2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)五：商品房現售,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)五：商品房現售，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)五：商品房現售

　　商品房現售(掌握)

　　依據：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(原建設部令第88號)。

　　商品房現售，必須符合以下條件：

　　(1)出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);

　　(2)取得土地使用權證書(shū)或使用土地的批準文件;

　　(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;42：

　　(4)已通過(guò)竣工驗收;

　　(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

　　(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;

　　(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　商品房現售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);(2)取得土地使用權證書(shū)或使用土地的批準文件;(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(4)已通過(guò)竣工驗收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。參見(jiàn)教材P110～112。

　　三、商品房銷(xiāo)售代理(熟悉)

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構代為銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式。

　　(1)實(shí)行銷(xiāo)售代理必須簽訂委托合同中介機構銷(xiāo)售商品房時(shí)，應當向商品房購買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。

　　(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的收費。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費用。

　　(3)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格條件。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。

　　四、 商品房銷(xiāo)售中禁止的行為 (掌握)

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。

　　(3)不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預定款性質(zhì)費用。

　　(4)商品住宅必須按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。

　　2005年5月9日國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》中增加了新的規定：國務(wù)院根據《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的授權決定禁止商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓 。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權屬登記手續。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

　　(5)2011年，國辦下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　　原則上對已擁有1套住房的當地戶(hù)籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當地戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。

　　五、商品房買(mǎi)賣(mài)合同(考點(diǎn)、掌握)

　　2014年，住房城鄉建設部、國家工商總局印發(fā)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本有以下特點(diǎn)：一是分別制訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預售)示范文本》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(現售)示范文本》，即商品房預售、商品房現售分別采取不同的合同文本。

　　二是示范文本采取采用章節體例、增加了專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋。

　　三是對合同的內容進(jìn)一步統一規范。增加了預售資金監管條款、商品房權屬和抵押狀況條款、驗房?jì)热?、買(mǎi)受人信息保護等條款;要求對共有部分進(jìn)行明確約定、區分了違約責任、明確了利息和違約金的計算基數等。

　　示范文本規定，簽訂補充協(xié)議的前提是：對示范合同中未約定或約定不明的內容，雙方可以根據具體情況簽訂書(shū)面補充協(xié)議。

　　但同時(shí)規定：補充協(xié)議中如含有不合理減輕會(huì )免除示范合同中約定應當由出賣(mài)人承擔的責任或不合理加重買(mǎi)受人責任、排除買(mǎi)受人主要權利內容的，仍以示范合同為準。

　　(一)商品房預售合同主要內容

　　1.合同當事人;

　　2.商品房基本狀況;

　　3.商品房?jì)r(jià)款;

　　4.商品房交付條件與交付手續;

　　5.面積差異處理方式;

　　6.規劃設計變更;

　　7.商品房質(zhì)量及保修責任;

　　8.合同備案與房屋登記;

　　9.前期物業(yè)管理;

　　10.其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設施約定、爭議解決方式等。

　　(二)商品房現售合同主要內容

　　1.合同當事人;

　　2.商品房基本狀況;

　　3.商品房?jì)r(jià)款;

　　4.商品房交付條件與交付手續;

　　5.商品房質(zhì)量及保修責任;

　　6.房屋登記;

　　7.物業(yè)管理;

　　8.其他事項。

　　(三)計價(jià)方式

　　商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計價(jià)，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價(jià)。按套、套內建筑面積計價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權登記。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成 ，套內建筑面積部分為專(zhuān)有部分，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價(jià)或者按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>