15.通貨膨脹對動(dòng)態(tài)指標的影響

　　考慮了通貨膨脹后，實(shí)際收益率、名義收益率與通貨膨脹率之間的關(guān)系

　?。?+名義收益率）＝（1+實(shí)際收益率）（1+通貨膨脹率）

　　16.全部資金和自有資金現金流量表的區別

　　全部資金現金流量中，不出現貸款還本付息的項目，自有資金現金流量中，有貸款還本付息這一項目

　　全部資金現金流量中，現金流出為全部現金流出，而自有資金現金流量表中，只有自有資金流出

　　注意

　　在計算時(shí)，注意公式要套用多個(gè)公式，但本質(zhì)是仍是六種基本換算

　　資本金（自有資金）的收益率一定大于全部資金收益率，因為借款部分還有利息（成本）支出

　　17.成本利潤率

　　概念

　　是指開(kāi)發(fā)利潤占總開(kāi)發(fā)成本的比率。實(shí)際是對開(kāi)發(fā)商所承擔的開(kāi)發(fā)風(fēng)險的回報

　　公式

　　項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值

　　項目銷(xiāo)售的，項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值等于總銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費后的凈銷(xiāo)售收入

　　項目出租時(shí)，為項目在整個(gè)持有期內凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉售收入的現值累計之和

　　如考慮土地增值稅時(shí)，應再減去土地增值稅即為開(kāi)發(fā)利潤

　　判定標準

　　成本利潤率一般與目標利潤率進(jìn)行比較，大于目標利潤率，則項目可接受

　　目標利潤率的影響因素

　　項目所在地區的市場(chǎng)競爭狀況

　　項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(cháng)度

　　開(kāi)發(fā)項目的物業(yè)類(lèi)型

　　貸款利率水平

　　說(shuō)明

　　成本利潤率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤率，不是年利潤率，一個(gè)項目只有一個(gè)，而不是分年

　　成本利潤率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數，也不等于年成本利潤率

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