2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章第四節,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章第四節，希望對你有所幫助。

　　商品房現售(掌握)

　　依據：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(原建設部令第88號)。

　　商品房現售，必須符合以下條件 ：

　　(1)出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);

　　(2)取得土地使用權證書(shū)或使用土地的批準文件;

　　(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;42：

　　(4)已通過(guò)竣工驗收;

　　(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

　　(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;

　　(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　【例題】商品房現房銷(xiāo)售應具備的條件有(　)。

　　A.取得土地使用權證書(shū)或使用土地的批準文件

　　B.持有建設工程規劃許可證

　　C.已通過(guò)竣工驗收

　　D.物業(yè)管理方案已落實(shí)

　　E.取得商品房銷(xiāo)售許可證

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是商品房現售?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》(原建設部令第88號)規定，商品房現售應當符合的條件中，不包括“取得商品房銷(xiāo)售許可證”。參見(jiàn)教材P112。

　　【2013年試題】商品房現售條件與預售條件的不同之處有(　)。

　　A.已通過(guò)竣工驗收

　　B.取得建設工程規劃許可證

　　C.取得建設用地使用權證書(shū)

　　D.取得建筑工程施工許可證

　　E.物業(yè)管理方案已落實(shí)

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是商品房現售。商品房預售的條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū);(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

　　商品房現售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);(2)取得土地使用權證書(shū)或使用土地的批準文件;(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(4)已通過(guò)竣工驗收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。參見(jiàn)教材P110～112。

　　三、商品房銷(xiāo)售代理(熟悉)

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式。

　　(1)實(shí)行銷(xiāo)售代理必須簽訂委托合同中介機構銷(xiāo)售商品房時(shí)，應當向商品房購買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。

　　(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的收費。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費用。

　　(3)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格條件。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。

　　【例題】房地產(chǎn)中介機構受委托代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費用。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷(xiāo)售代理。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費用。參見(jiàn)教材P113。

　　四、 商品房銷(xiāo)售中禁止的行為 (掌握)

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。

　　(3)不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預定款性質(zhì)費用。

　　(4)商品住宅必須按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。

　　2005年5月9日國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》中增加了新的規定：國務(wù)院根據《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的授權決定禁止商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓 。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權屬登記手續。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

　　【2011年試題】商品房預購人可以將購買(mǎi)的尚未竣工的預售商品房轉讓。

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷(xiāo)售中禁止的行為。國務(wù)院根據《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的授權決定禁止商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓。參見(jiàn)教材P112。

　　【2012年試題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售成套商品住宅，應采取的銷(xiāo)售方式是(　)。

　　A.按套銷(xiāo)售

　　B.返本銷(xiāo)售

　　C.按房間銷(xiāo)售

　　D.售后包租

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷(xiāo)售中禁止的行為?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。商品住宅必須按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。參見(jiàn)教材P113。

　　(5)2011年，國辦下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　　原則上對已擁有1套住房的當地戶(hù)籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當地戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。

　　【例題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取(　)的方式銷(xiāo)售商品房。

　　A.分期付款

　　B.收取預售款

　　C.收取定金

　　D.返本銷(xiāo)售

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷(xiāo)售中禁止的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。參見(jiàn)教材P113。

　　五、商品房買(mǎi)賣(mài)合同(考點(diǎn)、掌握)

　　2014年，住房城鄉建設部、國家工商總局印發(fā)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本有以下特點(diǎn)：一是分別制訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預售)示范文本》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(現售)示范文本》，即商品房預售、商品房現售分別采取不同的合同文本。

　　二是示范文本采取采用章節體例、增加了專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋。

　　三是對合同的內容進(jìn)一步統一規范。增加了預售資金監管條款、商品房權屬和抵押狀況條款、驗房?jì)热?、買(mǎi)受人信息保護等條款;要求對共有部分進(jìn)行明確約定、區分了違約責任、明確了利息和違約金的計算基數等。

　　示范文本規定，簽訂補充協(xié)議的前提是：對示范合同中未約定或約定不明的內容，雙方可以根據具體情況簽訂書(shū)面補充協(xié)議。

　　但同時(shí)規定：補充協(xié)議中如含有不合理減輕會(huì )免除示范合同中約定應當由出賣(mài)人承擔的責任或不合理加重買(mǎi)受人責任、排除買(mǎi)受人主要權利內容的，仍以示范合同為準。

　　(一)商品房預售合同主要內容

　　1.合同當事人;

　　2.商品房基本狀況;

　　3.商品房?jì)r(jià)款;

　　4.商品房交付條件與交付手續;

　　5.面積差異處理方式;

