房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第六章第一節，希望對大家有幫助！

　　不動(dòng)產(chǎn)登記概述

　　一、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和范圍

　　(一)不動(dòng)產(chǎn)登記概念

　　不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法將不動(dòng)產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。根據《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著(zhù)物。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記采取登記的方式將不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、轉移、變更和消滅等情況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記錄，達到物權公示的目的，以保護不動(dòng)產(chǎn)權利人的權益。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是現代物權法中一項重要的制度。我國土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)交易早就采取訂立契約的形式予以確認，并由人與人的自然行為發(fā)展到官方介入的社會(huì )行為。

　　1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，對土地和房屋兩種最主要的不動(dòng)產(chǎn)登記做出規定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規定“國家實(shí)行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”。2007年10月1日起施行的《物權法》，確定了國家對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記的制度，并進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。

　　《物權法》第九條規定：不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。根據《物權法》，2014年11月24日，國務(wù)院公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，對不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、程序等做出了原則性規定。

　　【例題】不動(dòng)產(chǎn)是指(　)等定著(zhù)物。

　　A.土地

　　B.海域

　　C.房屋

　　D.林木

　　E.汽車(chē)

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和范圍。根據《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著(zhù)物。參見(jiàn)教材P130。

　　(二)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍

　　不動(dòng)產(chǎn)登記范圍為不動(dòng)產(chǎn)的物權。按照物權法定原則，不動(dòng)產(chǎn)的物權的種類(lèi)和內容必須由法律規定，任何人不能創(chuàng )設物權。根據《物權法》，不動(dòng)產(chǎn)物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條規定，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍是：1.集體土地所有權;2.房屋等建筑物、構筑物所有權;3.森林、林木所有權;4.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權;5.建設用地使用權;6.宅基地使用權;7.海域使用權;8.地役權;9.抵押權;10.法律規定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權利。

　　【例題】下列不屬于不動(dòng)產(chǎn)物權的是(　)。

　　A.所有權

　　B.用益物權

　　C.擔保物權

　　D.生存權

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和范圍。根據《物權法》，不動(dòng)產(chǎn)物權包括所有權、用益物權和擔保物權。參見(jiàn)教材P130。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)登記模式

　　根據登記的內容和方式的不同，各國不動(dòng)產(chǎn)登記主要可分為契據登記制和產(chǎn)權登記制兩大類(lèi)型。

　　三、不動(dòng)產(chǎn)登記的目的

　　(一)保護不動(dòng)產(chǎn)權利人的物權

　　物權是一種對世權與絕對權。物權取得、變動(dòng)需要通過(guò)一定方式向外界加以展示。登記就是一種展示的方法。通過(guò)登記可以清晰準確地展現出不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬和內容，保護權利人依法取得的物權。

　　(二)維護交易安全

　　不動(dòng)產(chǎn)登記后，不動(dòng)產(chǎn)上的物權歸屬和內容在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上準確地展現。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信效力。即便不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權歸屬和內容與真實(shí)情況不一致，只要權利人、利害關(guān)系人沒(méi)有申請更正登記或異議登記，善意信賴(lài)登記簿記載的當事人不動(dòng)產(chǎn)交易就應當得到保護。

　　因此，不動(dòng)產(chǎn)物權交易的當事人通過(guò)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，就可以判斷作為交易標的物的不動(dòng)產(chǎn)上的物權歸屬與內容，可以正確判斷能否進(jìn)行交易，避免受到他人欺詐。不動(dòng)產(chǎn)登記為交易當事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完，交易效率得到極大的提高。

　　(三)利于國家對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理、征收賦稅和進(jìn)行宏觀(guān)調控

　　首先，城市規劃、建設和管理要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結構、用途等基本情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅建設，需要了解建設區域內的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規劃建設用地，妥善安置原有住戶(hù)，并依法按有關(guān)規定對拆遷的房屋給予合理補償。

　　房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和物業(yè)管理等一系列活動(dòng)都涉及房地產(chǎn)權屬和房屋的自然狀況，這就需要向不動(dòng)產(chǎn)登記機構了解該房地產(chǎn)的位置、權界、面積、建筑年代等準確的資料。

　　其次，不動(dòng)產(chǎn)登記制度使得國家能夠細致全面掌握境內不動(dòng)產(chǎn)情況，為征收各種賦稅服務(wù)。如我國《契稅暫行條例》第十一條第二款規定：在房屋所有權轉移登記和建設用地使用權的轉移登記中，當事人沒(méi)有提交契稅完稅憑證，土地或房產(chǎn)登記機構不能辦理轉移登記?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第十二條規定：納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權屬變更手續。

