一個(gè)房地產(chǎn)項目的成功因素，最廣為流傳的說(shuō)法是“地段、地段、還是地段”。意思是說(shuō)一個(gè)項目的地理位置至為首要，遠勝其他因素。

　　人類(lèi)四大古代文明的起源地，不約而同的都是河流區域。這個(gè)不難理解，農種上，河流不僅提供生活所需水源，也提供了沖積土地作耕種之用；交通上，河流也是便捷的交通運輸渠道，促進(jìn)了人和物的流通；軍事上，河流也成為征戰攻防中的要道。所以，沿河發(fā)展起來(lái)的區域算得上是古時(shí)最好的“地段”。

　　除了河流、礦產(chǎn)、交通、軍事要道這類(lèi)“自然地理”的因素外，“人文地理”也一步步成為良好“地段”的保證。

　　好“地段”之所以有價(jià)值，是因為其背后所代表的相對集中的市場(chǎng)需求。而這些市場(chǎng)需求，無(wú)論是與民生、商貿有關(guān)抑或與政經(jīng)有關(guān)，都是經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間的積累、培養出來(lái)的慣性模式。

　　現代城市規劃的出現，開(kāi)始的重點(diǎn)是在遵循城市發(fā)展面貌的基礎上，布置規劃如何因勢利導，讓城市的發(fā)展更有序和有效。但這些前瞻性的規劃總不能完全脫離歷史發(fā)展的軌跡，否則可能會(huì )淪為不切實(shí)際的浮夸目標，在落實(shí)的過(guò)程中，市場(chǎng)不買(mǎi)單。

　　我在國內“行走江湖”，遇見(jiàn)過(guò)太多的CBD.一個(gè)城市理應只有一個(gè)中央商務(wù)區（否則何謂“中央”）；當一個(gè)城市的分區也開(kāi)始規劃推動(dòng)各自的“副CBD”時(shí)，所謂的“中央商務(wù)區”已經(jīng)失去了實(shí)際地理學(xué)上的意義。類(lèi)似的還有“高新區”，“經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區”，“XX一條街”等等。很多時(shí)候，規劃部門(mén)把這些名稱(chēng)放到總體規劃圖上，政府甚至推出相關(guān)的鼓勵政策去吸引投資者進(jìn)場(chǎng)，但主觀(guān)的良好意愿戰勝不了市場(chǎng)的冷靜而理性的選擇。吸引的規劃不一定代表吸引的地段。

　　我們可以分享一下園林設計師的經(jīng)驗：在設計及規劃園林局部細節時(shí)，會(huì )把只鋪了草坪的初始園林對外開(kāi)放，讓老人、學(xué)生、小朋友游玩其中，慢慢的，園林會(huì )呈現出人們喜愛(ài)聚集的點(diǎn)、行走的路徑，再依此來(lái)完成園林的廣場(chǎng)、噴泉、小路等，一幅適用的、滿(mǎn)足需求的完美園林設計就此完成。

　　與其人為的浮夸那些“假、大、空”的概念“地段”，真不如實(shí)實(shí)在在的以需求為導向，遵循自然規律來(lái)成就真正的完美“地段”。