第一條　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本規定。

　　第二條　本規定適用于本市行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理工作。

　　第三條　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)對本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理，指導業(yè)主委員會(huì )的工作，協(xié)調業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

　　建設、規劃、工商、物價(jià)、公安、市容、水利等行政管理部門(mén)應當在各自職責范圍內對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理。

　　社區居民委員會(huì )應當協(xié)助區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)做好本社區內的業(yè)主大會(huì )的成立工作，并對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)進(jìn)行指導和監督。

　　第四條　符合業(yè)主大會(huì )成立條件尚未成立的物業(yè)管理區域，建設單位應當書(shū)面報告區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設單位未及時(shí)書(shū)面報告的，業(yè)主可以向區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì )的要求。

　　第五條　區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當在接到建設單位的書(shū)面報告或者業(yè)主的要求后，及時(shí)會(huì )同社區居民委員會(huì )，指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會(huì )代表、建設單位代表各1人，業(yè)主代表3人，籌備組組長(cháng)由業(yè)主代表?yè)�任�；I備組成員名單應當自成立之日起7日內以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　籌備組應當自成立之日起30日內，在區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)的指導下，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第六條　本規定實(shí)施前，已建成投入使用的物業(yè)管理區域，原建設單位不存在的，由物業(yè)所在地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組；屬于房改出售公有住房的，由房改出售公有住房的單位參加業(yè)主大會(huì )籌備組。有多家房改出售公有住房單位的，由出售公有住房套數最多的單位參加業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　第七條　業(yè)主大會(huì )籌備組應當履行下列主要職責：

　�。ㄒ唬�擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主大會(huì )議事規則草案；

　�。ǘ�）擬定業(yè)主委員會(huì )的選舉辦法草案；

　�。ㄈ�）確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　�。ㄋ模┨岢鰳I(yè)主委員會(huì )委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之前，將名單在物業(yè)管理區域內公示7日以上；

　�。ㄎ澹┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容，做好會(huì )務(wù)工作。

　　第八條　業(yè)主委員會(huì )應當由5至15人單數組成，其成員不得在本物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職。業(yè)主委員會(huì )每屆任期由業(yè)主大會(huì )確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )委員缺員超過(guò)40%的，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議增補。業(yè)主委員會(huì )不組織增補工作的，區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當責令業(yè)主委員會(huì )限期增補。

　　第九條　分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會(huì )條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì )成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì )成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)重新選舉。

　　第十條　除首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議外，業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )負責召集。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議每年至少舉行一次。符合法定條件提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，業(yè)主委員會(huì )應當在30日內召開(kāi)；逾期未召開(kāi)的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應當督促業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)。

　　業(yè)主委員會(huì )集體辭職的，或者違反法律法規，侵害多數業(yè)主合法權益，經(jīng)區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)指出拒不改正的，按本規定第五條重新選舉業(yè)主委員會(huì )。

　　第十一條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面形式征求意見(jiàn)的，應當將所討論的議題文稿入戶(hù)送交業(yè)主并由業(yè)主簽字確認。

　　第十二條　依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )應當在規定的期限內，將有關(guān)資料報區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，并將備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )和轄區派出所。

　　業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)內容發(fā)生變更的，應當重新備案。

　　第十三條　區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。

　　以業(yè)主委員會(huì )的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議作出決定，加蓋印章方可對外公布。

　　第十四條　業(yè)主委員會(huì )每半年至少召開(kāi)一次會(huì )議，業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上業(yè)主委員會(huì )委員要求召集的，業(yè)主委員會(huì )主任應當及時(shí)召集。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。

　　第十五條　業(yè)主委員會(huì )應當建立業(yè)主名冊，并指定專(zhuān)人保管。業(yè)主名冊應當包括業(yè)主的姓名、房號、建筑面積、聯(lián)系方式等內容。

　　產(chǎn)權發(fā)生變更或者聯(lián)系方式改變的，業(yè)主應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)。

　　建設單位、物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主委員會(huì )建立業(yè)主名冊。

　　業(yè)主名冊?xún)H供核對業(yè)主身份、投票權數及通知業(yè)主參加會(huì )議使用，不得用于其他目的。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交給業(yè)主委員會(huì )。未按時(shí)移交的，可由轄區派出所協(xié)助移交。

