現場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)一項基礎性工作?，F場(chǎng)查勘的質(zhì)量，現場(chǎng)查勘獲得信息量大小，直接影響到估價(jià)方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的客觀(guān)、公正、科學(xué)的確定，影響到估價(jià)師所承擔的風(fēng)險的大小。目前，我們行業(yè)內就存在輕視、甚至忽視現場(chǎng)查勘工作的現象，本文就房地產(chǎn)估價(jià)的現場(chǎng)查勘工作進(jìn)行粗淺的分析，希望能起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產(chǎn)估價(jià)現場(chǎng)查勘的重視、對查勘的方法和效率的關(guān)注與研究，讓現場(chǎng)查勘起到應有的作用。

一、現場(chǎng)查勘的必要性

房地產(chǎn)估價(jià)是對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，直接涉及利害方的經(jīng)濟利益，房地產(chǎn)估價(jià)不但應言之有理，更重要的是言之有據，任何不當，容易導致?tīng)幾h，增加估價(jià)師風(fēng)險。且不論國家民法、刑法對故意或過(guò)失導致房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)格虛假所追究民事、刑事責任的嚴重后果，就從房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構的管理、《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》等與我們估價(jià)執業(yè)密切相關(guān)的管理規定來(lái)能解讀現場(chǎng)房地產(chǎn)估價(jià)現場(chǎng)查勘的必要性。

1、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》的有關(guān)規定

依照中華人民共和國建設部第151號部令《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》第二十六條規定：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得有的行為”中第（四）款規定不得有“簽署有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報告”的行為，同時(shí)，第三十八條規定：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師有本辦法第二十六條行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)給予警告，責令其改正，沒(méi)有違法所得的，處以1萬(wàn)元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下且不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

2、《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》的有關(guān)規定

依照中華人民共和國建設部第142號部令《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》第三十二條規定：房地產(chǎn)估價(jià)機構不得有的下列行為中第（四）款規定了“違反房地產(chǎn)估價(jià)規范和標準”的行為；同時(shí)，第五十二條規定：房地產(chǎn)估價(jià)機構有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，責令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

3、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》的有關(guān)規定

依照中華人民共和國建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》第十四條規定：房地產(chǎn)估價(jià)師應當對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對象現狀與相關(guān)權屬證明材料上記載的內容逐一進(jìn)行對照，全面、細致地了解估價(jià)對象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀(guān)的照片。內外部狀況照片應當作為估價(jià)報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價(jià)報告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應當作為估價(jià)檔案資料妥善保管。

同時(shí)，建住房[2006]8號文件《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第十一條規定：違反本通知規定的，由相關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規定進(jìn)行查處，并依法追究有關(guān)責任人的責任。

4、《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》的有關(guān)規定

依照中華人民共和國建設部建住房[2003]234號《建設部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)〉的通知》中《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》第十五條詳細規定：拆遷估價(jià)人員應當對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀(guān)和內部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價(jià)機構以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報告中作出相應說(shuō)明。

5、《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的有關(guān)規定

在國家質(zhì)量技術(shù)監督局和中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB/T50291-1999）對現場(chǎng)查勘做出一系列的規定：

4.0.5條規定：估價(jià)人員必須到估價(jià)對象現場(chǎng)，親身感受估價(jià)對象的位置、周?chē)h(huán)境、景觀(guān)的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對象的外觀(guān)、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補充估價(jià)所需的其他資料，以及對估價(jià)對象及其周?chē)h(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

同時(shí)，8.0.4.、8.05、8.0.6條都對在估價(jià)報告中必須對現場(chǎng)勘情況的記載做出了詳細的規定。

外，4.0.1、4.0.4、4.0.3、4.0.6、5.2.1、5.3.1、5.4.1、5.5.1、5.6.1、7.0.2、7.0.4等條款在區分不同的估價(jià)目的、采用不同的估價(jià)方法、共同的作業(yè)要求、對包括現場(chǎng)查勘獲得的信息在內的估價(jià)資料的收集、核對、分析、使用以及對估價(jià)結果的再次核查，資料檔案的保存進(jìn)行了進(jìn)一步的規定，無(wú)不在要求重視現場(chǎng)查勘的工作，并以次來(lái)推導、檢驗、檢查估價(jià)結果。

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二、現場(chǎng)查勘的內容

房地產(chǎn)現場(chǎng)查勘是對房地產(chǎn)實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)地考察。在核實(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際功能、核對帳物的真實(shí)性、可靠性的共同點(diǎn)的基礎上，還應區別不同的估價(jià)方法所必須相關(guān)的查勘要求，旨在為正確估價(jià)提供第一手資料.