　　最后，不動(dòng)產(chǎn)登記的信息能夠為國家進(jìn)行宏觀(guān)調控，推行各種調控政策提供了決策的依據。例如，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的數據，國家可以準確地判斷房地產(chǎn)交易的實(shí)際情況，城鎮居民的居住情況等，以便進(jìn)行相應的宏觀(guān)調控。

　　【例題】不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是(　)。

　　A.保護不動(dòng)產(chǎn)權利人的物權

　　B.維護交易安全

　　C.利于國家對不動(dòng)產(chǎn)征收賦稅和進(jìn)行宏觀(guān)調控

　　D.利于國家對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理

　　E.有利于開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的目的。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的包括：保護不動(dòng)產(chǎn)權利人的物權;維護交易安全;利于國家對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理、征收賦稅和進(jìn)行宏觀(guān)調控。參見(jiàn)教材P132。

　　四、不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規定

　　(一)不動(dòng)產(chǎn)登記載體

　　不動(dòng)產(chǎn)登記的載體有不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬和內容的根據;不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿應當采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應當配備專(zhuān)門(mén)的存儲設施，并采取信息網(wǎng)絡(luò )安全防護措施應當定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉化形式。采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機構指定專(zhuān)人負責管理、永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當及時(shí)補造。

　　【例題】下列不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的載體是(　)。

　　A.不動(dòng)產(chǎn)登記簿

　　B.不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)

　　C.不動(dòng)產(chǎn)登記證明

　　D.不動(dòng)產(chǎn)購買(mǎi)協(xié)議

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規定。不動(dòng)產(chǎn)登記的載體有不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明。參見(jiàn)教材P133。

　　【例題】不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規定。不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。參見(jiàn)教材P133。

　　【例題】不動(dòng)產(chǎn)登記簿必須采用電子介質(zhì)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規定。不動(dòng)產(chǎn)登記簿應當采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。參見(jiàn)教材P133。

　　不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明是不動(dòng)產(chǎn)登記機構頒發(fā)給權利人或登記申請人作為其享有權利或已辦理登記的憑證，是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內容的外在表現形式。不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明記載的事項，應當與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;如記載不一致的，除有證據證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準。

　　(二)不動(dòng)產(chǎn)物權生效時(shí)間

　　根據原因行為不同，不動(dòng)產(chǎn)物權生效時(shí)間分為兩種。一是，基于法律行為的物權生效時(shí)間為，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿生效。不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。如房屋買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)抵押，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生物權效力。

　　當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，未辦理物權登記的，不影響合同效力。享有不動(dòng)產(chǎn)物權的，處分該物權時(shí)，依照法律規定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。二是，一些基于事實(shí)行為發(fā)生的物權變動(dòng)，只要事實(shí)行為發(fā)生，不經(jīng)登記，物權變動(dòng)也發(fā)生效力。

　　這些事實(shí)行為主要有：因人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設立或者消滅物權的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。但權利人基于事實(shí)行為取得物權的，處分該物權時(shí)，依據法律規定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。

　　(三)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)

　　不動(dòng)產(chǎn)登記是以維護不動(dòng)產(chǎn)交易安全與效率為目的的法律制度。不動(dòng)產(chǎn)登記簿也是為了貫徹物權公示目的而設立的。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記信息應當是公開(kāi)的。從國家慣例上看，不動(dòng)產(chǎn)登記公開(kāi)有兩種模式。一是完全公開(kāi)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿完全公開(kāi)，任何人都可以查詢(xún)、復制登記簿。奧地利、法國、我國臺灣地區采取此種模式。二是有限公開(kāi)。

　　《物權法》頒布前，國土資源部、建設部分別頒布了《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》、《房屋權屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》。這兩個(gè)辦法區分了不同的登記資料而確定了不同的公開(kāi)原則?！段餀喾ā烦雠_后，確定了權利人、利害關(guān)系人可以申請查詢(xún)、復制登記資料?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也沿用了《物權法》的規定。

　　“權利人”，是指不動(dòng)產(chǎn)的登記權利人，即在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬人，如房屋的所有權人、房屋的抵押權人、地役權人、建設用地使用權人等。權利人可以自己申請查詢(xún)、復制登記資料，也可以委托他人查詢(xún)、復制登記資料。“利害關(guān)系人”，是指與登記的不動(dòng)產(chǎn)具有法律上的利害關(guān)系之人，它不僅包括交易的當事人，也包括與登記權利人發(fā)生其他法律糾紛的人。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>