　　第十七條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對重大事項作出決定，使少數業(yè)主合法利益受到損失的，受益業(yè)主應當給予相應補償。

　　第十八條　物業(yè)管理企業(yè)應當在資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)，不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓資質(zhì)證書(shū)。

　　第十九條　外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，應當持資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執照、稅務(wù)登記等資料，到市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第二十條　一個(gè)物業(yè)管理區域應由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理。分期開(kāi)發(fā)建設的，前期建成部分已確定物業(yè)管理企業(yè)的，后期建設部分不再另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十一條　建設單位應當按照下列規定時(shí)限完成前期物業(yè)管理的招標投標工作：

　�。ㄒ唬╊A售商品房在取得商品房預售許可證前；

　�。ǘ�）現售商品房在正式銷(xiāo)售30日前；

　�。ㄈ�）非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

　　第二十二條　前期物業(yè)管理招標投標活動(dòng)中的評標由建設單位代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成的評標委員會(huì )負責。評標委員會(huì )成員由5人以上的單數組成，其中專(zhuān)家人數不得少于成員總數的五分之三。

　　評標委員會(huì )專(zhuān)家由招標人從專(zhuān)家庫中隨機抽取產(chǎn)生。與投標人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項目的評標委員會(huì )。

　　建設單位應當將與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同報送市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第二十三條　新建住宅物業(yè)的建設單位在辦理房屋預售手續時(shí)，應提供物業(yè)管理方案，并按物業(yè)總建筑面積的3‰提供物業(yè)管理用房，但最低不得少于50平方米。

　　物業(yè)管理方案包括：物業(yè)管理用房面積及其座落位置、建設單位與物業(yè)管理單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)；業(yè)主臨時(shí)公約；住宅區公共配套設施設備明細表；建筑面積5萬(wàn)平方米以上的住宅物業(yè)應當提供前期物業(yè)管理項目招標投標備案表。

　　本規定實(shí)施以前已出售的物業(yè)，其管理用房面積標準由市人民政府另行規定。

　　物業(yè)管理用房應當包括物業(yè)管理辦公用房、業(yè)主委員會(huì )辦公用房和保安人員值班用房、門(mén)衛房等。

　　第二十四條　建設單位提供的物業(yè)管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電基本使用功能。違法建筑、臨時(shí)建筑、公共場(chǎng)所或者公共部位不得作為物業(yè)管理用房。

　　第二十五條　物業(yè)管理服務(wù)合同解除后，物業(yè)管理企業(yè)應當退還多收的物業(yè)管理服務(wù)費和其他費用。有過(guò)錯的，應當依法賠償損失。

　　第二十六條　物業(yè)服務(wù)收費區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。住宅物業(yè)服務(wù)費、小區車(chē)輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)；非住宅物業(yè)服務(wù)費等其他收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　政府指導價(jià)由市、縣價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據物業(yè)服務(wù)等級標準確定，并定期調整和公布。具體收費標準由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；雙方約定不成的，可以申請價(jià)格行政主管部門(mén)協(xié)調。物業(yè)管理企業(yè)應當將約定的收費標準報市、縣價(jià)格行政主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第二十七條　業(yè)主或物業(yè)使用人因裝飾、裝修等產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的地點(diǎn)統一堆放，并按規定交納清運費用，由物業(yè)管理企業(yè)統一清運。

　　第二十八條　業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費可以每月收取一次，也可以半年收取一次，雙方另有約定的，從其約定。

　　新建商品房物業(yè)服務(wù)費的收取時(shí)間自領(lǐng)取鑰匙時(shí)開(kāi)始計算；未領(lǐng)取的，自建設單位通知交房的最后期限開(kāi)始計算。