（一）現場(chǎng)查勘的共同點(diǎn)

現場(chǎng)查勘的的共同點(diǎn)可分為房地產(chǎn)物體的確認、房地產(chǎn)權屬關(guān)系的確認和所涉及房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核查三個(gè)部分。

1、房地產(chǎn)物體的確認

房地產(chǎn)物體的確認是對象房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點(diǎn)是坐落、地號、面積及附著(zhù)物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點(diǎn)是建筑結構、構造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區域環(huán)境。

(1)對象房地產(chǎn)所在位置和特點(diǎn)的確定

現以我們最常見(jiàn)的住宅單元房估價(jià)為例，按照由大到小、由粗及細來(lái)完成現場(chǎng)查勘工作。

首先是核對房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對地號、房屋門(mén)牌號碼。

其次是對房地產(chǎn)所處區域的文化品位、經(jīng)濟地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設施完備程度，周邊環(huán)境和景觀(guān)、城市規劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行詳細調查。

注意：公園廣場(chǎng)及休閑娛樂(lè )設施、著(zhù)名建筑群和小區、周邊樓盤(pán)特點(diǎn)和均價(jià)、供求情況、類(lèi)似地產(chǎn)的租金水平、公交線(xiàn)路和公交站點(diǎn)、劃片小學(xué)和對口中學(xué)的教育配套設施（特別是名校）、醫院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場(chǎng)分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區的土地形狀、地勢、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤(pán)檔次、開(kāi)發(fā)商、建設規模、幢數、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區內景觀(guān)與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開(kāi)熱島效應、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點(diǎn)。

注意功能配套，如：車(chē)位車(chē)庫、業(yè)主專(zhuān)車(chē)、幼兒園、球場(chǎng)和游泳池等健身設施、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛星電視、集中抄表、智能工程及設施設備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費、其他基礎設施等情況，是否完備。

第四是對房地產(chǎn)所在樓宇的查勘，具體為：結構和質(zhì)式、類(lèi)型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數、造型、朝向、外墻、門(mén)窗、幾個(gè)梯位、一梯幾戶(hù)、工程質(zhì)量、建筑長(cháng)寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設有大堂）、住戶(hù)情況（出租戶(hù)情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

第五就是具體單元的情況：用途、所在樓層（是否落地一層、是否有入戶(hù)花園、是否頂層、是否有贈送露臺）、在建筑物的平面部位、層高、戶(hù)型、面積。

注意：各房間分布和面積、進(jìn)深和開(kāi)間、朝向、露臺、陽(yáng)照、采光、通風(fēng)、門(mén)窗、裝修、構造、水電配套、裝修與家具和特殊設備、利用率、成新率、其他影響估價(jià)價(jià)格內涵的差異情況。

（2）對象房地產(chǎn)類(lèi)別的確認

根據我國的房地產(chǎn)管理體系，房產(chǎn)可按用途分類(lèi)確認，土地按土地性質(zhì)、地段等級結合用途分類(lèi)確認。

注意：國有劃撥、出讓、集體土地、使用權年限、建筑物合理壽命。

（3）對象房地產(chǎn)數量的確認

按照《房地產(chǎn)估價(jià)規范》第4.0.5條規定：房地產(chǎn)估價(jià)人員必須對產(chǎn)權等資料進(jìn)行核實(shí)。同時(shí)為避免糾紛，房地產(chǎn)估價(jià)人員應依據委托人提供的權屬證書(shū)、填報的面積和其他具體資料對房地、地產(chǎn)數量的確認，重點(diǎn)是確定房屋（戶(hù)內）建筑面積、土地面積。委托方提供的評估資料記載上的面積與實(shí)際面積若出現差異，要了解其原委。評估人員往往不容易做到具體地計算測量，但至少應以目測或步測，憑經(jīng)驗來(lái)測定。當發(fā)現整幢建筑或其他設施漏列時(shí)，應建議委托方補充書(shū)面資料或予以明確。若申報面積不實(shí)，應以實(shí)測面積經(jīng)委托方認可或建議測繪，作為估價(jià)依據。

