2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：假設開(kāi)發(fā)法概述，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：假設開(kāi)發(fā)法概述，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：假設開(kāi)發(fā)法概述

　　第一節假設開(kāi)發(fā)法概述

　　1.假設開(kāi)發(fā)法的含義

　　根據估價(jià)對象預期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。它是求得估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續開(kāi)發(fā)的必要支出及折現率或后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤，將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續開(kāi)發(fā)的必要支出折現到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續開(kāi)發(fā)的必要支出折現到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法，稱(chēng)為動(dòng)態(tài)分析法;

　　將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤,得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法，稱(chēng)為靜態(tài)分析法。

　　本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益(從靜態(tài)分析法來(lái)看，具體為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤后的余額，簡(jiǎn)稱(chēng)剩余開(kāi)發(fā)價(jià)值)為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

　　具體為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤后的余額。

　　2.假設開(kāi)發(fā)法的理論依據(熟悉)

　　理論依據——預期原理和地租原理 (一次性的剩余價(jià)格)

　　表現形式——評估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法

　　假設開(kāi)發(fā)法與成本法主要區別：

　　成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　假設開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預測得到，需要求取的是土地價(jià)值。

　　起點(diǎn)和終點(diǎn)(已知和未知)是相反的

　　3.假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象 (掌握)

　　適用對象，凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力 并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)。

　　具體包括：可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。

　　不適合采用假設開(kāi)發(fā)法的項目：應有規劃條件但規劃條件不明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià);如仍需要估價(jià)，一定要把對規劃條件的假設在估價(jià)報告中特別提示。

　　除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目分析。

　　假設開(kāi)發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的區別：

　　在選取有關(guān)參數和測算有關(guān)數值時(shí)，假設開(kāi)發(fā)法站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上(公允的、客觀(guān)的)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。

　　假設開(kāi)發(fā)法在投資分析中提供的三種數值：

　?、贉y算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格，可用于參與招標或者拍賣(mài)，競投政府出讓地時(shí)作為最高報價(jià)

　?、跍y算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的預期利潤，每種報價(jià)，會(huì )對應一個(gè)預期利潤

　?、蹨y算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能的最高費用

　　4.假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件 (掌握)

　　假設開(kāi)發(fā)法測算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預測(兩要點(diǎn))

　?、偈欠窀鶕康禺a(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式。

　?、谑欠窀鶕數胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預測了估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

　　外部條件——假設開(kāi)發(fā)法運用需要良好的社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境(三方面)

　?、俳y一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規

　?、诿骼?、穩定及長(cháng)遠的房地產(chǎn)政策

　?、廴?、連續及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫

　　5.假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟(熟悉)

　　8個(gè)步驟：

　?、龠x擇具體估價(jià)方法;

　?、谶x擇估價(jià)前提;

　?、圻x取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;

　?、軠y算后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;

　?、轀y算后續開(kāi)發(fā)的必要開(kāi)支;

　?、逌y算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;

　?、叽_定折現率或測算后續開(kāi)發(fā)的應得利潤;

　?、嘤嬎汩_(kāi)發(fā)價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>