2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素-房地產(chǎn)權益因素

　　房地產(chǎn)是構成環(huán)境的重要因素，其利用會(huì )影響周?chē)蜕鐣?huì )公眾的利益，存在“外部性”。

　　對房地產(chǎn)的利用，必須進(jìn)行限制(3個(gè)方面)：

　　1.房地產(chǎn)權利及其行使的限制

　　權利性質(zhì)(所有權、使用權、地役權、抵押權、租賃權)，是否完整、清晰。

　　共有房地產(chǎn)共有人較多，價(jià)格較低。人多口雜，意見(jiàn)難統一。成交價(jià)格多會(huì )低于正常價(jià)格。

　　2.房地產(chǎn)使用管制

　　使用管制：農用地轉為建設用地，城市規劃限制性規定(土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等)。

　　不同用途對土地位置等的要求不同，(區位理論);土地位置一定的情況下，規定用途(商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化)對地價(jià)有著(zhù)很大的影響。

　　(第9章，補地價(jià)兩種情況，土地用途變更，增加容積率)

　　在城市發(fā)展已使郊區某些農用地很適合于轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地的情況下，如果政府規定只能維持現有的農業(yè)用途(農地保護)，則地價(jià)較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì )大幅度上漲。(土地變性，自然增值)

　　容積率對地價(jià)也有很大的影響。在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。

　　在補交出讓金等費用方面，有的地方政府規定地下建筑面積不補交或者只按照地上建筑面積的出讓金等費用水平的一定比例(如1/3)補交。這些規定對地價(jià)都有很大的影響。

　　3.相鄰關(guān)系的限制

　　相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權利人依照法律法規規定或者按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權利和義務(wù)關(guān)系。從義務(wù)方面來(lái)看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權、使用權的限制，相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。(相互性)

　　應當為相鄰權利人提供的必要便利(3項便利)：

　?、儆盟?、排水提供必要便利(給排水);

　?、谕ㄐ械谋憷?

　?、蹖ο噜徣艘蚪ㄔ?、修繕建筑物以及鋪設管線(xiàn)提供便利。

　　不得損害相鄰人的以下權利(3項義務(wù))：

　?、俨坏眠`反國家有關(guān)工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照;

　?、诓坏眠`反國家規定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);

　?、弁诰蛲恋?、建造建筑物、鋪設管線(xiàn)以及安裝設備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。