1.4.3.2 未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用風(fēng)險未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用風(fēng)險，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費用支出超過(guò)預期經(jīng)營(yíng)費用而帶來(lái)的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔的情況下，也會(huì )由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些 在初始評估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開(kāi)始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會(huì ) 面對著(zhù)建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 時(shí)，也開(kāi)始注意到未來(lái)的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產(chǎn)市 場(chǎng)價(jià)值的影響。

　　其他未來(lái)會(huì )遇到的經(jīng)營(yíng)費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修 復費用和不可預見(jiàn)的法律費用（例如租金調整時(shí)可能會(huì )引起爭議而訴諸法律）。

　　1.4.3.3 資本價(jià)值風(fēng)險資本價(jià)值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用水平。 然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì )隨著(zhù)收益率的變化而變化。 這種情況在證券投資市場(chǎng)上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種 變化并不像證券市場(chǎng)那樣頻繁，但是在幾個(gè)月或更長(cháng)一段時(shí)間內的變化往往也很 明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場(chǎng)、資本市場(chǎng)并沒(méi)有直接聯(lián)系。房地產(chǎn) 投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒(méi)有對這個(gè)問(wèn)題給出權威的理論解釋。但 是，預期資本價(jià)值和現實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險，在很大程度上 影響著(zhù)置業(yè)投資的績(jì)效。

　　1.4.3.4 比較風(fēng)險比較風(fēng)險又稱(chēng)機會(huì )成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他 投資機會(huì )，同時(shí)也失去了相應可能收益的風(fēng)險。

　　1.4.3.5 時(shí)間風(fēng)險時(shí)間風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調在適當的時(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲 得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險降至最低限度。時(shí)間風(fēng)險的含義不僅表現為選擇合適的時(shí)機進(jìn)入市場(chǎng)，還表現為物業(yè)持有時(shí)間的長(cháng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對物業(yè)重新 進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機的選擇、物業(yè)轉售時(shí)機的選擇以及轉售過(guò)程所需要時(shí)間的長(cháng)短等。

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