物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理機關(guān)

　　第五條 國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　「釋義」 本條規定了物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理機關(guān)。

　�。ㄒ唬┤珖�物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責。

　　根據國務(wù)院批準的有關(guān)建設部職能的文件的規定，建設部是國務(wù)院綜合管理全國建設事業(yè)，具體包括工程建設、城市建設。村鎮建設、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門(mén)，因此從全國范圍來(lái)講，建設部是物業(yè)管理的行政管理部門(mén)。

　�。ǘ�）縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。根據實(shí)踐中的情況，各省、市、縣對物業(yè)管理實(shí)行政府管理的具體的行政管理部門(mén)應指房管局。

　　政府的管理面臨一個(gè)角色轉換的問(wèn)題，即不再是過(guò)去那種行政性、福利性的管理，政府對物業(yè)管理市場(chǎng)的管理應該主要立足于宏觀(guān)管理，通過(guò)法規來(lái)實(shí)現管理目標，其基本職能和作用是把物業(yè)管理市場(chǎng)置于法規監督之下，本著(zhù)疏導的原則為物業(yè)管理市場(chǎng)充分發(fā)揮功能創(chuàng )造有法可依、有紀可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規范化。政府對物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，主要體現在四個(gè)方面：（1）制定物業(yè)管理的政策法規；（2）對物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行管理，包括領(lǐng)導和進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量評優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標準，對物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)管理。指導、幫助和監督物業(yè)管理公司的工作；（3）指導和幫助業(yè)主委員會(huì )工作；（4）協(xié)調、解決物業(yè)管理市場(chǎng)運作中出現的情況和問(wèn)題。

　　政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理（主要著(zhù)眼點(diǎn)是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的監督和幫助以及對業(yè)主利益的維護），對物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過(guò)程中的管理。詳述如下：

　　1.前期物業(yè)管理中的政府管理。

　　前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì )成立前的物業(yè)管理�！冻鞘行陆ㄗ≌�小區管理辦法》明文規定：“住宅小區在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責管理。”從這點(diǎn)看來(lái)，前期物業(yè)管理的責任人是物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門(mén)指導下進(jìn)行，如：（1）竣工驗收。（2）根據法律、法規的規定，組織或監督第一次業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)，對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )登記，對其工作依法進(jìn)行監督。（3）向業(yè)主委員會(huì )提供委托管理合同范本。

　　2.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對物業(yè)管理公司的管理。

　　物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)歸口管理。物業(yè)管理工作應在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監督指導下進(jìn)行。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門(mén)對物業(yè)管理公司進(jìn)行行政管理的主要工作有：（1）組織物業(yè)管理公司參加評比；（2）負責物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批；（3）對物業(yè)管理人員進(jìn)行崗位資格培訓。

　　3.物業(yè)管理具體工作中的政府管理。

　　物業(yè)管理中的政府管理不僅體現在上述兩個(gè)方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。物業(yè)管理包括基本業(yè)務(wù)、專(zhuān)項業(yè)務(wù)、特色業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，具體包括房屋建筑的維護、修繕與改造，物業(yè)附屬設備、設施的維護、保養與更新，相關(guān)場(chǎng)地的維護與管理，消防設備的維護、保養與更新，治安保衛，通過(guò)值班、看守、巡邏所進(jìn)行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車(chē)輛管理等。這些具體的物業(yè)管理活動(dòng)中，政府依法進(jìn)行的管理都是不可或缺的。