2、房地產(chǎn)權屬關(guān)系的確認

權屬關(guān)系的確認是在核實(shí)房地實(shí)物有無(wú)及其狀態(tài)之后，確認其歸屬關(guān)系。權屬關(guān)系一般分為所有權和使用權，但在具體確認過(guò)程中，由房地經(jīng)營(yíng)的多樣性可派生出多種權利關(guān)系。評估應明確確認房地產(chǎn)的一切權利關(guān)系，核實(shí)其權利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內容是否一致。

(1)所有權的確認

主要是查對產(chǎn)權證明。對于土地，主要是區分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、私房（或個(gè)人所有）和單位用房等產(chǎn)權，同時(shí)注意是否有共有、他項權利記載、其他影響價(jià)值內涵的差異性。

(2)用益權的確認

主要是查對房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營(yíng)收益權利，包括土地的使用權、地面收益權、典當權等。

(3)擔保物權的確認

擔保物權主要是指用房地作為建立債權債務(wù)關(guān)系的擔保條件，如抵押權。

(4)限制性權利的確認

主要是查對房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、使用、轉租等方面的限制性權利和其他權益狀況。有限制性權的房地產(chǎn)，在所有權與使用權相對分離時(shí)，其價(jià)格會(huì )發(fā)生收益結構性變化。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無(wú)轉租權，則承租權的轉讓價(jià)格會(huì )降低。對房地產(chǎn)權利關(guān)系的確認實(shí)質(zhì)是對整體房地產(chǎn)的完全價(jià)格按權屬關(guān)系進(jìn)行分割，權利愈充分，其價(jià)格構成因素就愈多。在當前的房地產(chǎn)估價(jià)中，應特另注意所有權、使用權、抵押擔保權及與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權的確定，查實(shí)國家主管機關(guān)簽發(fā)的權屬證明及委托人提供的當事人雙方簽訂的契約，區分權利范圍及其對等利益關(guān)系。

3、與房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核對

對廠(chǎng)房或工區等多棟建筑物的評估，應注意對委托人提供的房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核對，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值；使用過(guò)程擴建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權與債務(wù)等，作為估價(jià)結果的對照，注意價(jià)值差異的分析，保證估價(jià)結果的客觀(guān)。

（二）常用幾種不同估價(jià)方法的查勘側重點(diǎn)

1、市場(chǎng)法：在完成估價(jià)對象查勘的同時(shí)，對選取的可比實(shí)例應同步進(jìn)行查勘，特別是交易情況、交易日期、區域因素和個(gè)別因素，福估指數、注意可比實(shí)例成交價(jià)格的內涵的核查。注意統一付款方式、統一采用單價(jià)、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位。

2、收益法：對同類(lèi)型客觀(guān)潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關(guān)鍵因素進(jìn)行查勘和核對。

3、成本法：重點(diǎn)是對建筑物的結構、構造、作法、材料、設備、配件、具體尺寸、建成年份、耐用年限、設計使用壽命、其他成本進(jìn)現場(chǎng)查勘，并對土地取得費用、開(kāi)發(fā)成本、建安費用、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤、預計凈殘等過(guò)程費用進(jìn)行調查。

注意：結合《房屋完損等級評定標準（試行）》對成本法估價(jià)中的建筑物折舊與成新率，應是各種原因造成的建筑物價(jià)值損失的認定，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。

4、假設開(kāi)發(fā)法：重點(diǎn)查勘待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、開(kāi)發(fā)建設期、需增加投入、施工限制、規劃限制、資金的時(shí)間價(jià)值、市場(chǎng)需求變化分析、其他影響開(kāi)發(fā)價(jià)值的因素。

