《城市房地產(chǎn)管理法》規定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書(shū)面抵押合同并辦理抵押登記?！段餀喾ā芬幎ǖ盅簷嘧缘怯洉r(shí)設立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權。鑒于我國各地土地和房地產(chǎn)管理體制差別很大、有多種管理模式，法律規定以城市房地產(chǎn)或者鄉（鎮）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其登記機關(guān)由縣級以上人民政府規定。由于抵押權是從所有權這一物權上設定的他項權利——擔保物權，即限制物權，其主要作用在于限制抵押人對抵押房地產(chǎn)的處分權利，未經(jīng)抵押權人同意，抵押物不得進(jìn)行轉讓、出租等處分，以避免擔保懸空，所以登記機關(guān)只能從不動(dòng)產(chǎn)的交易權屬登記機關(guān)中指定，不能委托其他部門(mén)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)轉讓或者變更規定了法定程序，即先申請房產(chǎn)變更登記，憑變更后的房屋所有權證書(shū)，申請土地使用權變更登記。為了簡(jiǎn)化程序，方便當事人申辦，同時(shí)也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規定，以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門(mén)為抵押登記機關(guān)；以地上無(wú)定著(zhù)物的出讓土地使用權抵押的，由核發(fā)土地使用權證書(shū)的土地管理部門(mén)辦理抵押登記。