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房地產(chǎn)估價(jià)師 掃碼并回復房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)群
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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第七章知識點(diǎn)（2）

2011-08-08 14：28　　來(lái)源：　　字體：大小　　打印 收藏

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　　4. 不確定型決策方法

　　概念

　　未來(lái)事件的狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且概率也不能確定

　　一般要依靠決策者的個(gè)人經(jīng)驗、分析判斷能力和創(chuàng )造能力，借助于經(jīng)驗方法

　　具體方法

　　小中取大法

　　大中取大法

　　最小最大后悔值法

　　5. 房地產(chǎn)投資決策

　　房地產(chǎn)投資決策的核心（三個(gè)方面）

　　準確估算投資收益

　　分析投資面臨的風(fēng)險

　　在權衡收益和風(fēng)險的基礎上作出投資決策

　　房地產(chǎn)投資決策的階段（三個(gè)階段）

　　策略階段－界定可接受的收益和風(fēng)險

　　分析階段－衡量可能的收益與風(fēng)險

　　決策階段－評估各種收益與風(fēng)險

　　6. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素（8大因素）

不確定因素　不確定的原因　
土地費用　土地成本占總成本比重大
招掛掛的出讓方式使土地價(jià)格難以確定　
建筑安裝工程費　建安費用估算價(jià)與承包商報價(jià)之間有差異
開(kāi)工后建材和人工費會(huì )發(fā)生變化　
租售價(jià)格　物業(yè)的供求關(guān)系變化
各種因素會(huì )發(fā)生變化　
開(kāi)發(fā)期與租售期　準備期的不確定
建造期的不確定
租售期的不確定　
容積率及有關(guān)設計參數　政府批準容積率的不確定
可供出租出售面積不確定（公攤）　
資本化率　評估時(shí)所選取的資本化率與將來(lái)實(shí)際投資收益率之間會(huì )出現誤差　
貸款利率　影響財務(wù)杠桿的有效性及融資成本　
資本金的比例　借貸資金所占比例越大融資成本越高　

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