　　第二十九條　建設單位或者房屋出售單位空置的物業(yè)和業(yè)主尚未使用的物業(yè)，應全額交納物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主出售物業(yè)時(shí)，應當結清物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　第三十條　業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的屬于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)不滿(mǎn)意的，可以向業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門(mén)投訴，但不得拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主聯(lián)名或者業(yè)主委員會(huì )要求解除物業(yè)管理服務(wù)合同的，在解除合同的程序未履行完畢前，不得拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)對其管理區域內的違反相關(guān)法律法規規定的行為應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政管理部門(mén)。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)應當在接到物業(yè)管理企業(yè)報告后的2個(gè)工作日內調查處理。損壞綠化及設施，裝飾、裝修房屋時(shí)拆改房屋承重結構等違法行為，由建設行政主管部門(mén)查處；違法搭建建筑（構）物，違反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，隨意傾倒生活、建筑垃圾等破壞市容環(huán)境和超標排放噪聲的行為，由城市管理行政執法機構查處；擅自改變房屋用途或外貌，侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為，由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)查處；堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)等行為，由公安部門(mén)查處；在宅院內私自打井等違法行為，由水利行政管理部門(mén)查處。

　　第三十二條　車(chē)輛在物業(yè)管理區域內的公共場(chǎng)地、道路上停放、收費及其使用等管理事項，由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )決定。收費標準參照物價(jià)部門(mén)的規定確定。車(chē)主對車(chē)輛保管有要求的，由車(chē)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　載重量超過(guò)0.5噸的貨車(chē)和超過(guò)9座的客車(chē)不得在住宅物業(yè)管理區域內停放，因施工等特殊需要的除外。

　　物業(yè)管理區域內停放車(chē)輛不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行，不得占用公共綠地和公共活動(dòng)場(chǎng)地，不得產(chǎn)生噪聲等環(huán)境污染。

　　第三十三條　物業(yè)管理區域內的機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫），應當提供給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車(chē)位不得轉讓給物業(yè)管理區域外的單位、個(gè)人。

　　第三十四條　物業(yè)管理區域內下列配套設施設備歸全體業(yè)主所有：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理用房；

　�。ǘ�）按規劃配建的非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫；

　�。ㄈ�）公共綠地、道路、場(chǎng)地，共用走廊通道；

　�。ㄋ模┙ㄔO費用已分攤進(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的其他物業(yè)；

　�。ㄎ澹┙ㄔO單位以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同或其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

　�。�六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。

　　建設單位申請歸全體業(yè)主所有的房屋所有權初始登記時(shí)，由房地產(chǎn)登記機構予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權證書(shū)。業(yè)主委員會(huì )成立后，房地產(chǎn)登記機構應當向業(yè)主委員會(huì )提供記載的內容。

　　第三十五條　新建商品住宅、公用住宅以及住宅區內的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)買(mǎi)受人應當按照國家、省和本市的規定，交納專(zhuān)項維修資金。未交納專(zhuān)項維修資金的業(yè)主應當補交。補交的具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定。

　　專(zhuān)項維修資金應當用于物業(yè)的共用部位、共用設施設備的大修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第三十六條　專(zhuān)項維修資金由市、縣人民政府確定的機構負責統一管理，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲，按幢建帳，按戶(hù)核算制度。

　　專(zhuān)項維修資金低于規定數額的30%時(shí)，由業(yè)主大會(huì )按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續籌。續籌比例和方式由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第三十七條　物業(yè)共用部位、共用設施設備的中修、小修由業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)提出方案和資金預算，并組織相關(guān)業(yè)主討論決定。

　　第三十八條　高層住宅的電梯、高壓水泵日常運行費用和維護費用納入物業(yè)服務(wù)費。

　　首次電梯更新費由建設單位支付，交市專(zhuān)項維修資金管理機構，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款專(zhuān)用。

　　第三十九條　違反本規定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規有處罰規定的，依照其規定處理。

　　第四十條　違反本規定第四條規定，未將物業(yè)管理區域符合業(yè)主大會(huì )成立條件的情況書(shū)面報告區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)，或者未按照規定提供有關(guān)資料的，由區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責令限期改正。

　　第四十一條　違反本規定第十九條規定，外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)未到市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案的，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令其限期改正。

　　第四十二條　物業(yè)管理企業(yè)違反本規定第三十一條第一款規定，對違法行為未予勸阻、制止或者未及時(shí)報告有關(guān)行政管理部門(mén)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令改正；造成嚴重后果的，依法承擔相應的法律責任。

　　第四十三條　房地產(chǎn)管理部門(mén)以及其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者對報告的違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)依法給予行政處分；造成損失的，依法予以賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十四條　本規定自2006年10月1日起施行。