近年來(lái)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)特別是個(gè)人住房抵押貸款估價(jià)中存在“高估多貸”、偽造或篡改估價(jià)報告、以詢(xún)價(jià)單等非正式估價(jià)報告代替正式估價(jià)報告、不對抵押物進(jìn)行現場(chǎng)調查、惡性壓低評估費造成估價(jià)質(zhì)量低劣等亂象，加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，擾亂了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，損壞了估價(jià)行業(yè)社會(huì )形象。在此，提示廣大房地產(chǎn)估價(jià)機構和經(jīng)紀機構，房地產(chǎn)估價(jià)師和經(jīng)紀人員，以及相關(guān)單位和個(gè)人特別注意以下幾點(diǎn)。

一、不得高估抵押價(jià)值

部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為了促成房地產(chǎn)交易，部分金融機構和信貸業(yè)務(wù)人員為了獲取貸款業(yè)務(wù)，迎合購房人多貸款需求，要求或串通房地產(chǎn)估價(jià)機構和房地產(chǎn)估價(jià)師高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值、干預評估結果。估價(jià)機構或估價(jià)師為了爭取估價(jià)業(yè)務(wù)，不惜迎合其高估需求。這種行為變相降低了購房人的首付款比例，規避了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，不僅給房地產(chǎn)信貸帶來(lái)潛在風(fēng)險，也擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

高估抵押價(jià)值的行為一旦被發(fā)現，估價(jià)機構和估價(jià)師很可能因出具虛假評估報告而被處罰，給金融機構造成經(jīng)濟損失的，還可能承擔相應的賠償責任。經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員、金融機構和信貸業(yè)務(wù)人員也將因干預估價(jià)而承擔相應的法律責任。對此，估價(jià)機構和估價(jià)師應當獨立、客觀(guān)、公正，依法嚴格遵循謹慎原則開(kāi)展抵押估價(jià)業(yè)務(wù)，不得迎合相關(guān)主體提出的“高估多貸”不合理要求。經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員，金融機構和信貸業(yè)務(wù)人員也不得利用渠道或委托人優(yōu)勢，要求或脅迫估價(jià)機構和估價(jià)師高估抵押價(jià)值，干預評估結果。

二、嚴防偽造估價(jià)報告

房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、第三方平臺工作人員通過(guò)各種方式偽造估價(jià)報告騙取金融機構貸款的情況時(shí)有發(fā)生，如私刻公章、仿造簽名假冒房地產(chǎn)估價(jià)機構、估價(jià)師名義出具估價(jià)報告；與估價(jià)機構工作人員串通，盜用空白的已簽章（名）估價(jià)報告制作假的估價(jià)報告等，既嚴重侵害了估價(jià)機構利益，也擾亂了房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)秩序。

為了避免遭受不必要的損失，估價(jià)機構應當建立健全內部管理制度，杜絕本機構人員主動(dòng)或參與偽造估價(jià)報告；完善公章管理與使用登記，避免被不法分子盜用；加強有關(guān)證件資料及已簽章（名）估價(jià)報告空白頁(yè)管理，防止流出本機構。一旦發(fā)現私刻估價(jià)機構公章、冒充估價(jià)師資格、盜用空白報告等違法違規行為的，應追究相關(guān)人員的法律責任。

三、謹防篡改估價(jià)結果

部分房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、第三方平臺工作人員等在傳遞房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告時(shí)，利用裝訂簡(jiǎn)單、蓋章不規范、結論頁(yè)與簽名蓋章頁(yè)分開(kāi)等估價(jià)報告印制缺陷，采用拆解報告、調換報告紙張等手段篡改估價(jià)報告結論，既給估價(jià)機構帶來(lái)了一定的名譽(yù)和利益損失，還可能導致較大信貸風(fēng)險。

為了防止抵押估價(jià)報告結論被他人篡改，估價(jià)機構要規范制作估價(jià)報告文本，做好估價(jià)報告防偽，向金融機構等報告使用人提供估價(jià)報告真偽查詢(xún)途徑，并提醒其注意真偽識別。篡改估價(jià)報告的行為觸犯了有關(guān)法律，要承擔相應刑事責任，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、第三方平臺等要提升相關(guān)人員的法制意識，提醒其切勿鋌而走險，因小失大。

