城市綜合體，一個(gè)在城市快速發(fā)展中形成的新興概念，業(yè)內外對此尚無(wú)統一定義，但是這個(gè)指標卻已是衡量一個(gè)城市社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和國際化程度的重要標志。

　　因2013年《財富》全球論壇舉辦地而被譽(yù)為“財富第四城”的成都，如何破解城市綜合體發(fā)展的難題，提升城市國際化品質(zhì)，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　10月16日，成都市商務(wù)局和規劃局首次對外披露了《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》），推出了城市綜合體的“成都標準”，這份借鑒了新加坡以及我國香港、北京、上海等地經(jīng)驗的《規定》出臺，標志著(zhù)成都城市綜合體發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

　　一份成都城市綜合體發(fā)展的調研報告亦同時(shí)出爐。“成都的城市綜合體不是簡(jiǎn)單的多與少的問(wèn)題，而是如何強化規劃引導、優(yōu)化資源配置與運營(yíng)模式的問(wèn)題。”成都市商務(wù)局相關(guān)負責人在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，未來(lái)3～5年，成都市城市形態(tài)和服務(wù)功能將有很大改善。

　　軌交上的城市綜合體

　　“成都目前的發(fā)展非常需要城市綜合體，城市綜合體的發(fā)展是有必要性的”，高緯　商務(wù)部董事王藝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，“（城市綜合體的出現）對于區域價(jià)值的提升是有幫助的，將帶動(dòng)老城區的一些改變，和新城區的提升。”

　　而成都近年來(lái)經(jīng)濟發(fā)展迅速，投資環(huán)境逐漸優(yōu)化，也吸引了較多綜合體落地于此。

　　數據顯示，2012年上半年成都實(shí)現地區生產(chǎn)總值3951.4億元，增長(cháng)13.3%，增幅居全國15個(gè)副省級城市之首。成都工業(yè)經(jīng)濟增速和固定資產(chǎn)投資規模，均居全國副省級城市首位。數據顯示，上半年成都實(shí)現工業(yè)增加值1480億元，同比增長(cháng)16.1%，工業(yè)經(jīng)濟對地區生產(chǎn)總值增長(cháng)的貢獻率超過(guò)45%.其中，規模以上工業(yè)增加值增長(cháng)17%，總量超過(guò)寧波、杭州，位居全國副省級城市第八。面對極其嚴峻的國際市場(chǎng)環(huán)境，成都完成出口總額147億美元，比去年同期增長(cháng)75%，高于全國水平66個(gè)百分點(diǎn)。

　　另一方面，隨著(zhù)城市化的推進(jìn)，人口不斷聚集，用地更為緊張，多中心發(fā)展需要一個(gè)大型的綜合體項目，以便能夠帶動(dòng)區域發(fā)展。而在城市中心，習慣快節奏和富裕程度不斷增加的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作。于是，城市綜合體便應運而生。

　　不僅如此，城市軌道交通的出現，也催生著(zhù)城市綜合體的出現�！兑幎ā分忻鞔_指出，中心城區大型城市綜合體項目規劃選址時(shí)，應臨近軌道交通站點(diǎn)。

　　此前，成都市規劃局局長(cháng)張樵表示，成都將從2012年起借鑒香港地區發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗，沿著(zhù)正在建設和即將建設的軌道交通線(xiàn)路，規劃建設一批超大空間尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市綜合體，形成以軌道交通為軸線(xiàn)的服務(wù)業(yè)聚集走廊和人口聚居走廊。

　　公開(kāi)數據顯示，截至2012年9月1日，上海軌道交通全路網(wǎng)已開(kāi)通運營(yíng)11條線(xiàn)、287座車(chē)站，運營(yíng)里程達420公里（不含磁浮線(xiàn)）。目前，算上剛剛通車(chē)運營(yíng)的地鐵2號線(xiàn)，成都的地鐵總里程數僅為41公里。

　　從承載和消化來(lái)說(shuō)，城市綜合體的發(fā)展應與城市規模相適應，這也意味著(zhù)成都城市綜合體未來(lái)有著(zhù)較大的發(fā)展空間。

　　與此同時(shí)，成都也給出了自己對于城市綜合體的理解成都市規劃局對外公布了《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定（試行）》，《規定》中成都市首次公開(kāi)提出，對于大型城市綜合體項目的定義以現代服務(wù)業(yè)（主要包括商業(yè)、辦公、酒店、會(huì )議會(huì )展、文化娛樂(lè )、體育等城市功能）為主導，由三種或三種以上的城市功能組成，以軌道交通節點(diǎn)為支撐，最終形成的一個(gè)由建筑空間、內部功能、交通流線(xiàn)相互有機結合的具備較大建設規模的建筑單體或建筑群。

　　《規定》還給出了具體計入容積率的建筑面積以及住宅面積的占比等標準。如二環(huán)路以?xún)鹊�，不宜小�?5萬(wàn)平方米；二環(huán)路以外的，不宜小于30萬(wàn)平方米。對于商業(yè)服務(wù)業(yè)設施兼容住宅用地的，規定可兼容的住宅建筑容積率占總容積率的比例應不大于30%.

