1.人口、住宅郊區化

　　從購買(mǎi)力因素而言，由于人口向城市外圍（城鄉結合部和郊區）擴散的趨勢，商業(yè)設施向城市外圍（城鄉結合部和郊區）擴散也是必然的結構。

　　由于人口政策的改變、80年代以來(lái)的住房制度的改革（住房商品化）、城市土地使用制度改革（城市土地由無(wú)償使用變?yōu)橛袃斒褂茫┖涂臻g產(chǎn)業(yè)結構的調整等因素的作用下，我國的區域基礎設施水平有了很大的提高，城市開(kāi)始沿著(zhù)區域基礎設施向外擴展，人口和住宅隨之發(fā)生了郊區化的趨勢。

　　商業(yè)設施（特別是零售業(yè)）必須跟著(zhù)消費者，并且使得消費者獲得滿(mǎn)意。連鎖店郊區化最主要的因素自然是人們開(kāi)始在郊區集中居住。在美國居民近年來(lái)紛紛搬出城市的浪潮中，多數連鎖店也跟著(zhù)消費者來(lái)到郊區。在美國，除了紐約等個(gè)別大城市外，大型的百貨店幾乎都搬到人口居住密集的衛星城周?chē)�。試圖通過(guò)改善中心區交通、服務(wù)質(zhì)量、增加商品花樣、使商店現代化等等措施把顧客從城鄉結合部和郊區拉回來(lái)選購一般商品幾乎是不可能的。

　　2.“社區”和“社區商業(yè)”的概念日益強化

　　商業(yè)的離心化并不等于商業(yè)開(kāi)發(fā)的無(wú)序化。城市邊緣、近郊的城市住宅區成片建設，規模增大，為城區人口的遷移提供了物質(zhì)基礎，也推動(dòng)了郊區的開(kāi)發(fā)與繁榮。但是在中國，人口和住宅的郊區化從整體上而言并不象美國等一些國家出現“無(wú)序蔓延”。無(wú)論是城郊結合部、郊區中以前人口的分布，還是現在舊城改造造成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區域都在一定地域上有所集聚。尤其是在人口、住宅的郊區化進(jìn)程中，“社區”和“社區商業(yè)”的概念正被越來(lái)越重視，商業(yè)是人們生活中的大事。無(wú)論是老社區，還是新建成和規劃中的社區建設中都強調了“以人為本”為原則的社區商業(yè)建設思想，建立了集購物、休閑、服務(wù)等眾多功能于一體的新型社區商業(yè)構架并逐漸將其發(fā)展成為成熟社區的商業(yè)規劃模式。

　　3.新的消費傾向

　　隨著(zhù)生活水平的提高，人們的消費行為也發(fā)生深刻變化。這表現為自選、方便的消費形式已成為普遍的消費形式。

　　首先，由于經(jīng)濟收入的提高，使日用消費品一次購足、大量購買(mǎi)成為可能�！耙徽举徫铩笔侵袊�零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢，已成為絕大多數消費者的需要。傳統的零售渠道是不能滿(mǎn)足人們這種購物需求的，但是現在的大賣(mài)場(chǎng)和超市正逐步使其變成現實(shí)。

　　人們對于日用品、一般的銷(xiāo)售品的就近購物心理也是導致超市、購物中心產(chǎn)生的原因之一。對于這一類(lèi)商品人們不愿意付出過(guò)多的時(shí)間去搜集相關(guān)的信息和挑選、評估。如果在居民區附近建立主要以提供該類(lèi)商品為主的零售店，人們會(huì )選擇去那里消費。

　　其次，另外由于生活水平的提高和生活節奏的加快，選擇性消費的商品范圍大大縮小，人們很少為買(mǎi)一件衣服而跑遍全上海，甚至像彩電、冰箱、空調這樣的耐用消費品也就近在一般超市購買(mǎi)。消費的隨機性大大增加，專(zhuān)向性、計劃性減弱，購物動(dòng)機往往不是因為專(zhuān)門(mén)需要而特意去購買(mǎi)，而是在旅游中或休閑活動(dòng)中偶然感興趣而買(mǎi)。隨機形購物成為現在消費者的新的購物傾向。

　　隨著(zhù)居民收入的增加，消費層次大大提高，住房、教育是兩項最大的消費，旅游消費增長(cháng)勢頭強勁，汽車(chē)消費雖尚不成大勢，但近年來(lái)增長(cháng)速度很快。在一般性商品消費上，趨向高級化、時(shí)尚化。居民購物注重價(jià)格的意識有所減弱，注重品牌的意識大有增強。高級化表現為貴重商品消費增加、耐用消費品增加。高級家電、高級家具、電腦、摩托車(chē)、高檔服裝、高檔化妝品、高級藝術(shù)品消費增加。時(shí)尚化表現為追逐潮流的消費增加，炫耀身份的商品增加，商品更替的周期縮短，頻率加快。

