關(guān)于住宅物業(yè)項目交接有關(guān)問(wèn)題的指導意見(jiàn)

　　京建物[2006]23號

　　各區縣建委、各業(yè)主大會(huì )、各業(yè)主委員會(huì )、各物業(yè)管理企業(yè)：

　　為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規定，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，維持社區和社會(huì )穩定，減少和避免物業(yè)管理項目交接過(guò)程中出現的矛盾和糾紛，現就我市住宅物業(yè)管理項目交接有關(guān)問(wèn)題提出如下意見(jiàn)：

　　一、本意見(jiàn)適用于住宅物業(yè)項目業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)與建設單位選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)的交接，以及業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間的交接。

　　二、交接事項參照以下意見(jiàn)進(jìn)行：

　　1、前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿(mǎn)，已成立業(yè)主大會(huì )的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并在合同期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月，決定是否與原物業(yè)管理企業(yè)續約，或選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )決定與原物業(yè)管理企業(yè)續約的，業(yè)主委員會(huì )應當于原合同期限屆滿(mǎn)前30日內完成與物業(yè)管理企業(yè)的合同續簽工作。

　　業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當于業(yè)主大會(huì )決定后，在合同期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月，書(shū)面告知原物業(yè)管理企業(yè)，接到告知后，原物業(yè)管理企業(yè)須做好交接的準備工作。

　　2、前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿(mǎn)，原物業(yè)管理企業(yè)決定不再續約的，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主大會(huì )；業(yè)主大會(huì )應當在合同期限屆滿(mǎn)前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主大會(huì )的日期距合同屆滿(mǎn)日期不足3個(gè)月的，應當自告知之日起3個(gè)月后方可撤出物業(yè)管理區域，不得提前撤管。

　　3、前期物業(yè)服務(wù)合同期間，業(yè)主擬選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對以下事項逐一表決：

　�。�1）是否以協(xié)議方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)；

　�。�2）是否以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并委托業(yè)主委員會(huì )依法與中標企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同。

　　通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主大會(huì )應當對業(yè)主委員會(huì )以協(xié)議方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前再次進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會(huì )應當就上述提議作出的各項表決結果在物業(yè)管理區域內公示。

　　做出選聘新的物業(yè)管理企業(yè)決定后3日內，業(yè)主委員會(huì )應當告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　三、業(yè)主委員會(huì )、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應當在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，就交接時(shí)間、交接內容、交接查驗，交接之日前后的責任等事項進(jìn)行約定。交接時(shí)間應確定具體時(shí)點(diǎn)，時(shí)點(diǎn)前責任由原物業(yè)管理企業(yè)承擔，時(shí)點(diǎn)后責任由新物業(yè)管理企業(yè)承擔。

　　業(yè)主委員會(huì )、原物業(yè)管理企業(yè)和新的物業(yè)管理企業(yè)應當按照約定做好交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì )應當在原物業(yè)管理企業(yè)撤管前20日，將物業(yè)項目交接的有關(guān)情況書(shū)面報告物業(yè)所在地的區縣建委、社區居委會(huì )和街道辦事處。

　　四、原物業(yè)管理企業(yè)撤管前，應當向業(yè)主委員會(huì )移交下列資料：

　�。�1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等原竣工驗收資料；

　�。�2）設施設備安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

　�。�3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　�。�4）業(yè)主及房屋面積清冊；

　�。�5）物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　新的物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)前，業(yè)主委員會(huì )應當將以上資料移交給新物業(yè)管理企業(yè)。

　　資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認可。

　　五、新的物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與原物業(yè)管理企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。

　　查驗時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱(chēng)、查驗時(shí)間、查驗內容、查驗結論、存在問(wèn)題等，并由查驗人簽字。

　　新的物業(yè)管理企業(yè)和原物業(yè)管理企業(yè)對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

　　六、原物業(yè)管理企業(yè)撤管時(shí)，應當在業(yè)主委員會(huì )的組織下，將預收的交接之日后的物業(yè)管理服務(wù)費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專(zhuān)項維修資金等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　七、業(yè)主委員會(huì )或原物業(yè)管理企業(yè)應將依法屬于業(yè)主的物業(yè)管理用房移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　八、前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或依法終止，原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接；原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的，新的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )應通過(guò)司法途徑解決，不得強行接管。

　　九、業(yè)主委員會(huì )、原物業(yè)管理企業(yè)及新選聘物業(yè)管理企業(yè)的交接工作應依法進(jìn)行。

　　原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域，新選聘的物業(yè)管理企業(yè)強行接管物業(yè)管理區域，給業(yè)主和使用人的正常生活秩序造成重大影響的，應當承擔相應的法律責任。

　　十、前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提前撤管。

　　物業(yè)管理企業(yè)提前撤出物業(yè)管理區域的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將有關(guān)情況報告物業(yè)所在地的社區居委會(huì )、街道辦事處和區縣建委。

　　十一、業(yè)主大會(huì )未能在合同期滿(mǎn)前依法完成選聘新的物業(yè)管理企業(yè)、造成無(wú)物業(yè)管理企業(yè)管理狀態(tài)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、社區居委會(huì )會(huì )同區縣建委，可以組織相應的物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)代管。代管期間，物業(yè)服務(wù)標準按照原物業(yè)管理合同執行，物業(yè)服務(wù)費用由全體業(yè)主承擔。

　　十二、在項目交接過(guò)程中，違反《物業(yè)管理條例》規定，不移交有關(guān)資料的，區縣建委應依法予以處罰。

　　原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出項目的，或新物業(yè)管理企業(yè)強行接管造成物業(yè)管理狀況混亂、出現重大事故、社會(huì )影響惡劣的，市、區建委依法對該企業(yè)進(jìn)行行政處罰，停止該企業(yè)資質(zhì)并限期整頓，整頓期間該企業(yè)不得參與本市物業(yè)管理項目的投標。同時(shí)，市建委將該企業(yè)不良行為予以通報和網(wǎng)上公示，記入企業(yè)信用檔案警示系統，提示相關(guān)行政主管部門(mén)和社會(huì )各界共同監督。

　　十三、本意見(jiàn)自2006年2月1日起施行。

　　北京建設委員會(huì )

　　二〇〇六年一月十二日