土地估價(jià)師德國土地評估

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，土地價(jià)格決定于供給和需求。這就是說(shuō)，與人口稀少的地區相比，人口密集和高需求地區的土地價(jià)格一般都較高。除地區特征外，特定的地點(diǎn)、法律環(huán)境，以及實(shí)際特點(diǎn)和一般條件等，都會(huì )影響土地的價(jià)格。土地的利用形式（農用地以及居住、工業(yè)或商業(yè)用地）和建設用地的使用強度（總樓層數、總占地面積等）是影響土地價(jià)格的尤為重要的因素。

　　為使每一個(gè)公民都能清楚了解土地市場(chǎng)的情況，德國各地的城市地區和行政區域都建立了獨立的政府土地評估委員會(huì )，以便提供關(guān)于地方土地市場(chǎng)的詳細情況。根據建筑法，這些土地評估委員會(huì )有責任收集和分析所有土地和公寓樓的購買(mǎi)合同。除收集和分析土地價(jià)格外，這些委員會(huì )的主要任務(wù)還包括：針對投資申請編寫(xiě)獨立評估報告，公布標準土地價(jià)格，獲取評估所需的專(zhuān)門(mén)數據，出版房地產(chǎn)市場(chǎng)情況報告。

　　德國還有許多持許可證的私人土地評估師，他們的業(yè)務(wù)是編寫(xiě)土地價(jià)值評估報告。這些報告常常也是以政府土地評估委員會(huì )公布的信息和出版物為依據的。

　　由于社會(huì )對獨立住房用地的需求擴大，一些居民從一地遷往另一地，或從農村遷往都市地區，城市政府就需要為修建住房和工商業(yè)設施提供土地。

　　德國的城市發(fā)展可以分為以下三個(gè)階段：規劃、土地管理（包括土地調整）、修建公共基礎設施。

　　只有在城市政府完成了這三個(gè)階段的發(fā)展工作后，私人土地所有者才能在他們的土地上建筑房屋。德國城市發(fā)展的法律依據是建筑法。城市政府有權進(jìn)行全面規劃。受法律約束的“土地利用計劃”（或稱(chēng)“詳細地區計劃”、“地方計劃”）是規劃和控制建設或其他目的用地的主要手段。這些計劃就建筑和土地利用的種類(lèi)和等級制定了受法律約束的指標。

　　城市發(fā)展作為城市政府的一項綜合性任務(wù)，一般都要耗費大量公共預算內資金。這些資金被用于規劃、土地管理和公共基礎設施建設。隨著(zhù)城市的發(fā)展，許多農業(yè)用地轉變成了建設用地，從而提高了價(jià)格。土地增值帶來(lái)的資金收入又可以用來(lái)支付城市發(fā)展的部分資金。隨著(zhù)公共預算的減少，城市發(fā)展耗資多少的問(wèn)題變得日益重要。因此，需要對城市發(fā)展的成本和收入進(jìn)行準確可靠的計算。

　　土地評估的另一個(gè)重要意義是，使土地所有者看到賺錢(qián)的機會(huì )，從而積極參與城市發(fā)展活動(dòng)。

　　土地所有權的現狀往往與規劃的土地分布格局相矛盾。因此，需要按照規劃的目標對原有土地布局進(jìn)行調整。在德國，為把規劃變成現實(shí)，政府采取了不同的措施和戰略，從而全面和成功地實(shí)現了城市發(fā)展。

　　提供建設用地的措施可以分為以下幾種：中間購買(mǎi)、私人投資、自愿或官方的土地調整。

　　中間購買(mǎi)的先決條件是全體土地所有者都愿意出售其土地，城市政府也有足夠的財力購買(mǎi)項目區內的全部土地。如果城市政府有能力在規劃工作開(kāi)始前就購買(mǎi)土地，土地價(jià)格可能比較低，但中間性籌款的時(shí)間可能會(huì )拖得很長(cháng)。在公共基礎設施（街道、排污系統等）建成后，城市政府可以把這些已開(kāi)發(fā)的建設用地再賣(mài)給私人土地購買(mǎi)者，并用與私人土地開(kāi)發(fā)商簽訂合同的手段來(lái)約束開(kāi)發(fā)行為，控制房屋建設的布局。購買(mǎi)和銷(xiāo)售土地之間的差價(jià)可以用來(lái)支付土地開(kāi)發(fā)所需的部分資金。私人公司或私人投資者也可以采用這種自愿原則的土地中期購買(mǎi)模式。

　　私人投資者可以通過(guò)以下兩種途徑參與城市開(kāi)發(fā)：政府通過(guò)簽訂“城市開(kāi)發(fā)合同”吸收第三方參與開(kāi)發(fā)；私人投資者主動(dòng)開(kāi)發(fā)某些地區，這類(lèi)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以被納入城市開(kāi)發(fā)項目和基礎設施建設計劃（作為政府開(kāi)發(fā)工作的一部分，同時(shí)也要簽訂“城市開(kāi)發(fā)合同”）。政府可以通過(guò)上述兩種途徑把制定和實(shí)施規劃的權力，其中包括土地調整、土地修復和制定城市規劃，授予第三方。

　　城市政府與私人開(kāi)發(fā)者之間還有可能就城市開(kāi)發(fā)和擬議的開(kāi)發(fā)項目的費用承擔問(wèn)題達成協(xié)議。允許私人投資者參與開(kāi)發(fā)活動(dòng)的優(yōu)點(diǎn)是，政府可以減輕工作負擔，尤其是費用負擔。通常，私人開(kāi)發(fā)者必須是項目區內全部土地的所有者，至少是對項目區內全部土地擁有使用權。私人投資者一般有能力支付政府開(kāi)發(fā)項目三個(gè)階段（規劃、土地管理和公共基礎設施建設）的全部資金。但投資者只在有足夠利潤可賺的前提下才會(huì )為項目提供資金。項目的利潤一般是：土地購買(mǎi)和銷(xiāo)售價(jià)之差減去項目成本所得的余額。

　　德國有許多不同的推動(dòng)城市發(fā)展和提供建設用地的措施。但沒(méi)有—種能夠確保成功的措施。政府需要根據背景情況、前提條件和預期成果，選擇合法和有效的措施。應考慮的情況包括：地點(diǎn)、土地所有者的人數以及他們是否愿意參與項目、政府的財政狀況、計劃的期限和項目成本。

　　弄清土地價(jià)格和進(jìn)行土地評估，是成功實(shí)施所有城市發(fā)展戰略至關(guān)重要的環(huán)節。這項工作為城市發(fā)展找到了部分資金來(lái)源，還可以鼓勵土地所有者參與城市發(fā)展的積極性。土地調整是推動(dòng)城市發(fā)展和城市再發(fā)展的一項非常適宜和經(jīng)濟的措施。該措施能夠使城市規劃的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)互為補償，使城市發(fā)展獲得更多的資金。土地再整理是德國長(cháng)期以來(lái)所采取的傳統方法，通過(guò)采用這種方法，德國完成了大量項目，新開(kāi)發(fā)了數千公頃建設用地。