　　未來(lái)5年將新增19個(gè)項目

　　“我認為城市綜合體應該越多越好。”仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理吳允燊在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“因為城市綜合體的出現，提高了土地的使用效率，而伴隨的是整個(gè)城市運作效率的提高。”

　　目前，國際知名的開(kāi)發(fā)商紛紛入駐成都，一時(shí)之間也讓成都的城市綜合體項目紛紛涌現。

　　9月23日，新加坡凱德置地旗下的城市綜合體項目成都來(lái)福士廣場(chǎng)正式投入運營(yíng)，這也是凱德置地在國內，除北京、上海之外第三個(gè)城市綜合體項目。

　　時(shí)間再往前推，2007年，經(jīng)過(guò)近三年時(shí)間考察和了解成都市場(chǎng)的新鴻基地產(chǎn)開(kāi)始落戶(hù)成都，而新鴻基的第一個(gè)項目就是聯(lián)手九龍倉、恒基發(fā)展的集寫(xiě)字樓、五星級商務(wù)酒店、匯聚　品牌的購物中心及高級住宅項目于一身的東大街攀成鋼項目。

　　據成都市商務(wù)局最新公布的數據顯示，在2015年之前將有16個(gè)城市綜合體的項目在成都竣工，而截至2017年，成都的城市綜合體項目將達到24個(gè)。

　　近些年，成都市也吸引了包括新鴻基、太古、九龍倉、仁恒置地、凱德置地等境內外知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以春鹽商圈、東大街和人民南路為重點(diǎn)，投資建設一批高品質(zhì)的城市綜合體項目。

　　截至2011年底，成都中心城區投入營(yíng)運的城市綜合體共有5個(gè)，總體量為297萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)面積83.9萬(wàn)平方米，商務(wù)辦公面積52.6萬(wàn)平方米，酒店面積23.1萬(wàn)平方米，酒店式公寓5萬(wàn)平方米，會(huì )展12萬(wàn)平方米，普通住宅101.4萬(wàn)平方米，其他建筑面積19萬(wàn)平方米等。

　　據了解，目前成都市在建城市綜合體項目19個(gè)，總體量約1050萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)面積約300萬(wàn)平方米，商務(wù)辦公面積約280萬(wàn)平方米，酒店面積約140萬(wàn)平方米，普通住宅約250萬(wàn)平方米，其他建筑面積約80萬(wàn)平方米。

　　隨著(zhù)天府新區、“北改”區域和城市商業(yè)副中心的加快建設，未來(lái)高新區將是城市綜合體發(fā)展最集中的區域，占總供應量的37%。

　　與此同時(shí)，“北改”工程的快速推進(jìn)，金牛區人民北路、成華區建設路等也將成為城市綜合體發(fā)展的新興區域。而在加快發(fā)展城市綜合體的同時(shí)，一些快速發(fā)展所帶來(lái)的問(wèn)題也迎面而來(lái)。

　　發(fā)展中的難題待解

　　除了成都目前在建的19個(gè)城市綜合體項目，據了解，目前在成都市場(chǎng)上還存在著(zhù)20余個(gè)，以所謂城市綜合體名義開(kāi)發(fā)建設的大型建筑體，總建筑面積達1200萬(wàn)平方米，而這些項目和高端、品質(zhì)等關(guān)鍵詞并不相關(guān)。

　　成都市商務(wù)局相關(guān)負責人透露，上述項目并不能稱(chēng)真正意義上的城市綜合體，這些項目的商品住宅面積大都占開(kāi)發(fā)總面積30%以上，有的高達60%，打著(zhù)城市綜合體的招牌開(kāi)零銷(xiāo)售物業(yè)，實(shí)際上是典型的以商品住宅開(kāi)發(fā)為主導的項目。

　　而雖然不是嚴格意義上的城市綜合體項目，但是上述項目所包括的700余萬(wàn)平方米零銷(xiāo)售商業(yè)和商務(wù)物業(yè)，將對其他整體持有物業(yè)產(chǎn)權的真正意義上的城市綜合體的招商運營(yíng)產(chǎn)生沖擊。

