經(jīng)2006年6月30日吉林市人民政府第13屆58次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，現予發(fā)布，自2006年8月20日起施行。

　　2006年7月3日

　　第一條　為加強棚戶(hù)區改造回遷住宅區，以下簡(jiǎn)稱(chēng)棚改住宅區的物業(yè)管理，根據《吉林市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）的有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本市城市建成區和工業(yè)集中區內的棚改住宅區物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

　　第三條　市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責棚改住宅區物業(yè)管理活動(dòng)的監督、指導工作。

　　各區人民政府負責本轄區內棚改住宅區的物業(yè)管理活動(dòng)的組織領(lǐng)導工作。其主要職責是：

　�。ㄒ唬┙M織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )；

　�。ǘ�）監督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用；

　�。ㄈ�）負責業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理；

　�。ㄋ模┴撠熓芾砭S修資金使用核準有關(guān)申報工作；

　�。ㄎ澹┴撠熓芾砬捌谖飿I(yè)管理招投標備案申報和協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)備案工作；

　�。�六）受理物業(yè)管理投訴；

　�。ㄆ撸┢渌�物業(yè)管理職責。

　　其下設的物業(yè)管理辦公室負責日常工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府，負責組織實(shí)施自治管理和棄管棚改住宅區管理工作。

　　第四條　棚改住宅區的物業(yè)管理實(shí)行政府扶持、專(zhuān)業(yè)管理、自治管理相結合的原則。

　　第五條　一個(gè)棚改住宅區應以規劃宗地紅線(xiàn)圖為準，一般劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　管理區域內的商品住宅和回遷住宅實(shí)行物業(yè)共管。

　　第六條　棚改住宅區的業(yè)主入住率達到該物業(yè)管理區域內房屋總建筑面積（或總套數）50%以上時(shí)，區物業(yè)管理辦公室應當及時(shí)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并按有關(guān)規定程序確定管理方式。

　　第七條　棚改住宅區召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用由建設單位承擔。

　　第八條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)的業(yè)主公約對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人具有約束力。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的約定，應當承擔相應的責任。

　　第九條　業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，應當按照《條例》的有關(guān)規定履行職責。業(yè)主委員會(huì )不履行職責，區物業(yè)管理辦公室責令限期改正后仍未改正的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。

　　第十條　棚改住宅區的建設單位應按下列標準提供物業(yè)管理和社區管理用房：

　�。ㄒ唬┡锔淖≌瑓^住戶(hù)在1000戶(hù)（含本數）以下的，按該物業(yè)管理區域房屋總建筑面積千分之四標準提供物業(yè)管理用房。業(yè)主回遷后可并入其他社區的，劃入其他社區管理。無(wú)法劃入其他社區的，應提供300平方米面積的社區管理用房。

　�。ǘ�）棚改住宅區住戶(hù)在1000戶(hù)至3000戶(hù)（含本數）的，應同時(shí)提供物業(yè)管理和社區管理用房，一般不低于500平方米，不高于600平方米。物業(yè)管理用房和社區管理用房可以合并使用。其中社區管理用房面積不低于300平方米。

　�。ㄈ�）棚改住宅區住戶(hù)在3000戶(hù)以上的，按有關(guān)規定并考慮實(shí)際需要分別配置物業(yè)管理和社區管理用房。

　　社區管理用房由市民政部門(mén)統一辦理產(chǎn)權登記并負責管理。

　　第十一條　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，在區物業(yè)管理辦公室監督管理下，由物業(yè)管理企業(yè)或管理單位使用，并自行維修。

　　物業(yè)管理用房未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得擅自改變用途。

　　第十二條　棚改住宅區的建設單位應當在取得《商品房預售許可證》前，通過(guò)招投標或批準協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并按有關(guān)規定備案。

　　建設單位應按《條例》的有關(guān)規定持有關(guān)備案資料和其他資料辦理《商品房預售許可證》。

　　第十三條　被選聘的物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同至棚改住宅區業(yè)主辦理入住手續期間，應當做好下列工作：

　�。ㄒ唬┙M織有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監督物業(yè)共用部位、共用設施的施工質(zhì)量和配套建設情況；

　�。ǘ�）按照物業(yè)管理的要求，提出改善物業(yè)的具體設計建議；

　�。ㄈ�）做好業(yè)主入住手續的辦理。

　　第十四條　物業(yè)管理區域具備下列條件，建設單位在區物業(yè)管理辦公室監督下，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接：

　�。ㄒ唬┙ㄔO工程的公共設備、設施配套齊全，并符合規劃設計及有關(guān)規范要求；

　�。ǘ�）竣工驗收合格，且驗收資料齊全；

　�。ㄈ�）有符合規定的物業(yè)管理用房和社區管理用房；

　�。ㄋ模┕灿迷O備、設施運行正常、完好，并經(jīng)驗收合格；

　�。ㄎ澹┙ㄖ�渣土、垃圾、施工機具和各類(lèi)臨時(shí)建筑清理完畢。

　　第十五條　物業(yè)承接時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施，地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；