四、慎用非正式估價(jià)報告

近年來(lái)，一些房地產(chǎn)估價(jià)機構迎合金融機構要求，出具自動(dòng)評估或預評估結果、詢(xún)價(jià)單等非正式估價(jià)報告，且不明確說(shuō)明其使用限制，有的金融機構以此代替正式估價(jià)報告，作為抵押貸款放貸的參考依據。根據《城市房地產(chǎn)管理法》《資產(chǎn)評估法》等規定，國有商業(yè)銀行的抵押估價(jià)應屬于法定評估業(yè)務(wù)，應依法委托房地產(chǎn)估價(jià)機構和房地產(chǎn)估價(jià)師評估，并出具正式估價(jià)報告。

為了避免在信貸風(fēng)險出現后受牽連，估價(jià)機構、估價(jià)師要提示金融機構,抵押估價(jià)業(yè)務(wù)應當依法正式委托，并根據《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規范》等要求，出具完整抵押估價(jià)報告，加蓋機構公章并由估價(jià)師親筆簽名。成套住宅抵押估價(jià)報告可以采用表格形式，但要涵蓋估價(jià)報告應有要素，不得遺漏。尤其要注意，自動(dòng)評估可用于貸前初步了解抵押物的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、貸后抵押物的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值動(dòng)態(tài)監測與重估，以及快速檢驗委托評估的評估價(jià)是否超出了正常合理區間，但是不得利用自動(dòng)評估代替正式估價(jià)報告作為放貸依據來(lái)誤導金融機構等貸款人。

五、必須對抵押物進(jìn)行實(shí)地查勘

房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)踐中，曾發(fā)生過(guò)多起因房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、第三方平臺、購房人或金融機構提供虛假產(chǎn)權證明、隱瞞房地產(chǎn)瑕疵信息以及提供的資料不全或不實(shí)等，而房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行實(shí)地查勘，或實(shí)地查勘不規范導致估價(jià)報告中估價(jià)對象關(guān)鍵信息錯誤、與實(shí)際情況不符，甚至估價(jià)對象不真實(shí)存在，抵押價(jià)值嚴重高估、錯估而被處罰甚至追究刑事責任的案件。

根據《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，實(shí)地查勘是房地產(chǎn)估價(jià)必不可少的程序，估價(jià)機構應安排至少一名房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘并留存相關(guān)影像資料。估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)要勤勉盡責并做好記錄，不得走過(guò)場(chǎng)、流于形式。估價(jià)機構要堅決杜絕僅依賴(lài)經(jīng)紀機構或第三方平臺、購房人或金融機構等提供的書(shū)面資料進(jìn)行估價(jià)而估價(jià)師不親自進(jìn)行實(shí)地查勘或雇人進(jìn)行實(shí)地查勘。

六、不得惡性壓價(jià)降低估價(jià)質(zhì)量

一些房地產(chǎn)估價(jià)機構為了獲取抵押估價(jià)業(yè)務(wù)，不惜惡性壓低評估費進(jìn)行不正當競爭。同時(shí)，抵押估價(jià)從過(guò)去的借款人委托并支付評估費，改為金融機構委托并支付評估費后，也出現了某些金融機構為了節省評估費而過(guò)度壓低評估費的情況。估價(jià)機構長(cháng)期過(guò)低收取評估費，必然會(huì )采取省略必要的估價(jià)流程等“偷工減料”的做法，勢必導致估價(jià)質(zhì)量大幅降低，估價(jià)報告粗制濫造。

估價(jià)機構和估價(jià)師要高度重視抵押估價(jià)的重要作用，正視相關(guān)風(fēng)險，勤勉謹慎估價(jià)，嚴把估價(jià)質(zhì)量關(guān)；堅決抵制以惡性壓價(jià)等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，破壞行業(yè)生態(tài)和可持續發(fā)展。同時(shí)，要提醒金融機構，不能為了節省評估費而低于成本付費、免評估費，否則必將帶來(lái)估價(jià)低質(zhì)量，造成金融信貸風(fēng)險，最終會(huì )遭受更大損失。

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