　　與此同時(shí)，從目前成都投資城市綜合體的公司來(lái)看，傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多，國際知名產(chǎn)業(yè)投資商和營(yíng)運商偏少。

　　“最近幾年住宅的地價(jià)已經(jīng)高于商業(yè)的地價(jià)，加之沒(méi)有經(jīng)營(yíng)能力及招商能力，所以傳統開(kāi)發(fā)商不想修建城市綜合體。”成都仁和實(shí)業(yè)（集團）有限公司董事長(cháng)陳立仁指出，“但是相關(guān)地區要提升商業(yè)地產(chǎn)的比例，也在引導企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，這就使得開(kāi)發(fā)商都在拿地修建大量的城市綜合體，但是這些城市綜合體往往以商品住宅為主導、開(kāi)零銷(xiāo)售型的建筑群。”

　　如此一來(lái)，對整體持有物業(yè)運營(yíng)的城市綜合體市場(chǎng)，預期產(chǎn)生較大的負面影響。而由于普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)商務(wù)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗不足，招商營(yíng)運能力不強，造成開(kāi)發(fā)項目業(yè)態(tài)趨同、目標客戶(hù)重疊、招商運營(yíng)面臨同質(zhì)化競爭、缺乏特色創(chuàng )新等問(wèn)題。

　　高力國際成都總經(jīng)理蔡孟頤預計，未來(lái)竣工的19個(gè)城市綜合體項目中，商戶(hù)的重合率將達70%左右。

　　成都市商務(wù)局提供的數據顯示，2012年～2015年，全市城市綜合體竣工面積為887.4萬(wàn)平方米，平均每年約221.9萬(wàn)平方米。但從整個(gè)供應時(shí)序來(lái)看，年度之間不均衡，除3個(gè)分別將于2016年、2017年竣工外，其余16個(gè)項目預計將集中在2012年～2015年期間竣工。

　　集中放量所帶來(lái)的結果是，被外界質(zhì)疑成都市的城市綜合體項目是否過(guò)多。

　　調控引導提升整體品質(zhì)

　　“目前成都城市綜合體的建造數量被外界關(guān)注，在我們看來(lái)這只是一個(gè)集中放量的過(guò)程。”蔡孟頤坦言，“原因在開(kāi)發(fā)商幾乎同時(shí)拿到土地、同時(shí)規劃、同時(shí)蓋，隨后就是同時(shí)段招商。”

　　蔡孟頤在談到成都城市綜合體的發(fā)展時(shí)表示，目前并不擔心相關(guān)項目過(guò)多，而是需要解決商戶(hù)不足的問(wèn)題，應該將重點(diǎn)轉移到招商引資上來(lái)。而這還有賴(lài)于政府提供優(yōu)惠的政策，或優(yōu)質(zhì)的招商引資環(huán)境。

　　對于目前成都市場(chǎng)上城市綜合體高端項目不多的情況，成都市相關(guān)部門(mén)將加強對城市綜合體資源供給方面的調控引導。對高品質(zhì)、地標性且整體持有營(yíng)運的大型城市綜合體項目建設地塊，可按城市規劃和功能業(yè)態(tài)要求進(jìn)行前期包裝儲備，通過(guò)“西博會(huì )”等開(kāi)放合作平臺和敲門(mén)招商等方式向全球知名投資運營(yíng)商競爭性選資。

　　在陳立仁看來(lái)，對大型高端綜合體開(kāi)發(fā)的資質(zhì)需要進(jìn)一步限制。“應該堅持讓有較強的承受能力、較充裕的資金能力及較大的回報能力的知名投資商做高端項目，按方案擇優(yōu)出讓地塊。”

　　事實(shí)上，在發(fā)展提速的二三線(xiàn)城市建設中，軌道交通的作用越來(lái)越起到極大的推動(dòng)作用。在已經(jīng)完成軌道交通規劃設計，城區范圍內規劃多條軌道交通線(xiàn)路的城市中，軌道交通的建設完工，使消費客源和客流能夠得到保障。

　　與此同時(shí)，成都也將以軌道交通線(xiàn)、城市百里中軸、現代服務(wù)業(yè)市級戰略功能區和重點(diǎn)集聚區為主要空間載體，并由規劃管理部門(mén)和產(chǎn)業(yè)推進(jìn)部門(mén)協(xié)同編制城市綜合體的空間布局和業(yè)態(tài)引導規劃。

　　新建綜合體項目將按照以軌道交通站點(diǎn)為中心、以現代服務(wù)業(yè)市級戰略功能區和重點(diǎn)集聚區為承載空間的選址原則，完善未來(lái)軌道交通和城市綜合體之間的對接。