土地評估中的風(fēng)險抑制

　　土地估價(jià)所作為中介機構，脫離土地行政主管部門(mén)，已是大勢所趨。身處市場(chǎng)大潮中的評估公司，由于評估帶來(lái)的風(fēng)險一般不會(huì )馬上顯示，而往往是過(guò)一個(gè)時(shí)期后才暴露出來(lái)。因此，千萬(wàn)不能麻痹大意、心存僥幸，給自己埋下風(fēng)險隱患。若想控制評估風(fēng)險，應注意下面幾個(gè)問(wèn)題。

　　1、仔細篩選評估項目。

　　在土地評估機構接受委托之前，首先應該對委托估價(jià)方的背景情況進(jìn)行多方面了解。如果客戶(hù)沒(méi)良好的聲譽(yù)，而又無(wú)法自圓其說(shuō)土地面積的增加或減少、對評估結果特殊的要求、產(chǎn)權變動(dòng)頻繁復雜以及權屬不明等情況時(shí)，評估機構要有所警惕。對于風(fēng)險較大的項目，或明知有欺詐性的項目，應該堅決予以拒絕，否則得不償失。

　　2、認真審查宗地權屬。

　　評估前要對委托評估土地的各種產(chǎn)權證明進(jìn)行審核。產(chǎn)權證明一定要將原件審驗后再復印。有些土地在評估時(shí)產(chǎn)權證還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，或正在辦理變更手續，這就需要驗證其轉讓合同、付款憑證等文書(shū)，并作必要的調查工作。新建項目尚未辦理土地使用證的，應要求委托方提供計劃委員會(huì )文件，建設項目選址意見(jiàn)書(shū)，建設工程規劃許可證，建設工程施工許可證，拆遷辦文件，翻建、回遷、轉讓合同或協(xié)議等資料和文件。特別要指出的是，已經(jīng)實(shí)現抵押權但尚未處理的土地，在沒(méi)有辦理法律手續以前，不能隨意進(jìn)行評估。

　　3、權屬證明不得憑上級主管部門(mén)或有關(guān)單位出具證明就草率認同。因為這些單位往往不了解情況或與委托單位在經(jīng)濟上有利害關(guān)系，因此不可輕信。

　　合理計算土地價(jià)格。在土地估價(jià)時(shí)，要認真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活使用各種土地估價(jià)方法，對土地價(jià)格作出最準確的判斷。土地評估的實(shí)質(zhì)就是在一定時(shí)點(diǎn)上對土地權利的計價(jià)。土地評估的風(fēng)險，大多出在價(jià)格計算上。因此，必須做好以下幾點(diǎn)：

　　一是及時(shí)更新價(jià)格信息

　　目前報刊上所載價(jià)格往往是省外或大城市的土地價(jià)格，要想了解當地市場(chǎng)價(jià)或成交價(jià)，還應向當地有關(guān)單位如土地管理部門(mén)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司詢(xún)價(jià)，隨時(shí)了解當地土地市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況。詢(xún)價(jià)時(shí)應填寫(xiě)統一印制的表格，并記錄報價(jià)者和填表人的姓名，做到有案可查。

　　二是與委托單位保持密切聯(lián)系

　　評估人員在評估期間，應經(jīng)常與委托單位保持聯(lián)系。但是對委托單位提供的情況，如宗地紅線(xiàn)內基礎設施開(kāi)發(fā)程度等，有時(shí)只能作為參考，一定要經(jīng)過(guò)估價(jià)人員親自驗證分析，再根據評估目的決定取舍。

　　三是確定恰當的估價(jià)基準日

　　土地使用價(jià)值的高低均以基準日的有效價(jià)格為標準，有的相隔僅幾天其價(jià)格變化會(huì )相差很大。因此，評估人員一定要了解并正確掌握基準日的價(jià)格，才能正確計價(jià)，不致出錯。評估人員在平時(shí)要細心搜集和關(guān)注有關(guān)土地的價(jià)格變化，加以摘錄登記，要保存好反映各種價(jià)格信息的期刊和文稿。使用時(shí)要在工作底稿上注明價(jià)格的出處、日期和文號，以便在有爭議或訴訟時(shí)，能有根有據地說(shuō)服對方。

　　嚴格確認土地面積。土地評估對土地面積準確性的要求非常嚴格，因為即使多評或少評1平方米，都會(huì )影響委托單位的權益。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要以市、縣土地管理部門(mén)頒發(fā)的合法土地使用證書(shū)或地籍圖上載明的面積為準，而不能隨便把任何一個(gè)測繪隊測量的面積作為評估的依據。

　　切實(shí)做好審核工作。檢查復核時(shí)要嚴防數據錯位，計算有誤。必須做到“四相符”：土地評估報告書(shū)上與估價(jià)結果一覽表上的數字相符；估價(jià)結果一覽表與宗地狀況匯總表上的數字相符；宗地狀況匯總表與工作底稿上的數字相符；土地評估報告書(shū)的正文內容與附件相符。這里特別要強調的是，土地評估報告書(shū)中的各種數據要與工作底稿上的數字不得有絲毫差異。在正稿打印前一定要全面仔細地核對，不要改了正稿忘了改底稿，改了總數忘了改相應的有關(guān)數字。

　　另外，還要警惕和防止評估機構內部個(gè)別從業(yè)人員因道德品質(zhì)低下而引發(fā)的評估風(fēng)險。最后，評估機構在出具評估報告之前，要主動(dòng)向委托方法人代表通報評估情況，征求對評估結果的意見(jiàn)。在交換意見(jiàn)和協(xié)調過(guò)程中，還可以根據實(shí)際情況，采取必要的措施，完善評估結果，以避免風(fēng)險。