上海市人民政府批轉市房地資源局

　　關(guān)于上海市實(shí)施《物業(yè)管理條例》若干意見(jiàn)的通知

　　滬府發(fā)[2003]61號

　　各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　市政府同意市房地資源局《關(guān)于上海市實(shí)施〈物業(yè)管理條例〉的若干意見(jiàn)》，現轉發(fā)給你們，請按照執行。

　　上海市人民政府

　　二○○三年九月九日

　　關(guān)于上海市實(shí)施《物業(yè)管理條例》的若干意見(jiàn)

　　國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），自今年9月1日起施行，現結合實(shí)際，提出本市實(shí)施《條例》的若干意見(jiàn)如下：

　　一、關(guān)于業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　�。ㄒ唬┮殉闪⒌臉I(yè)主委員會(huì )在《條例》施行后的執行事項

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )在《條例》施行后，應分別按照《條例》規定履行職責�！稑I(yè)主委員會(huì )章程》應在下一次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)時(shí)，依照《條例》的規定修訂為《業(yè)主大會(huì )議事規則》。

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的印章，依照有關(guān)法律法規和業(yè)主大會(huì )議事規則的規定刻制、使用和管理。業(yè)主委員會(huì )原有印章，應根據《條例》規定的職責使用。業(yè)主大會(huì )需對外行使權利的，業(yè)主委員會(huì )應憑區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的證明刻制業(yè)主大會(huì )印章，并按規定使用。

　　業(yè)主委員會(huì )在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，該合同應繼續履行。

　�。ǘ�）《條例》施行后的業(yè)主大會(huì )成立1.業(yè)主大會(huì )的成立條件一個(gè)物業(yè)管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿(mǎn)兩年的，應成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　2.首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，建設單位應書(shū)面報告街道辦事處（鄉鎮政府），街道辦事處（鄉鎮政府）在接到書(shū)面報告后的30日內，與區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)一起組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“籌備組”）�；I備組由街道辦事處（鄉鎮政府）、區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)、部分業(yè)主、建設單位組成�；I備組中的業(yè)主由區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處（鄉鎮政府）組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生�；I備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉鎮政府）和區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告�；I備組應做好各項籌備工作，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，應當邀請居（村）民委員會(huì )參加，并接受其指導和監督。

　　3.首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上業(yè)主投票權的確定

　　業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計算，每套計一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算，一百平方米以上的，每一百平方米計一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權證的，每證計一票。單個(gè)業(yè)主所持的投票權最高不超過(guò)全部投票權的30％。業(yè)主大會(huì )成立以后，單個(gè)業(yè)主最高投票權按照本意見(jiàn)執行。

　　4.業(yè)主大會(huì )的備案經(jīng)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )，應自選舉產(chǎn)生之日起的30日內，持業(yè)主大會(huì )的會(huì )議記錄和決議、業(yè)主委員會(huì )成員名單和基本情況、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約等材料，向區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　凡符合《條例》規定產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )，由區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì )應按規定刻制、使用和管理印章。

　�。ㄈ�）《條例》施行后的業(yè)主大會(huì )會(huì )議業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應有物業(yè)管理區域內二分之一以上投票權的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會(huì )召開(kāi)會(huì )議，若業(yè)主人數超過(guò)一百人時(shí)，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表成立業(yè)主小組，由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會(huì )議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

　　業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會(huì )的3日前，就大會(huì )擬討論的事項書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票時(shí)如實(shí)反映。

　　業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過(guò)。

　　二、關(guān)于前期物業(yè)管理

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)管理招投標業(yè)主大會(huì )成立之前，住宅物業(yè)建設單位應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3人或者住宅規模小于5萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　�。ǘ�）房屋出售的相關(guān)事項建設單位應在銷(xiāo)售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說(shuō)明書(shū)。

　　建設單位與房屋買(mǎi)受人簽訂的房屋出售合同，應包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內容，并將業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說(shuō)明書(shū)、經(jīng)規劃部門(mén)批準配置的公建設施和平面圖作為房屋出售合同的附件。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂房屋出售合同時(shí)，應對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

　�。ㄈ�）物業(yè)的驗收物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進(jìn)行查檢，查驗中發(fā)現房屋質(zhì)量和公建配套設施等問(wèn)題，應書(shū)面告知建設單位，并辦理交接手續。建設單位應當按照《條例》第二十九條規定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗收發(fā)現的問(wèn)題應當予以整改，并承擔相應的民事責任。

　　三、關(guān)于物業(yè)管理用房

　　建設單位應在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會(huì )用房（以下合稱(chēng)物業(yè)管理用房），在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會(huì )成立后，無(wú)償提供給業(yè)主大會(huì )。產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房的具體標準為：物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區域房屋總建筑面積的0.2％提供。建筑面積5萬(wàn)平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會(huì )用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業(yè)管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。

　　建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料。經(jīng)審核符合以上條件的，市或者區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。

　　四、關(guān)于維修資金的籌集、使用和管理

　　新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區域內的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理，應按照市政府有關(guān)維修基金的規定執行。

　　新建非住宅物業(yè)出售時(shí)應設立維修資金，具體標準和設立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買(mǎi)受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會(huì )的，維修資金應以業(yè)主大會(huì )的名義存入專(zhuān)戶(hù)銀行，設立專(zhuān)門(mén)帳戶(hù)，按幢立帳、按戶(hù)核算。

　　在前期物業(yè)管理期間，按規定設立的維修資金由區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)代為監管；業(yè)主大會(huì )成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)移交給業(yè)主大會(huì )。

　　五、物業(yè)管理從業(yè)人員的管理

　　物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應按照國家和本市的有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)，并實(shí)行注冊年檢制度。物業(yè)管理從業(yè)人員的具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。

　　上海市房屋土地資源管理局

　　二○○三年八月二十日