11.通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹使現金的購買(mǎi)力下降，投資者必須提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區別

　　對投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）

　　允許未來(lái)的年經(jīng)營(yíng)收入和運營(yíng)成本隨通貨膨脹分別有所增加

　　如果在收益現金流估算中沒(méi)有考慮通貨膨脹，則可以調低折現率

　　12.財務(wù)凈現值FNPV （financial netpresent value）

　　定義

　　是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現值之和

　　實(shí)質(zhì)

　　將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現金流，統一折算到0點(diǎn)位置，再進(jìn)行代數運算，含義上是考慮了時(shí)間價(jià)值的利潤指標

　　各年凈現金流量相等時(shí)（A-P）

　　各年凈現金流量不相等時(shí)（F-P）

　　基準收益率

　　反映資金時(shí)間價(jià)值的參數

　　是投資所要求的最低投資報酬率，稱(chēng)最低要求收益率

　　決定因素（兩個(gè)）－資金成本和風(fēng)險

　　項目計算期的界定n

　　開(kāi)發(fā)投資

　　出售的：開(kāi)發(fā)期＋銷(xiāo)售期

　　出租或自營(yíng)的：開(kāi)發(fā)期＋經(jīng)營(yíng)期

　　置業(yè)投資：

　　經(jīng)營(yíng)準備期＋經(jīng)營(yíng)期

　　判定標準

　　NPV≥0，說(shuō)明方案的獲利能力達到或超過(guò)了基準收益率的要求，項目在財務(wù)上可以接受

　　NPV＜0，說(shuō)明方案達不到預定的收益水平，方案不可接受

　　【注意】NPV＝0時(shí)，項目是可行的

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