　　最后，在經(jīng)濟發(fā)展較快的地區，人們的消費觀(guān)念和偏好會(huì )逐漸向高等級倒金字塔消費轉變，消費結構也發(fā)生深刻變化。人們在以方便實(shí)惠為基礎上，追求家庭幸福、追求個(gè)性、體現自我價(jià)值勝于享樂(lè )。人們逛街絕不僅僅為了購物。非物質(zhì)消費性支出大幅增長(cháng)，如度假、娛樂(lè )、國內外旅游等方面比重增強；另一方面，服務(wù)消費、知識消費的增長(cháng)速度也有了超越實(shí)物消費的增長(cháng)速度，從而實(shí)現商品消費、服務(wù)消費與教育消費并重的格局。因此，只有在商業(yè)中心增加了娛樂(lè )、休閑、餐飲的比重，提供全方位的服務(wù)才能激發(fā)人們越來(lái)越多的綜合消費能力。

　　4.零售業(yè)態(tài)的多樣化

　　傳統的零售業(yè)態(tài)（百貨業(yè)）已經(jīng)不再風(fēng)光獨秀，獨霸天下。超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等新的零售業(yè)態(tài)紛紛介入零售業(yè)戰場(chǎng)。傳統業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位呈現多元化。中國雖然全社會(huì )消費品零售額處于增長(cháng)階段，但百貨零售企業(yè)的毛利率整體呈下降態(tài)勢，企業(yè)的效益增長(cháng)遠低于銷(xiāo)售額的增長(cháng)，減虧效果也不甚理想。自1994年開(kāi)始，中國連鎖超市業(yè)的平均增長(cháng)速度在70%以上，其中2000年比1999年增長(cháng)53%.上海連鎖業(yè)“三巨頭”——聯(lián)華、華聯(lián)和農工商超市分列全國零售業(yè)10強的第一、第五和第八位。連鎖超市將超過(guò)百貨店成為零售業(yè)的第一主力。

　　同時(shí)，無(wú)店鋪銷(xiāo)售又悄然襲來(lái)。它通過(guò)電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)、電視營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)、電子化營(yíng)銷(xiāo)等通訊營(yíng)銷(xiāo)方式，進(jìn)一步打破了城市與郊區生活的界限，還打破了國際界線(xiàn)，形成全新的營(yíng)銷(xiāo)體系，被譽(yù)為零售業(yè)的“第四次革命”。

　　5.零售商業(yè)業(yè)態(tài)的空間表現

　　企業(yè)動(dòng)力和消費者動(dòng)力使得零售業(yè)態(tài)的發(fā)展了變化。企業(yè)動(dòng)力是指企業(yè)通過(guò)采取各種降低成本和增加收入的方式而獲得更多的利潤。激烈的競爭使百貨公司不得不想方設法壓低成本，加大自己商品的價(jià)格優(yōu)勢，如以自選的方式可以減輕雇傭員工的成本。由于人們的消費習慣發(fā)生了變化，現在為了滿(mǎn)足顧客吃、穿、用、玩各方面的需求，許多零售企業(yè)必須增加他們所提供的貨物和服務(wù)的種類(lèi)，超級市場(chǎng)、購物中心就應運而生。對于大型超市和購物中心，由于占地面積大，需要大量的土地，對于地租較高的市中心地段，需要付出非常高的代價(jià)，而郊區廣大的土地、低廉的租金，成為大型超市和購物中心生長(cháng)的熱土。

　　6.城市交通對商業(yè)郊區化的推動(dòng)

　　城市交通的變革使城市得以從中心區向外圍發(fā)展，在交通便捷的地方帶動(dòng)了居住區、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而生成城市新的發(fā)展中心。眾所周知，小汽車(chē)對西方城市郊區化的推動(dòng)影響是巨大的，使人們活動(dòng)的足跡幾乎可以遍布郊區的任何一個(gè)地方。同樣，地鐵和輕軌等交通工具速度快，客運量大，不受其他交通工具的干擾，使得城市中心區以外的地區通達習性大大加強。環(huán)城高速公路對人口和經(jīng)濟活動(dòng)的離心發(fā)展也有很大的刺激，美國聯(lián)邦高速公路管理局的一項研究指出，有環(huán)城高速公路的都市區的郊區化速度比沒(méi)有環(huán)城高速公路的要快。中國，環(huán)線(xiàn)的建設也推動(dòng)了商業(yè)的離心發(fā)展。如北京1996年二環(huán)路以?xún)龋ㄖ行某菂^）食品、飲料、煙草和家庭日用品批發(fā)業(yè)、零售業(yè)和餐飲業(yè)數量、從業(yè)人員數和二環(huán)到三環(huán)間以及三環(huán)和四環(huán)之間相比較可以看出當時(shí)單位數和從業(yè)人數都是二環(huán)內占優(yōu)。