業(yè)主的權利

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　�。ǘ�）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權；

　�。�六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄆ撸┍O督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；

　�。ň牛┍O督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金）的管理和使用；

　�。ㄊ�）法律、法規規定的其他權利。

　　「釋義」 本條主要規定了業(yè)主的權利。

　　本條可分為兩個(gè)層次進(jìn)行分析：

　�。ㄒ唬┓课莸乃�有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權人。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構成主體。

　　關(guān)于業(yè)主的分類(lèi)如下：

　　1.按業(yè)主是自然人還是法人，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。

　　所謂自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權的是自然人。如果買(mǎi)房人支付房款并未登記，不能稱(chēng)為房屋的業(yè)主。只有登記過(guò)戶(hù)之后，才能成為房屋的業(yè)主。

　　所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門(mén)登記后，就成為房產(chǎn)部門(mén)所登記的房屋的業(yè)主。

　　2.按業(yè)主是單獨擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè)，可以分為獨立產(chǎn)權的業(yè)主和共有產(chǎn)權的業(yè)主。

　　這類(lèi)區分根據不同的標準有不同的分法。第一，可以從形式上進(jìn)行區分，也就是從房屋的產(chǎn)權證上進(jìn)行區分。凡是房屋產(chǎn)權證上只寫(xiě)明一個(gè)所有人享有房屋產(chǎn)權的，這個(gè)所有人就是獨立產(chǎn)權的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權證書(shū)上寫(xiě)明房屋產(chǎn)權是共有的，那么房屋產(chǎn)權證標明的這些個(gè)所有人就是共有產(chǎn)權的業(yè)主。第二，可以從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行區分，也就是房屋產(chǎn)權從實(shí)質(zhì)上是屬于一個(gè)業(yè)主還是屬于幾個(gè)主體共有�，F實(shí)上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權證上常常只有一個(gè)自然人作為所有權人，從形式上來(lái)說(shuō)，這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產(chǎn)權的業(yè)主，但實(shí)質(zhì)上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權的業(yè)主。

　　關(guān)于業(yè)主的分類(lèi)還有以下幾種：按物業(yè)的所有權主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類(lèi)。公房業(yè)主按中國法律是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權經(jīng)營(yíng)管理公房的部門(mén)或單位；私房業(yè)主按國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第2條第2款規定，僅指個(gè)人所有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權的“私人”，包括自然人、非國家機關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。以享有物業(yè)所有權份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。以業(yè)主資格取得先后次序和依據不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主（主要指新建物業(yè)的業(yè)主）、繼受業(yè)主（主要指購買(mǎi)物業(yè)人）和準業(yè)主（主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會(huì )和物業(yè)使用權合法持有人）三類(lèi)。

　　物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個(gè)概念。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權利義務(wù)，而不涉及使用人。但現在也有越來(lái)越多的業(yè)主購買(mǎi)商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業(yè)主在購買(mǎi)了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應該分清物業(yè)的所有權人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權利；而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權，沒(méi)有處分的權利。由于我國過(guò)去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區分物業(yè)所有權人與使用權人對物業(yè)所享有的不同權利和承擔的不同義務(wù)，有的規范性文件中還籠統地僅使用了“物業(yè)的權利人”這樣的稱(chēng)謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的權利義務(wù)也未能很好地分清。