　　6.規劃設計變更;

　　7.商品房質(zhì)量及保修責任;

　　8.合同備案與房屋登記;

　　9.前期物業(yè)管理;

　　10.其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設施約定、爭議解決方式等。

　　(二)商品房現售合同主要內容

　　1.合同當事人;

　　2.商品房基本狀況;

　　3.商品房?jì)r(jià)款;

　　4.商品房交付條件與交付手續;

　　5.商品房質(zhì)量及保修責任;

　　6.房屋登記;

　　7.物業(yè)管理;

　　8.其他事項。

　　(三)計價(jià)方式

　　商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計價(jià)，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價(jià)。按套、套內建筑面積計價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權登記。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成 ，套內建筑面積部分為專(zhuān)有部分，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價(jià)或者按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　【例題】下列關(guān)于商品房銷(xiāo)售的表述中，正確的是(　)。

　　A.商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的面積誤差不得超過(guò)3%

　　B.按何種面積計價(jià)，就按何種面積登記發(fā)證

　　C.按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積

　　D.商品房買(mǎi)賣(mài)合同對面積誤差無(wú)約定的，應據實(shí)計算房?jì)r(jià)款

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。按建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。參見(jiàn)教材P113。

　　(四)面積誤差的處理方式

　　按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。面積誤差比是實(shí)測記面積與預測面積之差與預測面積之比，公式為：

　　面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100%

　　合同中沒(méi)有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

　　1)按套內建筑面積計價(jià)的，面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)的 ，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款;按建筑面積計價(jià)的，建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以?xún)鹊?，根據?shí)測建筑面積結算房?jì)r(jià)款。

　　2)按套內建筑面積計價(jià)，面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權解除合同。按建筑面積計價(jià)的，建筑面積或套內建筑面積任何一個(gè)的誤差比絕對值超過(guò)3%的，買(mǎi)受人就有權解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內 退還買(mǎi)受人已付全部房?jì)r(jià)款(含已付貸款部分)，并自買(mǎi)受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

　　買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測面積大于預測面積時(shí)，面積誤差比在3%之內的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。實(shí)測面積小于預測約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以?xún)炔糠值姆績(jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對值超過(guò)3%的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍 返還買(mǎi)受人。

　　【2014年試題】商品房預售合同當事人必須約定房屋面積誤差的處理方式。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。如沒(méi)有約定，按照教材P115的原則進(jìn)行處理。參見(jiàn)教材P115。

　　【2012年試題】陳某預買(mǎi)一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價(jià)10000元/㎡，買(mǎi)賣(mài)雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實(shí)測，建筑面積為95㎡。如陳某選擇購房，則是付房款(　)萬(wàn)元。

　　A.90

　　B.91

　　C.93

　　D.95

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規定的原則處理。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100%=[(95-100)/100] ×100%=-5%。(2)陳某實(shí)際支付購房款，實(shí)測面積小于預測約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以?xún)炔糠值姆績(jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對值超過(guò)3%的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。張某實(shí)付房?jì)r(jià)款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P115。

　　注：要正確理解面積誤差比及返還金額計算問(wèn)題。

　　(一)要學(xué)會(huì )計算面積誤差比。

　　面積誤差比是處理面積誤差的基礎。

　　基本公式：面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100%

　　實(shí)測面積與預測面積往往有一定的誤差。

　　例一：某購買(mǎi)人購買(mǎi)了某小區的商品房一套，商品房買(mǎi)賣(mài)合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100平方米。

　　此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-95)/95=5.26%。

　　例二：某購買(mǎi)人購買(mǎi)了某小區的商品房一套，商品房買(mǎi)賣(mài)合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95平方米。

　　此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100% =(95-100)/100=-5%。

　　(二)要學(xué)會(huì )計算面積誤差的處理。

　　關(guān)于處理的步驟：

　　一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。

　　二是凡合同未作約定的，按以下原則處理：(教材規定)

　　(1)按套內建筑面積計價(jià)的，面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款;按建筑面積計價(jià)的，建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以?xún)鹊?，根據?shí)測建筑面積結算房?jì)r(jià)款。如某購買(mǎi)人購買(mǎi)了某小區的商品房一套，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積(預測面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為102平方米。此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100%=(102-100)/100=2%，此時(shí)對于該購買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，與合同約定面積多出的2平方米，要按原售房?jì)r(jià)格×2平方米的價(jià)款，向開(kāi)發(fā)商交納。

　　(2)按套內建筑面積計價(jià)，面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權解除合同。(購買(mǎi)人的權利)

