土地出讓金與地價(jià)

　　土地使用權出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱(chēng)之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費用和使用期內的金額土地使用費。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開(kāi)發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權在經(jīng)濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

　　土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開(kāi)發(fā)費；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開(kāi)發(fā)工作。

　　例如上海北京東路71號地塊面積為2.38萬(wàn)平方米，有20多家單位和1000多戶(hù)居民，新加坡長(cháng)立國際開(kāi)發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司以460萬(wàn)美元的毛地價(jià)獲得50年的使用權，并投資5300萬(wàn)美元。舊區的動(dòng)遷和市政配套費用一般要占到熟地總價(jià)的50-70％左右。

　　土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計算投資效益。因為地面價(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

　　土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開(kāi)發(fā)內銷(xiāo)房或外資企業(yè)開(kāi)發(fā)內銷(xiāo)房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車(chē)庫等建筑物來(lái)償還地價(jià)。