5、基準地價(jià)修正法：重點(diǎn)是基準地價(jià)包含的區域，估價(jià)對象在該區域的部位、呈現的特點(diǎn)，對交易日期、區域因素、個(gè)別因素和其他影響基準地價(jià)修正使用的因素。

三、現場(chǎng)查勘的方法

現場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的一項深入調查研究工作，應做好充分的準備，并講究工作方法?？蓺w結為以下程序。

1、準備

①事前周密計劃：核對委托人對待估價(jià)對象的權屬資料提供的完整性，盡可能多地收集估價(jià)對象涉及的區域信息、樓盤(pán)信息、估價(jià)對象總平面圖、典型房屋結構及造價(jià)等信息。研究資料，根據估價(jià)師經(jīng)驗確定所需要的重點(diǎn)信息、查勘線(xiàn)路，提出查勘大綱，帶著(zhù)問(wèn)題去查勘，目標明確。

②確定參與人員：按照規范和規定，2人以上共同進(jìn)行，拆遷和抵押目的的估價(jià)必須是有估價(jià)師前往查勘。同時(shí)應結合估價(jià)目的、擬采用的估價(jià)方法，確定有專(zhuān)長(cháng)的估價(jià)人選。如擬采用成本法，應派出熟悉工程技術(shù)和建安造價(jià)的估價(jià)人員，若采用市場(chǎng)法，應有對樓盤(pán)和市場(chǎng)熟知的人員參加。但我們提倡復合性人才，每個(gè)估價(jià)員均應有相關(guān)知識，發(fā)揮幫帶作用，讓每個(gè)估價(jià)人員都能獨擋一面，獨立工作。

③攜帶工具：攜帶好數碼照相機、指南針、卷尺和皮尺、激光測距儀、查勘記錄表和筆等工器具。對明知爭議較大的，最好進(jìn)行錄像，準備攝相機和膠卷相機。

④確定時(shí)間：聯(lián)系好估價(jià)對象產(chǎn)權人和房產(chǎn)、地產(chǎn)管理人員，保證有關(guān)人員能一同前往定查勘，便于了解現狀與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的差異、與權屬證書(shū)的差異，提高效率。

2、現場(chǎng)踏勘

①普查：核對帳物，清點(diǎn)房產(chǎn)棟號、建設年限、結構類(lèi)別，對重列、漏列作好記錄。

②重點(diǎn)查勘：按照查預定的勘順序進(jìn)行，具體為房地產(chǎn)位置確定、對區域和環(huán)境的查勘、對小區和環(huán)境的查勘，對房地產(chǎn)所處的樓宇的查勘，對具體房地產(chǎn)單元房的查勘。

③記錄和分析：按照估價(jià)對象特點(diǎn)，對房屋進(jìn)行詳細查勘記錄。宏觀(guān)面，以照相機為主要工具，按照查勘順序進(jìn)行逐一拍攝；微觀(guān)者，進(jìn)行實(shí)地測量，同步在記錄表上逐一登記。當場(chǎng)分析，認為對有必要的因素增加查勘，以提高一次性查勘效率。

3、踏勘資料

①確認的房地產(chǎn)：按照委托人提供的權屬資料核對確認估價(jià)對象，驗證基礎數據。

②野外資料查驗：按照查勘順序進(jìn)行資料整理，由遠及近，由大及小、由外至內，由低到高，結合查勘記錄表和照片，按照檔案要求初步查驗、分析，來(lái)確定查勘工作是否可以結束。

③內業(yè)整理?；氐焦?，應立即進(jìn)行野外資料歸檔工作，一者，保證在最佳的記憶狀態(tài)完成照片的標注和內業(yè)整理，保證信息安全；二者，清空相機、攝相機的記憶卡內容，保證隨時(shí)可外出進(jìn)行下個(gè)項目的查勘。

內業(yè)整理還應按照估價(jià)作業(yè)要求，結合估價(jià)方法進(jìn)一步進(jìn)行資料的整理，并作出具體分析，開(kāi)始報告的編制，同時(shí)積累類(lèi)似估價(jià)案例庫。

