第六章 經(jīng)濟評價(jià)指標與方法

　　1. 投資與成本

　　成本

　　產(chǎn)品的成本就是活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗

　　銷(xiāo)售成本（完全成本）＝生產(chǎn)成本＋銷(xiāo)售費用

　　投資分析中的成本與財務(wù)會(huì )計中的成本的不同

　　財務(wù)會(huì )計是實(shí)際發(fā)生費用的記錄，數據是唯一的；投資分析中的成本是對未來(lái)將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數據

　　在投資分析的成本中，還要列入一些財務(wù)會(huì )計中沒(méi)有的成本概念，如機會(huì )成本、沉沒(méi)成本、不可預見(jiàn)費用等

　　2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資與成本類(lèi)型（四類(lèi)）

　　開(kāi)發(fā)項目總投資、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、經(jīng)營(yíng)成本、期間費用

　　包括：管理費用、財務(wù)費用、經(jīng)營(yíng)費用（銷(xiāo)售物業(yè)叫銷(xiāo)售費用）

　　規定：

　　項目用于銷(xiāo)售時(shí)，期間費用計入開(kāi)發(fā)建設投資中

　　項目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費用計入開(kāi)發(fā)建設投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費用計入運營(yíng)費用

　　項目置業(yè)投資的，期間費用計入運營(yíng)費用

　　經(jīng)營(yíng)收入 （三類(lèi)，取決于經(jīng)營(yíng)模式）

　　經(jīng)營(yíng)收入＝銷(xiāo)售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入

　　銷(xiāo)售收入＝銷(xiāo)售房屋面積×房屋銷(xiāo)售單位

　　出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)

　　自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險回報

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