房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值：

　　預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，需要弄清3個(gè)問(wèn)題：

　?、僭搩r(jià)值是在哪種開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)值；

　?、谠搩r(jià)值是在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值；

　?、墼搩r(jià)值的預測方法有哪些。

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的房地產(chǎn)狀況

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是指未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價(jià)值。因此，在預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值之前，先要弄清未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，然后再預測該狀況的房地產(chǎn)價(jià)值。以估價(jià)對象為商品房在建工程為例，如果預計未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的商品房是毛坯房的，則預測的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應是毛坯房的價(jià)值；如果預計未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的商品房是粗裝修房的，則預測的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應是粗裝修房的價(jià)值；如果預計未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的商品房是精裝修房的，則預測的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應是精裝修房的價(jià)值。

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的時(shí)間

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的時(shí)間可能是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，也可能是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之前或之后的某個(gè)時(shí)間。因此，在預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值之前，還要弄清是預測未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值。在傳統方法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。但在現金流量折現法中，對于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預測它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預售的，則是預測它在預售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷(xiāo)售的，則是預測它在延遲銷(xiāo)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預測方法

　　在現金流量折現法中預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變化趨勢，或者采用市場(chǎng)法與長(cháng)期趨勢法相結合（長(cháng)期趨勢法的內容見(jiàn)本書(shū)第十章），即根據類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢來(lái)推測。