工業(yè)地價(jià)評估法及其技術(shù)要素

　　工業(yè)地價(jià)評估既要考慮自然、社會(huì )、經(jīng)濟、技術(shù)條件、行政等一般因素，還要考慮區域因素以及宗地本身的條件和特征等個(gè)別因素。工業(yè)用地估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準地價(jià)修正法，特殊情況下也可以采用收益還原法。

　　1、市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法直觀(guān)而有說(shuō)服力，是最重要、最常用的基本估價(jià)法之一，也是國外通用的經(jīng)典估價(jià)法。根據替代原理，將待估土地與具有替代性的、市場(chǎng)上在估價(jià)期日近期交易的類(lèi)似工業(yè)用地進(jìn)行比較，并對類(lèi)似工業(yè)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當修正，以此估算待估工業(yè)用地的客觀(guān)合理價(jià)格：

　　待估工業(yè)用地價(jià)格＝比較實(shí)例價(jià)格×（待估工業(yè)用地情況指數／比較實(shí)例宗地情況指數）×（待估工業(yè)用地估價(jià)期日地價(jià)指數／比較實(shí)例宗地交易時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數）×（待估工業(yè)用地區域因素條件指數／比較實(shí)例宗地區域因素條件指數）×（待估工業(yè)用地個(gè)別因素條件指數／比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數）×年期修正系數）

　　這種方法更適用于經(jīng)濟發(fā)達，有充足的具有可替代性的土地交易實(shí)例的地區，而且需要估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)，否則難以得到客觀(guān)準確的結果。

　　2、成本逼近法

　　成本逼近法是目前計算工業(yè)用地價(jià)格最常用的估價(jià)方法，適用于新的工業(yè)開(kāi)發(fā)區或工業(yè)用地交易資料少的地區。成本逼近法以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費的各項費用之和為基礎，再加上一定的利息、利潤、稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格�；�本思路是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎設施開(kāi)發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎部分；同時(shí)根據國家對土地所有權在經(jīng)濟上得到實(shí)現的需要，加上土地所有權應得收益，從而得到土地價(jià)格：

　　土地價(jià)格＝重置土地取得費用＋土地開(kāi)發(fā)費用＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益

　　需要說(shuō)明的是，土地的價(jià)格不取決于成本而取決于市場(chǎng)供需關(guān)系，成本逼近法以成本累加為途徑，而成本高低并不一定表明效用和價(jià)值高低，因此，其評估結果只是一種算術(shù)價(jià)格，對土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求方面的情況未加考慮。工業(yè)用地全部實(shí)行招拍掛出讓后，應減少成本法的使用，盡量采用市場(chǎng)比較法計算地價(jià)。

　　3、基準地價(jià)系數修正法

　　基準地價(jià)系數修正法是我國特有的土地估價(jià)方法，是對—般市場(chǎng)比較法進(jìn)行變形、量化及系統化后得來(lái)的，是在短時(shí)間內大進(jìn)行批量宗地評估的有效手段，其精確度與基準地價(jià)及其修正體系密切相關(guān)，適用于有完善基準地價(jià)體系的地區。在求取一宗待估宗地價(jià)格時(shí)，根據當地基準地價(jià)水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區域內工業(yè)用地地價(jià)標準和各種修正因素說(shuō)明表，根據兩者在區域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀(guān)區位條件等，確定修正系數，修正基準地價(jià)從而得出待估對象地價(jià)：

　　待估宗地價(jià)格＝宗地所在區域的基準地價(jià)×（1＋某宗地全部影響地價(jià)因素總修正值）

　　4、收益還原法

　　這種方法只適用于有現實(shí)收益或潛在收益的工業(yè)用地估價(jià)，其精確度取決于土地的純收益及還原利率的準確程度。收益還原法將土地價(jià)格視為一筆貨幣額，如將其存入銀行，每年可得到一定的利息，這個(gè)利息相當于土地的純收益，利率相當于土地還原利率。地租理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據，土地、勞動(dòng)、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應由各要素分配，歸屬于土地收益（應是地租和利用土地資產(chǎn)帶來(lái)的純收益），將土地的收益以一定的比例還原，即為土地的價(jià)格：

　　土地價(jià)格＝土地年純收益／土地還原率

　　有限年期（n年）的待估工業(yè)用地價(jià)格應根據其使用年期進(jìn)行年期修正，公式為：

　　土地價(jià)格＝土地年純收益／土地還原率×[1－1／（1＋土地還原率）n]

　　收益還原法中總費用的計算應考慮全面，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本復雜多樣，一般將廠(chǎng)房、機器設備維護、修理費和生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的費用之和作為總費用。廠(chǎng)房、機器設備維護、修理費一般指基本生產(chǎn)配套設施的年平均維護保養和修理（包括零配件）費用；生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品過(guò)程中所必須支付的直接、間接費用（原材料費、能源費、人工費、運輸費、產(chǎn)品銷(xiāo)售費、財務(wù)費用、管理費用等）、企業(yè)利潤以及有關(guān)的稅款、利息等。

　　投資利息、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應把握不同工業(yè)行業(yè)的投資風(fēng)險、資金利潤率水平及土地增值程度的客觀(guān)差異。礦井、礦區用地價(jià)格評估，宗地外開(kāi)發(fā)程度依政府投資的實(shí)際配套狀況設定，最低為達到可開(kāi)工條件。當礦產(chǎn)資源可開(kāi)采年限低于出讓年限時(shí)，年期修正應依據資源可開(kāi)采年限確定。高新技術(shù)企業(yè)用地價(jià)格評估，應根據其高技術(shù)、高附加值、污染小、環(huán)境好、土地利用程度較高等特點(diǎn)，進(jìn)行合理修正。這類(lèi)土地的增值收益比普通工業(yè)用地高。對于倉儲業(yè)用地價(jià)格評估，其土地利用的機會(huì )成本及對相關(guān)企業(yè)收益的影響程度是應重點(diǎn)考慮的因素。機場(chǎng)、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法以外的評估法運用中，應考慮壟斷地租修正。在工業(yè)類(lèi)用地價(jià)格評估中，當同一區域宗地數量較多時(shí)，可選擇一至兩宗標準宗地進(jìn)行評估，其他宗地價(jià)格依個(gè)別因素修正確定。