21. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期﹡﹡

　　平衡點(diǎn)

　　從歷史多個(gè)周期變化的資料中計算出的長(cháng)期平均空置率（合理空置率或結構空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)

　　自然周期分為四個(gè)階段（兩線(xiàn)五點(diǎn)四階段的倒V型）

　　兩線(xiàn)

　　水平的時(shí)間軸，向右表明時(shí)間流逝

　　垂直的空置率軸，向下表明空置率增高

　　五點(diǎn)

　　達到最高的空置率水平AE

　　達到長(cháng)期平均空置率水平BD

　　達到最低的空置率水平C，是供求轉折點(diǎn)

　　第一階段（A-B）吸納過(guò)剩供給

　　始于市場(chǎng)周期谷底，此時(shí)空置率最高，存在供給過(guò)剩

　　此階段需求增長(cháng)，供給不增加，需求的增長(cháng)將吸納先前過(guò)剩的供給

　　沒(méi)有新項目出現，空置率下降

　　租金有小幅度的增長(cháng)

　　第二階段（B-C）新增供給

　　始于超過(guò)了平衡點(diǎn)

　　需求繼續增長(cháng)，原有的過(guò)剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求

　　空置率降到了合理空置率以下，租金開(kāi)始迅速上漲

　　新項目出現，供給增加

　　需求的增長(cháng)和供給的增長(cháng)會(huì )以一個(gè)大致相同的速率保持相當長(cháng)一段時(shí)間，到達峰值后，需求的增長(cháng)的速度低于供給增長(cháng)的速度

　　第三階段（C-D） 空置增大，開(kāi)工項目少，竣工項目多

　　始于供求轉折點(diǎn)

　　空置率低于合理空置率

　　供給增長(cháng)速度高于需求增長(cháng)速度，空置率回升趨向于合理空置水平

　　該階段不存在供給過(guò)剩，租金停止上漲，開(kāi)工項目少，但竣工項目多

　　第四階段（D-E）

　　始于市場(chǎng)運行到平衡點(diǎn)并向下運動(dòng)

　　供給高增長(cháng)，需求低增長(cháng)或負增長(cháng)

　　租金降低，空置率上升

【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期四階段總結

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