè)主會(huì )會(huì )議做出決定后應當在30日內，代表業(yè)主會(huì )續簽、簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┞�(tīng)取和反映業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹┒酱俨唤患{物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主限期交納；

　�。�六）監督業(yè)主公約的實(shí)施；

　�。ㄆ撸┞男袠I(yè)主會(huì )賦予的職責；

　�。ò耍┓e極宣傳物業(yè)管理的有關(guān)政策法規；

　�。ň牛┩瓿蓸I(yè)主會(huì )交辦的其他事項。

　　第二十六條　業(yè)主委員會(huì )委員任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業(yè)主委員會(huì )應當在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好交接手續。

　　第二十七條　經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會(huì )成員的，由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主會(huì )會(huì )議作出決議，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第二十八條　業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主會(huì )會(huì )議通過(guò)取消其業(yè)主委員會(huì )成員資格：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　�。ǘ�）無(wú)故連續三次缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的；

　�。ㄈ�）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　�。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈�；

　�。ㄎ澹┮詴�(shū)面形式向業(yè)主會(huì )提出辭呈的；

　�。�六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄆ撸┢渌�原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　第二十九條　業(yè)主委員會(huì )成員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主會(huì )所有的財物移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十條　業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。

　　第四章　會(huì )　議

　　第三十一條　業(yè)主會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主會(huì )會(huì )議應當由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任主持。

　　業(yè)主會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主會(huì )章程的規定按時(shí)召開(kāi)。

　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　�。ㄒ唬┪宸种�一以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。ㄈ�）業(yè)主會(huì )章程或業(yè)主公約規定的其他情況。

　　發(fā)生應當召開(kāi)業(yè)主會(huì )臨時(shí)會(huì )議的情況，業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)會(huì )議職責的，在物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期召開(kāi)后仍不履行組織召開(kāi)會(huì )議職責的，經(jīng)過(guò)本物業(yè)二分之一以上業(yè)主書(shū)面同意，取消業(yè)主委員會(huì )成員資格，由業(yè)主代表組成籌委會(huì )，按照第二十三條規定重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )成員。

　　第三十二條　業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，將會(huì )議通知及有關(guān)材料書(shū)面送交與會(huì )人員并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主因故不能參加會(huì )議的，可以書(shū)面委托代理人參加會(huì )議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主會(huì )會(huì )議的，可以書(shū)面委托其所代表的業(yè)主參加。

　　住宅小區的業(yè)主會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。

　　第三十三條　業(yè)主代表應當于參加業(yè)主會(huì )會(huì )議3日前，就業(yè)主會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主會(huì )投票時(shí)將業(yè)主本人簽字后的投票意見(jiàn)如實(shí)反映。

　　第三十四條　業(yè)主會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

　　凡采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主會(huì )會(huì )議的，需入戶(hù)征求業(yè)主本人意見(jiàn)并由其本人簽署具體意見(jiàn)。

　　業(yè)主會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主或業(yè)主代表所持投票權二分之一以上通過(guò)。

　　業(yè)主會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主會(huì )章程、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過(guò)。

　　第三十五條　業(yè)主會(huì )召開(kāi)會(huì )議時(shí)，可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì )和使用人代表列席。

　　第三十六條　業(yè)主委員會(huì )應當建立議事和重大事項報告制度，并依法按照業(yè)主會(huì )章程規定開(kāi)展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )成員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要的，應當召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　第三十七條　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數半數以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。

　　第三十八條　業(yè)主會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三十九條　業(yè)主會(huì )和業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )作好書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主會(huì )作出的重大決議，由出席會(huì )議的人員簽字后存檔。

　　第五章　經(jīng)費和活動(dòng)用房

　　第四十條　業(yè)主會(huì )和業(yè)主委員會(huì )可以在物業(yè)管理服務(wù)費中按照每年不超過(guò)百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費，具體辦法由業(yè)主會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　活動(dòng)經(jīng)費賬目在物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)收費中列支。

　　第四十一條　活動(dòng)經(jīng)費主要用于業(yè)主會(huì )會(huì )議和業(yè)主委員會(huì )的辦公費用。

　　具體使用情況由業(yè)主委員會(huì )以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內每年度至少公布一次，并接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。

　　第四十二條　業(yè)主會(huì )采用招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招投標所發(fā)生的費用由業(yè)主會(huì )墊付，墊付后由中標的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)費中沖抵。

　　第四十三條　新建住宅小區業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)用房由物業(yè)管理企業(yè)提供。

　　其他業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)用房由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　第六章　印章管理

　　第四十四條　業(yè)主會(huì )印章所刻名稱(chēng)應與區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)出具的備案證明上所標注名稱(chēng)一致，印章形狀統一為圓形，直徑為3.8厘米，字體為仿宋體。

　　第四十五條　業(yè)主會(huì )印章由業(yè)主委員會(huì )指定專(zhuān)人負責保管，并建立用印記錄制度。

　　第四十六條　業(yè)主會(huì )印章應當用于業(yè)主會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同或其他與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì )依照法定職責使用印章，違反印章使用規定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

　　第七章　附　則

　　第四十七條　業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。

　　第四十八條　本辦法自2004年5月1日起施行�！短旖蚴形飿I(yè)管理委員會(huì )管理辦法》（房業(yè)[1999]182號）同時(shí)廢止。