　�。ǘ�）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　�。ㄋ模┙ㄔO單位代收的物業(yè)專(zhuān)項維修資金的明細資料；

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定的其他資料。

　　第十六條　下列情形發(fā)生時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )或社區居民委員會(huì )制定的自治管理公約生效。

　　第十七條　在前期物業(yè)管理期間，棚改住宅區回遷業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用由建設單位承擔。

　　第十八條　業(yè)主大會(huì )成立后，選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，應當按照《條例》的有關(guān)規定執行。

　　同等條件下，業(yè)主大會(huì )可以?xún)?yōu)先選聘前期物業(yè)管理企業(yè)。

　　第十九條　業(yè)主大會(huì )成立后，實(shí)行業(yè)主自治管理的，業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的組織、監督下，履行下列管理職責：

　�。ㄒ唬┙M織小區（含樓道）環(huán)境衛生清掃保潔工作；

　�。ǘ�）維護小區環(huán)境秩序；

　�。ㄈ�）負責小區綠化養護；

　�。ㄋ模┴撠煼课菁暗缆�、方磚等共用設施設備的養護和維修；

　�。ㄎ澹┴撠熃哟龢I(yè)主報修，受理業(yè)主投訴；

　�。�六）對存在安全隱患的物業(yè)，及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告；

　�。ㄆ撸┴撠熜�區管理服務(wù)費用的收繳、管理、使用。

　　業(yè)主委員會(huì )履行本條第（一）項職責時(shí)，也可以委托所在地環(huán)境衛生服務(wù)單位負責，費用按環(huán)境衛生部門(mén)規定的標準直接向業(yè)主收取。

　　第二十條　棚改住宅區具備業(yè)主大會(huì )成立條件，暫時(shí)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì )的，在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的組織下，所在地的社區居民委員會(huì )應當在60日內，按本辦法第十九條的規定，履行自治管理職責。

　　第二十一條　實(shí)施自治管理的棚改住宅區的業(yè)主委員會(huì )或社區居民委員會(huì )，應當制定小區自治管理公約。

　　自治管理公約應當對管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金使用、物業(yè)管理用房的使用、違約責任等內容作出約定。

　　第二十二條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同和自治管理公約的約定，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費用。

　　物業(yè)服務(wù)費用收支情況每半年應當向全體業(yè)主公布一次，接受業(yè)主和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督。

　　第二十三條　實(shí)施自治管理的，業(yè)主委員會(huì )或社區居民委員會(huì )向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費用，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲。

　　回遷業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用按建筑面積每平方米每月不低于0.30元的標準繳納。

　　第二十四條　實(shí)施自治管理的棚改住宅區中，從事保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)崗位，可作為公益性崗位，由區勞動(dòng)和社會(huì )保障部門(mén)根據居民戶(hù)數、綠地面積、清掃保潔面積、保安責任區面積等，核定公益崗位人數，由業(yè)主委員會(huì )或社區居民委員會(huì )聘請符合公益性崗位條件的下崗失業(yè)人員，按再就業(yè)有關(guān)政策辦理。

　　第二十五條　棚改住宅區的業(yè)主須按《吉林市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》的規定繳納物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

　　維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、公用設施設備保修期滿(mǎn)后，日常維修養護以外的大中修、更新改造，不得挪作他用。

　　第二十六條　違反本辦法的，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照下列規定予以處罰；責任人給他人造成損失的，應依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　�。ㄒ唬┻`反第七條規定，建設單位不承擔首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議費用的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處5000元至30000元罰款；

　�。ǘ�）違反第十條規定，建設單位不按照規定配置物業(yè)管理和社區管理用房的，給予警告，責令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處500000元以下的罰款；

　�。ㄈ�）違反第十二條規定，新建住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標方式或未經(jīng)批準通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，給予警告，責令限期改正，并處100000元以下的罰款；

　�。ㄋ模┻`反第十五條規定，建設單位不移交有關(guān)資料的，責令限期改正，逾期仍不移交的，并處10000元至100000元的罰款；

　�。ㄎ澹┻`反第十七條規定，在前期物業(yè)管理期間，建設單位不承擔棚改住宅區回遷業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用的，責令限期改正，逾期仍未改正的，可以并處5000元至30000元罰款；

　�。�六）違反第二十五條第二款規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，可吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第二十七條　本辦法由吉林市房地產(chǎn)管理局組織實(shí)施。

　　第二十八條　本辦法自2006年8月20日起施行。