④發(fā)現問(wèn)題。列出尚未清楚的問(wèn)題，進(jìn)一步調查了解核實(shí)。

4、總結經(jīng)驗

房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)藝術(shù)，是一門(mén)科學(xué)，應該階段性總結現場(chǎng)查勘的經(jīng)驗和教訓，優(yōu)化查勘流程，減少外業(yè)的工作量，提高查勘效率。

四、現場(chǎng)查勘的幾點(diǎn)思考

1、估價(jià)對象及所依賴(lài)的環(huán)境在估價(jià)作業(yè)期間查勘結論發(fā)生了重大變化，應對估價(jià)報告作出調整和說(shuō)明。

（1）估價(jià)對象自身狀況：估價(jià)報告期間，估價(jià)對象發(fā)生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等視不同的估價(jià)目的，應對估價(jià)結果進(jìn)行重新調整和說(shuō)明。

（2）估價(jià)對象的環(huán)境：估價(jià)報告期間，估價(jià)對象所依賴(lài)的社會(huì )經(jīng)濟政治環(huán)境，尤其是規劃變更等發(fā)生重大變化，甚至使估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結果無(wú)法使用，應對估價(jià)結果進(jìn)行調整。

2、拆遷評估多為追溯性評估。按照《福建省城市房屋拆遷評估技術(shù)規范》，拆遷補償的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為《房屋拆遷許可證》核發(fā)之日，所以拆遷評估的現場(chǎng)查勘多在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后。因此，估價(jià)人員應關(guān)注房屋主體、設施設備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的差異，作相應調整，并在估價(jià)報告中作必要說(shuō)明和聲明。

3、專(zhuān)業(yè)工作盡量依托專(zhuān)業(yè)機構。如拆遷房屋估價(jià)查勘中涉及到工程造價(jià)、成新鑒定，尤其是危房，面積測量等工作時(shí)，建議委托人另行委托相應有資格的機構同步進(jìn)行，評估機構利用其工作成果。

4、現場(chǎng)勘驗、調查詢(xún)證記錄應充分完備?，F場(chǎng)工作底稿上應有現場(chǎng)記錄人、復核人的及時(shí)簽字。應載明勘查時(shí)間、地點(diǎn)、勘查人、在場(chǎng)人、勘查經(jīng)過(guò)和結果(內容涵蓋所有區域和個(gè)別因素)，并請當事人或在場(chǎng)人簽名、蓋章，當事人或在場(chǎng)人拒絕的，應予說(shuō)明。市場(chǎng)調查詢(xún)證記錄亦如此。必要時(shí)，可將現場(chǎng)勘驗記錄、照片、錄像、證照材料及時(shí)提交委托方一并公正機構辦理證據保全手續。

5、現場(chǎng)拍攝照片最低要求：

（1）部位：小區大門(mén)、小區背景、區內平面（到小區最高建筑物頂或相關(guān)部位俯拍）、樓宇外觀(guān)、梯間、廳、房間、廚房、衛生間、露臺等。

（2）細部：對評估對象應有細部拍攝，突出物業(yè)管理公司、外墻裝飾、房?jì)妊b修、家具、門(mén)窗、設施設備、構筑物、其他特別構造等。

（3）內容：樓宇外觀(guān)盡量要把整座樓的全景照進(jìn)去，突出其特點(diǎn)；室內照片盡量要能體現出房?jì)鹊难b修情況，盡可能把地面，墻和天花都能照到。需要離被拍攝物遠一點(diǎn)才能達到這個(gè)效果。

總之，規范的現場(chǎng)查勘能幫助估價(jià)師將估價(jià)對象、周?chē)h(huán)境親身體驗轉化為客觀(guān)量度，減少估價(jià)師的主觀(guān)判斷，量化環(huán)境因素和個(gè)別因素對房地產(chǎn)估價(jià)對象價(jià)值的影響，提高估價(jià)的質(zhì)量，提高估價(jià)師執業(yè)水平，降低甚至規避了估價(jià)師乃至估價(jià)機構的責任和風(fēng)險。

作者：蘇俊華