　　第一、買(mǎi)受人解除合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買(mǎi)受人已付全部房?jì)r(jià)款(含已付貸款部分)，并自買(mǎi)受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

　　第二、買(mǎi)受人不退房的(有兩種情況)：

　　一是實(shí)測面積大于預測面積時(shí)，面積誤差比在3%之內的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。此項規定主要針對的是：實(shí)測面積大于預測面積。

　　如例一：某購買(mǎi)人購買(mǎi)了某小區的商品房一套，商品房買(mǎi)賣(mài)合同界定的面積(預測面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100平方米。

　　按照處理原則，此時(shí)面積誤差比=5.26%。面積誤差比在3%之內(含3%)的房?jì)r(jià)款(95平方米的房?jì)r(jià)款×3%)，由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款(95平方米的房?jì)r(jià)款×2.26%)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。

　　二是實(shí)測面積小于預測約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以?xún)炔糠值姆績(jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對值超過(guò)3%的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。此項規定主要針對的是：實(shí)測面積小于預測約定面積時(shí)。

　　如例二：某購買(mǎi)人購買(mǎi)了某小區的商品房一套，商品房買(mǎi)賣(mài)合同界定的面積(預測面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95平方米。

　　按照處理原則，此時(shí)面積誤差比=-5%。面積誤差比在3%之內(含3%)的房?jì)r(jià)款(100平方米的房?jì)r(jià)款×3%)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;超出3%部分的房?jì)r(jià)款(100的房?jì)r(jià)款平方米×2%)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人(也就是返還100×2%×2平方米的價(jià)款)。

　　(三)綜上所述，本章內容考試中，易出計算題和綜合分析題。計算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據是原建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(原建設部令第88號)規定，計算面積誤差比，關(guān)鍵要記住面積誤差比公式，即：面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100%?？荚囍兄灰o出實(shí)測面積、預測面積，就可以算出面積誤差比;之后根據所計算的面積誤差比是否大于3%，來(lái)確定具體的面積誤差處理方式。

　　【例題】某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積4000元，買(mǎi)賣(mài)雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡。該商品房的成交價(jià)格是(　)。

　　A.388000元

　　B.388640元

　　C.399640元

　　D.400000元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。首先計算面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-97)/97×100%=3.09%;因為面積誤差比3.09%大于3%，因此根據“買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測面積大于預測面積時(shí)，面積誤差比在3%之內的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人”。該商品房的成交價(jià)格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。參見(jiàn)教材P115。

　　【例題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價(jià)4000元/㎡，張某交付了全部?jì)r(jià)款，買(mǎi)賣(mài)雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產(chǎn)權登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應當返還張某購房款(　)元。

　　A.40000

　　B.53600

　　C.66800

　　D.80000

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-110)/110×100%=-9.0909%。根據誤差的處理方式：實(shí)測面積小于預測約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以?xún)炔糠值姆績(jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對值超過(guò)3%的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。即應當返還張某購房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66799.92元。參見(jiàn)教材P115。

　　【例題】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將商品房預售給張某，合同約定建筑面積110㎡，單位建筑面積價(jià)格5000元。買(mǎi)賣(mài)雙方對面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產(chǎn)權登記的建筑面積100㎡，甲公司應當返還張某(　)元。

　　A.50000

　　B.67000

　　C.83500

　　D.100000

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-110)/110=-9.09%。(2)返還張某房?jì)r(jià)款。實(shí)測面積小于預測約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以?xún)炔糠值姆績(jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對值超過(guò)3%的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。返還張某房?jì)r(jià)款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490元。參見(jiàn)教材P115。

　　【例題】商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定房屋暫測套內建筑面積為100㎡，對房屋面積誤差比未約定。房屋權屬登記機關(guān)實(shí)測登記后，該房屋的實(shí)際套內建筑面積為(　)㎡的，購房人有權退房。

　　A.97

　　B.103

　　C.105

　　D.A、B均可以

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(建設部令第88號)規定，面積誤差比絕對值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權解除合同。面積誤差比=(實(shí)測面積-預測面積)/預測面積×100% ，也就是該房屋的實(shí)際套內建筑面積小于97㎡，大于103㎡，買(mǎi)受人才有權解除合同。參見(jiàn)教材P115。

　　(五)中途變更規劃、設計

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照城鄉規劃主管部門(mén)核發(fā)的建設工程規劃許可證規定的條件建設商品房，不得擅自變更規劃、設計。經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

　　買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內 做出是否退房的書(shū)面答復。買(mǎi)受人在通知到達之日起15日內未做出書(shū)面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房?jì)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，應當書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買(mǎi)受人已付全部房?jì)r(jià)款(含已付貸款部分)，并自買(mǎi)受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息;同時(shí)，以全部房?jì)r(jià)款為基數，按照合同中約定比例向買(mǎi)受人支付違約金。

