土地短缺的責任

　　“囤地”，無(wú)疑是2007年點(diǎn)擊率最高的房地產(chǎn)“術(shù)語(yǔ)”之一。

　　一份最新的研究報告稱(chēng)，迄今為止全國范圍內囤積在開(kāi)發(fā)商手里的土地，總量多達10億平方米。這份由北京師范大學(xué)金融研究中心推出的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》指出，截至去年底，沉淀在土地上的資金估計約2.4萬(wàn)億元，每年“囤地”所需承受的資金成本約2000億元。

　　與此同時(shí)，國家統計局也繼國土資源部之后，公開(kāi)建議應取消涉嫌“囤地”的開(kāi)發(fā)商參與新一輪土地競拍的資格，以遏制愈演愈烈的地價(jià)、房?jì)r(jià)漲風(fēng)。

　　而就在上述報告發(fā)布前夕，由國土資源部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合制定的《土地儲備管理辦法》正式出臺，這是中國第一部有關(guān)土地儲備的全國性法規。

　　如此密集的針對土地儲備（或曰囤地）問(wèn)題的官方法規和表態(tài)，以及來(lái)自學(xué)術(shù)機構的警告，不斷提醒著(zhù)人們土地問(wèn)題的嚴重性。

　　實(shí)際上，是土地供應短缺還是大量已出讓土地被囤積，是造成地價(jià)持續高漲的真正原因——換言之，究竟是地方政府還是開(kāi)發(fā)商應該承擔高地價(jià)真正“幕后推手”的責任——的話(huà)題，一直存在不少爭議。從北師大報告披露的情況看，原來(lái)政府的土地儲備中心本身也有大量囤積土地的行為，若干主要城市已連續三年未能完成預定的供地計劃，已成為導致當地樓價(jià)快速上升的重要因素之一。如此一來(lái)，政企雙方都要各打五十大板了。

　　從理論上說(shuō)，地方土地儲備中心的主要功能之一，是根據市場(chǎng)實(shí)際需求，通過(guò)增加或減少某一段時(shí)間內的土地供應，以調節地價(jià)，并由此影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢尤其是樓價(jià)的漲落。這方面，香港政府（不論是特區政府還是回歸前的港英政府）都有成熟的經(jīng)驗供內地借鑒。

　　問(wèn)題在于香港畢竟是個(gè)彈丸之地，政府的土地政策完全從屬于整體經(jīng)濟管治要求，而內地情況卻復雜得多。不管是何種原因造成市場(chǎng)上土地緊缺，令地價(jià)上升進(jìn)而推高樓價(jià)，并形成兩者互相扯動(dòng)的局面，客觀(guān)上說(shuō)對期望“賣(mài)地生財”的各地政府而言，不完全是壞事。中央政府在過(guò)去一年多的強力調控中，一再強調樓價(jià)漲幅及住房保障制度建設將與各地主管官員“烏紗帽”掛鉤，便反映了中央與地方之間在此敏感事宜上的微妙博弈。

　　從操作層面上看，各個(gè)城市土地儲備中心整理的土地，相當一部分來(lái)自舊城拆遷改造，偏偏在土地開(kāi)發(fā)利益分配及合理補償等方面，政府房企“合謀”損害普通民眾的現象比比皆是，于是拆遷之難、糾紛之多，已演變成嚴重的社會(huì )問(wèn)題，以至于中央政府不得不多次指示“緩行”。

　　另一方面，盡管得到新的土地儲備法規的支持，但土地儲備中心對所謂閑置土地（包括開(kāi)發(fā)商的“囤地”）的處理和回收，同樣是說(shuō)易行難。因為不少被指涉嫌“囤地”的海內外知名房企，本來(lái)就是地方政府好不容易請來(lái)的“財神”，請神容易送神難，政企利益已經(jīng)捆綁在一起，或者牽涉復雜的歷史遺留問(wèn)題，不是說(shuō)清理就能清理的。這大概也是各個(gè)城市土地供應計劃連年不能完成的客觀(guān)原因之一吧。如果因此指責土地儲備中心有意“囤地”未免冤枉。

　　還有一個(gè)尚未得到足夠關(guān)注的現實(shí)是，由于各地持續不斷的基建投資熱潮（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自然也在其中），現在據說(shuō)不少省會(huì )城市的建設用地指標均嚴重超標，有些地方甚至已透支了未來(lái)3到5年的用地指標。這個(gè)難題如何解決，對政府的規劃管理智慧和實(shí)際調控能力，顯然是一次更嚴峻的挑戰。