　　【例題】為了防御地質(zhì)災害，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對已預售的房屋結構進(jìn)行更改，如果該更改對購房者有利，則甲公司(　)。

　　A.不必通知買(mǎi)受人

　　B.可在交房時(shí)再告知買(mǎi)受人

　　C.應公示通知買(mǎi)受人

　　D.應書(shū)面通知買(mǎi)受人

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。參見(jiàn)教材P116。

　　(六)保修責任

　　當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任 等內容做出約定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(出賣(mài)人)將商品房交付給買(mǎi)受人之日 起計算。

　　【2011年試題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔商品房的保修期從房屋(　)之日起計算。

　　A.竣工

　　B.交付

　　C.辦理房屋所有權登記

　　D.入住

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(出賣(mài)人)將商品房交付給買(mǎi)受人之日起計算。參見(jiàn)教材P116。

　　【例題-綜合分析題】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)實(shí)施舊城改造項目，按照規劃擬建20000㎡商住樓，其中營(yíng)業(yè)房3000㎡。甲公司辦理相關(guān)手續后對王某住房實(shí)施拆遷。甲公司取得預售許可證后，開(kāi)始對住宅進(jìn)行預售，同時(shí)在媒體上發(fā)布廣告。周某預購該項目的一套住宅，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定建筑面積80㎡。在施工中，甲公司發(fā)現原圖紙客廳設計不合理，經(jīng)規劃和設計部門(mén)同意，將客廳寬度和面積做了修改，并立即由銷(xiāo)售人員電話(huà)通知周某，要求其在15日內提出意見(jiàn)。建設過(guò)程中，甲公司又將在建的3000萬(wàn)㎡營(yíng)業(yè)房向銀行申請抵押貸款。房屋竣工后，經(jīng)銀行同意，甲公司將營(yíng)業(yè)房公開(kāi)招商。

　　1.下列關(guān)于甲公司中途變更設計的表述中，正確的為(　)。

　　A.甲公司已在法定時(shí)間內通知了周某，周某一直未做答復。因此，應視同周某接受設計變更

　　B.周某有權退房

　　C.周某退房，甲公司應承擔違約責任

　　D.周某退房應承擔違約責任

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。甲公司已在法定時(shí)間內，只是電話(huà)通知了周某，未采取書(shū)面形式，屬于違約。參見(jiàn)教材P116。

　　【2011年試題-綜合分析題】在某省會(huì )城市，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲企業(yè))開(kāi)發(fā)商品房住宅小區，共4棟，每棟10層，5個(gè)單元，每個(gè)單元均為一梯兩戶(hù)。2011年6月1日，該項目取得《商晶房預售許可證》，準許銷(xiāo)售300套。

　　1.甲企業(yè)應在取得《商品房預售許可證》10日內，一次性公開(kāi)(　)套房源。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.400

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)預售。取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。參見(jiàn)教材P111。

　　2.下列關(guān)于商品房預售的說(shuō)法，正確的為(　)。

　　A.房地產(chǎn)管理部門(mén)作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開(kāi)，公眾有權查閱

　　B.甲企業(yè)可在未解除合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人

　　C.甲企業(yè)不得按套內面積計價(jià)預售商品房

　　D.甲企業(yè)可以與購房人約定面積誤差比絕對值超過(guò)2%時(shí)，買(mǎi)房人有權退房

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。房地產(chǎn)管理部門(mén)作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開(kāi)，公眾有權查閱。參見(jiàn)教材P112。

　　3.該項目由商品房預售轉為商品房現售，應符合的條件為(　)。

　　A.已通過(guò)竣工驗收

　　B.公共設備具備交付條件

　　C.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)

　　D.取得房屋所有權證書(shū)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房通過(guò)竣工驗收后轉變?yōu)楝F房。參見(jiàn)教材P112。

　　4.該項目預售時(shí)，依據國務(wù)院有關(guān)規定，該市下列居民家庭中，具備購房資格的為(　)。

　　A.擁有1套住房的當地戶(hù)籍居民家庭

　　B.擁有1套住房的非當地戶(hù)籍居民家庭

　　C.擁有2套住房的當地戶(hù)籍居民家庭

　　D.擁有2套住房的非當地戶(hù)籍居民家庭

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷(xiāo)售中禁止的行為。2011年，國辦下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當地戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶(hù)籍居民家庭，無(wú)法提供一定年限當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。參見(jiàn)教材P113。

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